新房市场豪宅化已成为不争的事实,被新房市场挤出的需求纷纷投向二手房市场的“怀抱”,强劲的需求促使2015年二手房市场的成交量达到了197407套,相比2014年全年的104772套上涨了超过9成。2016年伊始,二手房市场继续保持在高位成交,且成交节奏也明显加快。不少购房者已经加入了“淘”房的大军,去哪买房?买什么房?什么贷款方式适合你?本刊将一一为你解答。

  □综述

  二手房成交量稳步攀升成交节奏加快

  临近春节,不少购房者都希望在春节前尘埃落定,买到合适的房子,加快了看房和定房的步伐。根据链家研究院统计,从2015年11月起,北京二手住宅客户成交周期整体呈现下降趋势,链家客户成交周期由11月初的39天下降为当前的32天。

  与此同时,二手房业主也相对理性,根据链家研究院统计,北京二手住宅业主成交周期由一个月前的74天下降至当前的64天。

  成交周期的持续缩短,意味着市场成交节奏逐渐加快。

  同时,买卖双方的积极态度,使得成交量稳步攀升。根据链家研究院统计,上周(1月11日-1月17日)北京市二手住宅共成交6028套,环比上涨14.7%。上周的网签量创近三年来新高,仅次于2013年3月份。从链家实际成交量来看,二手住宅成交量环比上涨1.8%,近6周以来,单周成交量持续与高位持平。在买卖双方均较为积极的情况下,业内预计,未来成交量仍将居于高位。

  在价格方面,朝阳、海淀、丰台、石景山上周的成交均价环比上涨2.5%,而近郊区(通州、大兴、昌平、顺义)成交均价则环比上涨1.5%,呈现出整体上涨的态势。

  链家研究院李巧玲表示,北京二手住宅交易节奏加快,市场参与者对未来市场预期普遍向好。一方面,2015年最后一轮“双降”之后,中央房市调控基本完成,公积金贷款利率、首付比例、商贷利率等方面的调整不断降低购房门槛;另一方面,北京二手住宅成交量价在本轮“双降”之后持续增长,在需求方形成了成交驱动力。因此,春节前潜在购房者入市仍将持续,且未来房屋成交均价仍有继续上升的空间。

  □热点区域推荐

  方庄

  优势:区域配套成熟,交通发达,价格平稳

  短板:人口密度大,停车位较为紧张、房龄较老价格:2015年整个方庄区域二手房成交均价约每平米4万元。

  配套:有物美超市、方庄购物中心、家乐福超市、美食一条街等商业设施,教育配套上有十八中学、芳城园小学、芳古园小学等,医疗配套则有东方医院、方庄第一医院等。

  热点板块:芳古园、芳星园、芳群园等

  gt;>市场情况

  作为北京商品房最早的成片小区,方庄经过二十余年发展,衣食住行都非常成熟,以交通为例,位于二环三环之间的方庄本身位置优越。在轨道交通方面,此前已有地铁5号线(蒲黄榆站和刘家窑站)和地铁10号线(成寿寺站),加上去年年底通车的地铁14号线(方庄站),目前已有三条地铁线通过,轨道交通出行十分方便,14号线中段的开通,将望京、大望路、方庄三个大型商圈串联起来,直通北京南站大型交通枢纽。

  由于地理位置优越、交通配套完善,二手房源供应量大等原因,方庄一直是北京二手房成交的热点区域,吸引地铁沿线的CBD、东城等商圈置业者青睐,目前方庄二手房均价4万元/平米左右,在售二手房价格最低的约为3万元/平米,购房主力以刚需、改善为主。

  方庄小区主要围绕在方庄环岛周围,芳古园、芳城园、芳群园、芳星园、紫芳园等,大多为上世纪90年代和2000年前后建造,近年来,随着首开璞瑅等项目入市,方庄楼市出现新房供应,目前首开璞瑅在售二手房价格已经普遍超过每平米6万,户型以大户型为主。

  gt;>购房者样本

  去年12月底刚刚在方庄购买一套二手房的小张向记者表示,自己从大学毕业就一直在方庄租房,对这里有感情,方庄区域配套完善,交通发达,从方庄坐地铁去东三环上班也就半个多小时,因此,一直就希望在方庄周边安家。

