据合富辉煌佛山分公司最新数据——2015年佛山禅桂公寓供应面积为26.7万平方米，成交面积为25.26万平方米，成交均价为1.01万元/平方米。

　　抢眼数据的背后，是禅桂两地公寓投资的火爆。据悉，在成交面积上，相较于2012年的14.55万平方米，2013年的21.42万平方米，2014年的19.15万平方米，2015年禅桂公寓成交面积高达25.26万平方米。这意味着，在2014年比2013年成交面积下滑近11%基础上，2015年禅桂公寓成交面积比2014年猛增32%，这也是自2010年以来禅桂公寓成交面积的新高位。

　　2015年禅桂公寓成交面积为何能够实现爆发式增长?背后原因何在?2016年佛山公寓市场又将迎来怎样一种竞争态势?

　　以价换量成地产商主推模式

　　“2015年，禅城区的本地客户需求得到了极大增长。尤其是禅城区的公寓市场，大部分是由本地客户需求带动。投资门槛降低，加上政府接二连三的政策出台，政策叠加的利好逐渐得到了释放。”合富辉煌佛山分公司市场研究部经理庞志均说。

　　据合富辉煌佛山分公司提供的数据，2010-2015年间，2013年禅桂公寓成交均价最高，为1.32万元/平方米。而随后的2014年和2015年价格逐渐下降，分别为1.04万元/平方米和1.01万元/平方米。2015年禅桂公寓相较于2014年，成交均价下降了300元/平方米。在佛山房价整体走高的情况下，禅桂公寓成交均价不升反降，也从一个侧面验证了地产商以价换量的市场“打法”。

　　2015年佛山禅桂公寓成交面积前三位的项目中，明福智富广场成交均价为8269.57元/平方米，海汇广场成交均价为7515.12元/平方米，万通国际9037.16万元/平方米，和目前普遍市面价相比，并不算高。

　　在华南金谷负责人看来，佛山禅桂公寓市场在2015年迎来销量爆发，离不开近几年的市场培育。

　　他认为2012年，佛山市场由于住宅限购，很多开发商转型商业。公寓总价低，投资门槛低，可注册做公司或工作室，吸引了很多开发商进入。到2013年，佛山公寓市场真正火起来了。2014年由于佛山住宅解限，公寓成交量有降低。2015年，各大房企针对公寓产品做优化，比如提供一些返租形式，或者公寓和酒店公司合作的形式，客户买了公寓以后，当收楼以后便可收租。

　　“据我了解，2015年销售好的公寓项目达2000套，热销项目平均可以卖出500套-600套。”华南金谷负责人说。

　　在一些业内人士看来，本地内需亦是撬动禅桂公寓增量的一个重要因素。“2015年禅桂公寓成交火爆有两大推动力，一是公寓投资门槛低，吸引着越来越多的广州客;二是公寓价格相对便宜，地产商以价换量的打法普遍多起来。”世联行佛山公司相关负责人潘庆彬表示。

　　返租模式接受度冷热不均

　　随着公寓市场的火热，地产商在产品上不断推陈出新，返租模式是一个热点。

　　明福智富广场实行的便是在售酒店式公寓，其对外宣传是“带五年反租，由私享家统一经营，以60/元/平方米包租，每年9个点的回报率”;海汇广场对外宣传主打“SOHO公寓，带酒店式返租，按45元/平米/月包租，限期为五年”。越秀星汇云锦则和第三方运营合作，对外宣传“业主可选择合同成交金额的5%的返租优惠，为期6年”等。

　　“越靠近广州的地方，客户对返租的接受程度越高。反而本地客户接受程度不太高，他们更接受直接让利。”华南金谷负责人透露，2015年初他们尝试过返租形式，引用了3家酒店管理公司，但发现佛山本地客户对这种形式的接受度不高。“市面上一些公寓的返祖形式多是开发商招揽客户的一个噱头，水分较高。比如有些项目市面价7000元/平方米，返租形式后他们将市面价加到了1万元/平方米。”

　　据合富辉煌佛山分公司统计，2016年禅桂公寓市场又将迎来兆阳·立方、绿地未来城、越秀可逸新势力、越秀岭南隽庭、星星E客、海汇广场、富力广场、中德服务中心、保利东湾、万科金域领域10个新楼盘，共计约28.5万平方米的供应面积。

　　在大体量供应面积上，2016年佛山公寓市场的成交量和价格将如何演变?“2016年佛山公寓市场价格约6%-10%的升价，但不会爆升，属正常溢价，成交量会有10%的上升。据我们去年11月份做的调研，佛山有将近7000套公寓，加上正在开发没有拿到预售证的项目，体量将超1万套，这可以支撑佛山市场消化两年。”华南金谷负责人说。

　　虽然佛山公寓市场需求广泛存在，同时也面临着库存压力、同质化竞争等问题，大量的公寓项目户型与定位雷同，缺乏差异化的核心竞争力等。“2013年，佛山公寓市场比较火热，当时地产商曾有过一轮较为集中的拿地。到2016年，公寓的新推货量将明显增加，这也意味着接下来公寓市场的竞争将更加激烈，寻求差异化的生存空间和竞争力，成为一个亟待解决的问题。”佛山市兆阳房地产投资有限公司董事长李凤仪说。