融资成本下降，房企密集境内发债

  随着海外融资成本上升、国内融资成本下降，房企融资纷纷回归境内。上市房地产企业的融资规模迅速增加。尤其是下半年以来叠加成交市场持续复苏，上市房企融资活动持续呈现活跃态势，2016年伊始更是出现了房企密集融资热潮。业内人士认为，房地产行业进入“白银时代”，融资成本下降将推动房企兼并重组与探索多元化的转型发展路径。 

  2015年上市房企融资境内活跃海外萎缩

  日前有媒体报道，截至1月18日，公布境内发债定增募资的房地产企业已经多达20家，累计金额更是达到920亿元人民币，不仅额度明显增加，资金利率也持续走低。而事实上，在刚刚过去的2015年12月，上市房地产企业融资活动已显得十分火热，融资规模屡创近年新高。

  债权融资方面，2015年12月，广发证券监测的重点上市房企境内银行贷款规模133亿元，同比上升20%；信托贷款规模98亿元，同比上涨569%；委托贷款规模240亿元，创2014年以来单月新高。股权融资方面，当月亦有绿地控股等9家公司公布了再融资预案，合计预案融资规模576亿元，位居2014年以来的单月次高。

  1月19日，国家统计局公布了《2015年全国房地产开发投资和销售情况》。数据显示，2015年房地产开发企业到位资金125203亿元，比上年增长2.6%，增速比1—11月份提高0.4个百分点。

  值得注意的是，房地产开发企业到位资金中利用外资297亿元，下降53.6%，国内贷款和自筹资金降幅则分别为下降4.8%和2.7%，降幅仅有个位数。而“其他资金”则增长了12.0%，其中定金及预收款32520亿元，增长7.5%；个人按揭贷款16662亿元，增长21.9%。

  广发证券研报分析，2015年融资环境持续向好，上市房企开发贷、信托贷款以及公司债成本等资金成本均处于下行通道。2015年全年，得益于国内货币环境持续宽松，上市房企融资环境持续向好，尤其是下半年以来叠加成交市场持续复苏，上市房企融资活动持续呈现活跃态势。

  研报认为，上市房企融资一方面用于投资、补充流动资金，另一方面则用于债务置换，降低资金综合成本。其中值得一提的是，地产公司发债渠道放开，使得公司债成为上市公司的融资热点。

  2015年，广发证券监测的上市房企公司债预案规模合计6621亿，呈现爆发式增长。与此同时，由于海外发债审批收紧、叠加美联储加息以及近期的汇率波动，上市房企海外发债规模呈现明显萎缩。2015年合计海外发债规模928亿元，同比下滑26%。

  房企并购重组加速

  在去年12月的中央经济工作会议上，房地产再次成为重要议题。会议提及“促进房地产业兼并重组，提高产业集中度”，这是政府首次提出促进房地产行业兼并。业内人士认为，房地产行业进入“白银时代”，融资成本下降能推动行业发展，今年房企融资将主要用于“买地、并购及多元化转型”。

  “楼市的调整导致更多中小房企退出房地产或被收购，进入‘白银时代’的房地产行业集中度将不断提高，房地产并购市场也将持续升温。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。房地产业的兼并重组有利于提升行业集中度、促进行业发展。未来政府部门可能还会出台相关政策法规，推进房地产行业兼并，房地产行业的并购热潮将会延续。

  相关机构报告指出，2015年，在稳健宽松的货币环境中，房地产行业资金面明显好转。以销售规模过百亿元的“百亿房企”群体为代表，大型房企加速以重组、兼并方式进行资源整合，以较低成本盘活存量，为房企规模化扩张、进一步做大做强提供契机。

  一方面，百亿房企积极推进内部重组，集中优势资源壮大核心业务。中海、招商等百亿房企通过资产注入、吸收合并的资产重组已经完成，保利、中粮等百亿房企地产业务重组也在进一步推进中。

  另一方面，随着“白银时代”的到来，行业分化加剧，房地产行业“大鱼吃小鱼”的并购案例频现。行业持续低利率环境也为大型房企实施兼并，借道存量市场兼并收购以扩大业务版图创造条件。房企兼并完成后，对资源、财务和管理的高效整合也能够实现双方资源互补，最大化企业价值。2015年万科、恒大、融创等大型房企纷纷通过股权收购和项目收购的方式获取资源，增强企业规模化优势，其中恒大年内收并购金额超400亿元。

  由于房地产市场库存压力不减，企业投资动力不足，在各种相关政策推动下，大型房企也加快了多元化转型的步伐。越来越多的房企积极转型为服务商，围绕现有客户资源，升级物业服务体系、拓展客户延伸服务，打造全产业链增值服务模式。

  如在产业链前端拓展家装领域，如万科6月推出万科家装，打造一站式家装服务，8月联手链家成立合资家装公司深入挖掘家装服务市场；在后端拓展社区O2O、社区医疗、社区养老、社区金融等生活服务，如绿地、世茂、金地、招商等房企联合平安好房等金融机构为客户提供金融服务，万科、万达、恒大、华润等百亿房企2015年竞相布局社区服务端口。

  ■连线

  同策咨询研究部总监张宏伟：

  销售规模化发展已非房企主题

  从2015年房企销售业绩表现来看，有7家房企销售金额过千亿，其中万科、绿地和恒大这三家房企销售金额超2000亿元，此外，2015年销售金额超过100亿元的房企也超过了百家，但由于楼市进入“下半场”，销售规模化发展已不是房企主题,，将逐步进入存量房时代。

  由于新增购房需求已经基本得到满足，市场需求增速没有那么快，甚至部分城市还出现下滑，购房者或社区居民的需求将转向品质或增值服务的提升。

  对于房企来讲，如何丰富服务内容，为C端客户（购房者或社区居民）或相关产业链上下游提供增值服务将成为房企转型的主题。比如以分享城镇化为核心的“地产 X产业”的发展战略、以分享老龄化为核心的养老地产布局战略，以分享城市化为核心的商业地产布局战略、房企积极与互联网公司合作等等。

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