  去年年中,有了购房资格的小张开始在方庄及周边看房,“本来打算买新房,但是目前方庄周边的旧宫、榴乡桥等区域新房普遍超过每平米5万元,不仅价格高,而且配套也不完善,最后在方庄买了一套总价接近400万的小两居。”小张说。

  gt;>推荐小区

  芳城园三区

  芳城园三区位于方庄环岛东,距地铁14号线三分钟路程,处于方庄核心位置,目前在售成交每平米4.2万,户型以中小户型为主,性价比高。小区西边是家乐福和方庄购物中心,小区南门紧邻方庄小吃一条街,配套完善,生活气息浓厚。

  通州

  优势:行政副中心的规划,前景广阔;房源量大,可选择范围广

  短板:全国最严的限购政策

  价格:多数普通住宅成交单价在2万-3万之间配套:经过多年的发展,通州的商业配套、教育资源、医疗设施等均较为齐全,大型商业有万达广场等,另外,环球影城将成为通州乃至全国重要的旅游娱乐场所。

  热点板块:梨园、北关环岛、果园

  gt;>市场情况

  去年的通州楼市又坐上了一趟过山车,从政府搬迁到首都副中心的坐实,再到史上最严的限购令,使通州楼市像过山车般刺激。在8月份限购政策出台之前,通州楼市火热,随着通州区限购政策升级的落地,二手房市场的温度随之下降。“中国城市二手房指数”数据显示,升级版限购政策抑制了通州区二手房出售价格的上涨速度,去年9月份环比涨幅下降0.4%,10月份环比涨幅下降1.7%。

  在市场回归理性的背景下,一些购房者开始出手,记者在调查中发现,梨园、北关环岛、果园等板块成为购房者热衷的区域。

  我爱我家监控的数据也显示,从2015.12.1到2016.1.15期间,梨园区域二手房的成交量占通州区域的10.6%,成交均价为28185元/平方米,成交量较大的区域还有北关环岛,成交量占通州区的8.8%,成交均价为23623元/平方米,而果园则占到了7.5%,成交均价为27307元/平方米。

  伟业我爱我家集团市场研究院经理孔丹告诉记者,上述三个板块之所以热度较高,主要是出行便捷,都靠近地铁,区域位置相对较好,同时,这几个区域之前多数是首次置业,现在有大量的改善型需求需要升级,使得区域内的二手房供应量较大,呈现供需两旺的态势。“通州北关还受到了通州行政副中心规划的影响,购房者预期向好。”

  gt;>购房者样本

  一直在通州租房的陈小姐(化名)最近正在北关附近看房,虽然每天往返于二环和通州之间较为辛苦,但陈小姐告诉记者,她已经习惯了通州的居住氛围,并且未来自己所在的单位也可能搬到通州,所以打算早点入手买房。

  “买房还是越早越好的,通州房价下调的可能性比较小的,我已经看了四五个小区了,春节前一定要定下来一套。”陈小姐说。

  gt;>推荐小区

  新华联家园

  新华联家园地理位置优越,位于北苑和九棵树中间,距离万达一站地距离,距离家乐福、罗斯福两站地,周边配套齐全,小区北门前的道路为广渠路,计划将于近期开通,开通之后开车去市区较为方便。小区内有幼儿园,方便孩子上学,周边商业配套有京客隆、物美、味多美等。

  时尚街区

  时尚街区西区小区是2006年建成的,以高层板楼为主,小区绿化率高,楼间距宽,小区环境相对较好,成交价格在2.8万元/平方米左右。出小区步行5分钟就是城铁八通线梨园站,小区门口还有多路公交路线。周边配套有贵友大厦、苏宁电器、淘宝城、蓝岛大厦,小区周边配套完善,出小区门口左转就有一个大的菜市场,再往东走就是一个大型商场及超市,还有各大银行网点。

  大兴黄村

  优势:老城区,配套全,有地铁

  短板:距离北京市中心较远

  配套:大兴黄村位于北京市区南部,良乡东部,是大兴区政府所在地。交通方面,东有通黄高速路直接京津塘国家高速公路,中有京开高速高架路横贯南北,西有黄良路、京良路与京石国家高速路相连。

  除交通外,黄村板块医疗、教育等基础设施完善,大型综合性商业中心配套完整,且坐拥火神庙等成熟商圈。黄村的规划建设十分有序,生活氛围浓厚,是大兴传统的商业中心之一,也是最中心、最成熟的板块。尤其是“京霸城际铁路”在黄村设站、年吞吐量预计高达1.3亿人次的北京第二机场,辐射至整个京南。其中,以黄村为核心的传统黄村商圈地位将得到巩固,未来发展潜力被业内普遍看好。

  gt;>市场情况

  2010年和2013年的两次“南城计划”,让大兴成为最直接的受益者,作为大兴核心区域的黄村,更是受益匪浅。泰禾等多家品牌开发商抓住机遇,集中拿地,落址于大兴核心区的黄村板块再次成供应主力。除了多个在售新盘,最近两年新成交的黄村区域地块,也将在今明两年陆续入市。楼市供应的快速升温,使得购房者的置业目光也更多地投向南城,促使南城楼市价格飙涨。

  gt;>购房者样本

  在东四环工作的江小姐夫妇,近日在大兴黄村购买了一套二手房。江小姐告诉记者,虽然房子距离自己上班的地方较远,不过,房子具备的三个特点,最终还是打动了她。一是户型合适,总价不到200万元就买下了82平方米的小三居,为以后孩子出生、老人来住做好了充分准备;二是配套齐全,房源毗邻黄村镇政府所在地,紧挨着传统黄村商圈,生活、医疗、教育资源齐备;三是有地铁,地铁大兴线距离房源仅十几分钟的距离,不用换乘即可直达西单、北京南站、西直门等地。

  在江小姐看来,与大兴其他板块如天宫院等相比,黄村的基础设施建设更为完善,在售楼盘也较多,仍处价值洼地,在城南投资的带动下,未来升值潜力不可限量。

  gt;>推荐小区

  新里·西斯莱公馆

  新里·西斯莱公馆去年累计成交144套房源,成交均价30363元/平方米。项目位于大兴区黄村高米店收费站出口,占地面积162000平方米,建筑面积458000平方米,容积率为2.60%,绿化率50%,可容纳总户数2000余户入住。项目周边配套齐全,有兴电百货商店、大兴区妇幼保健院、大兴老年大学等。

  顺驰·领海去年成交153套房源,成交均价28133元/平方米。项目由北京顺驰置地达兴房地产开发有限公司投资开发,是顺驰集团进入北京的第二个品牌项目,同时也是2004年顺驰在北京最重要的一个项目。项目位于大兴黄村卫星城北区的西北端,是政府大力开发的黄金地段,北至北兴路,南至前高路,西至西旺路,东至兴业路。北靠五环,东临京开高速,交通十分便捷。

  丰台

  优势:上升潜力大

  短板:目前配套情况较差

  配套:丰台区是北京市的城六区之一,也是北京四个近郊区之一。南城计划的推进、首都第二机场建设、河西生态发展政策的实施等诸多利好的推动下,北京市的建设重点正在向丰台倾斜:地铁9号线、10号线等线路的贯通,使得区域交通环境大为改观;医疗教育方面,天坛医院等内城医院的外迁,优质教育集团的打造使得区域内医疗教育配套逐渐完善;此外丽泽商务区以及丰台科技园两个产业聚集地已出现雏形,区域产业支撑开始发力。

  gt;>市场情况

  据中原地产统计,全北京一共有41宗楼面价超过3万的经营性地块,其中有13宗在丰台。北京楼面价在5万以上的地块一共有13宗,其中有7宗出现在丰台。另外,从市场成交看,丰台出现了多个热销项目,前10个月销售额突破10亿的项目就达到了4个。

  在土地市场和新房市场都在攀升的同时,丰台二手房也不示弱。伟业我爱我家的统计数据显示,截至去年11月中旬,丰台区域2015年二手房成交量已经达到了16994套,比2014年的成交量高出4000余套。二手房成交价格方面,热点区域二手房价格比年初上调了1000-2000元/平方米不等。虽然涨幅平稳,但房价相对坚挺。

  链家给记者提供的一份数据也显示,和去年1月的成交均价相比,去年底马家堡、方庄、刘家窑、成寿寺等丰台热点区域的房价都有明显的上涨,其中,马家堡上涨了9.5%,刘家窑区域上涨了12.5%。专家预计,地王和豪宅对区域二手房价的带动作用明显,预计未来将维持稳步上涨趋势。

  gt;>购房者样本

  “目前丰台区域内的二手房价格还没有出现想象中的疯涨,但长期来看肯定是利好的”,准备出手在丰台买房的王女士告诉记者,之所以考虑在丰台买房,看中的正是对未来市场的预期。在她看来,除了拉升整体区域房价之外,随着区域内地王项目的开发,一些配套尤其是商业配套的建设,必然也会越来越发达。

  王女士认为,这些年南城一直不被看好,主要就是因为南边轨道交通不发达、区域配套设施差,甚至很多地方都看不到什么配套,虽然近几年这些问题在逐渐发生变化,但还是没有实质性改善。地王频繁出现,也就意味着未来高端项目会频出,而这些高端项目一定会给区域的一些配套建设带来利好,这也是她最为关心的,而到那时,丰台区的房价也许才会迎来更大更实质的上涨。

  gt;>推荐小区

  银地家园

  银地家园,去年累计成交131套,成交均价26436元/平方米。小区是50万平米纯板温泉社区,紧邻京开高速公路,距公主坟、复兴门两个市级商业中心仅十五分钟的车程,目前小区内有六条公交线路设站经过,在新发地更有十几条公交线路,出行极为便利。社区私属休闲公园、地热温泉直引入户、社区专属高尔夫练习场、3500平米时尚会所,为平凡生活提供更多想象力。同时社区内的2万平米社区商业街(尽显150家商业店铺的成熟便利)、社区诊疗中心、区重点小学、一级一类幼儿园等配套设施。

  京投快线阳光花园介于南三环至南四环之间核心地段,目前均价4万元/平方米以上。小区东至马家堡东路,南至西马场北里住宅小区,西至北旅汽车制造有限公司宿舍,北至石榴庄路。坐拥北京地铁10号线角门东站交通枢纽,与地铁10号线无缝连接(角门东站),与4号线角门西站的距离约1000米。2012年地铁10号线二期全线贯通,从京投快线阳光花园经地铁前往CBD、金融街、西单、王府井等城内主要商圈只需20分钟。

  ■小贴士

  如何选择贷款方式

  随着年初二手房市场的回暖,趁着政策利好进行买卖的人群也逐渐增多,在贷款环境比较优越的情况下,年初是购房的良好时机,不过,很多购房者对选择什么样的贷款方式较为迷茫。本刊特邀担保公司“伟嘉安捷”为购房者解开谜团。

  案例

  刘先生在海淀有一套租了五年的房子,单位也一直为他缴纳公积金,今年他想赶在春节前买一套城里的新房,他通过中介选择了方庄一套南北通透的两居室,总价270万,这套房是业主满五年唯一房产,而且业主急需用钱,催促着刘先生赶快签合同,但是究竟该选择哪种贷款方式,让刘先生比较“犯难”。

  gt;>“伟嘉”解析

  买房的方式通常分为商业贷款、公积金贷款和组合贷款,按照刘先生目前的情况来看,“伟嘉安捷”以20年为例,在现如今大部分银行首套房利率能够给予“八五折”的情况下,为他设计了三套贷款方案进行综合比对:

  贷款方式1商业贷款

  特点:月供压力大对购房人收入要求高

  “伟嘉安捷”指出,商业贷款是购房人选择最多的一种贷款途径,对于刘先生来说,他是首次购房,因此按照30%的首付比例计算,他需要前期支付81万,剩下的189万购房款则需要通过商业贷款来完成。按照20年基准利率八五折和等额本息的方式计算,他每月需要向银行还11618.02元,全部利息支出为898324.35元,对刘先生来说,如果选择这种贷款方式,月收入需要达到3万以上,才能通过银行的批贷,月供压力明显是比较大的。

  贷款方式2

  公积金贷款

  特点:月供压力小前期需要的首付款多

  刘先生每月正常缴纳公积金贷款,因此他也可以通过公积金贷款来购房,在三种贷款方式中,公积金贷款的利率是最低的,尤其是在去年央行5次降息后,按照30年方式计算,他的月供为每月6806.35元,利息支出为433523.79元,无论从月供压力、总还款额度、支付的利息来计算,公积金贷款都是压力最小的,然而公积金贷款的最高贷款额度仅为120万,因此,刘先生还需要额外筹借150万的首付款,虽然每月的月供比较轻松,但是前期需要准备的首付款比较多,如果刘先生手里有比较多的现金,可以考虑这种贷款方式。

  贷款方式3

  组合贷款

  特点:压力相对较小贷款办理时间最长

  在贷款方式中,很多购房人为了省利息,通常采用组合贷款方式买房,然而“伟嘉安捷”通过计算发现,用组合贷款买房,每月月供为11047.85元,总利息为761483.47元,和商业贷款相比,在月供和利息上并没有太大的优势,而且现在组合贷款的办理流程是所有贷款里面最长的,很多业主都不会接受,所以并不建议刘先生用这种方式买房。

  综合来看,在三种贷款方式中,公积金贷款无疑是最为刘先生省钱的,也是最经济实惠的,然而他如果使用公积金贷款,就需要多准备一定的现金作为首付款。因此“伟嘉安捷”建议,如果业主着急签合同,就办理商业贷款,如果他手里现金较多,也可以采取公积金贷款。

  京华时报记者桂瑰潘秀林邢飞