2016年1月14日，中国领先商业地产全程服务商RET睿意德在上海举行了2016商业地产新趋势暨上海商业地产市场年终盘点媒体发布会。 

       本次发布会对2015年上海商业地产市场的发展做了回顾，重点针对商场经营、业态品类、消费趋势和大数据在商业运营中的应用等做解析。 

       大批外来开发商将于2016年入沪

       上海作为全国经济金融中心，拥有充足的消费者和消费力。2015年，上海商业项目开业数量排名全国第一。但受到供应增大，品牌发展限速等影响，开业速度有所放缓，实际开业率61%，但仍高于全国平均水平。而且新入市项目大多分布在中外环周边，部分向外围扩散，但都注重体验化、特色化的经营策略。 

       受市场经济波动影响，2015年入市项目以体量8万平方米以下的社区型及区域型项目为主，且集中在9月及12月开业，一定程度上与金九银十及大型节假日的促销季有关。

       就各业态经营而言，在11月份整体营业额首次同比下跌，其中百货及专业专卖在电商影响下下滑最为明显，同比下滑分别为3.6%及2.7%，但文化娱乐、餐饮业态延续强势在增长，同比增长分别为14.88%和13.28%。

       上海2015年的商业地产另一个显著特征是各大开发商激烈竞地，地王“分区”涌现。 

2015年上海十大地王项目

       随着项目增量井喷，竞争态势升级，上海将呈现局部区域超饱和布点，结构性过剩，但优质的购物中心依旧供不应求，与此同时，落后的项目将被降级淘汰。预计2016年，将有大批外来开发商入沪。

      运动、医疗、汽车新兴主题购物中心当道 

       2015年商场运营更加注重场景体验，运营者的思维也从传统的销售商品转换到营销生活方式，众多以日韩台湾风格的文创零售、生活集合店纷纷入驻大型。随着消费者健康意识的提高，“运动”也成为2015年度的一大品牌动向，射箭、攀岩、卡丁车……新的运动品牌开始进入，儿童运动品类兴起，购物中心的主题出现了新的选择：运动概念。 

       除此以外，医疗主力店进入购物中心。医疗诊所已经成为国外优质购物中心的必备业态，平均每个购物中心至少拥有2个医疗服务商。在美国，超过三分之一的医疗诊所进驻购物中心。与国外相比，齿科、体验中心、中医养生在国内购物中心更为盛行。

国内外购物中心医疗诊所服务内容对比

       “汽车”也开进了购物中心，区别于以往仅作为展示功能，日本Venus购物中心内的汽车主力店，涵盖了销售、试驾、改装等服务。国内的上海协信星光广场则引入美国威蒙积泰汽车工业集团（WMGTA）旗下顶级跑车品牌-赛麟(SALEEN)中国首家官方城市展厅，还设了10个特斯拉充电桩，通过特有的充电服务吸引车主顺便消费。

       除了新业态的出现，很多传统业态为了差异化竞争，便结合其它业态，突破创新，例如创意符合书店，结合餐饮、文创、休闲与一体，而如上海百盛优客城市广场的传统百货则开启了精品折扣自营模式。引领反同质化潮流的主力军还有原创性十足的设计师品牌，买手店、集合店等形式也大受市场欢迎。

       而将来的趋势更倾向于为顾客打造朋友圈，基于聚集的人群可分类为“专业”社交圈、“爱好”社交圈，“社区互动”社交圈等。例如湾里书香就是花店、书店、设计师品牌、咖啡馆的结合，为设计师提供社交平台。

       淮海路商圈街铺占比上海之最，沿街商业价值不断凸显

       上海淮海路商圈是由一条主街、五条辅街构筑的繁华商圈，其中主街淮海中路是110年的时尚高街，原卢湾区的商业“黄金生命线”，沿街聚集大量商业项目。 

       一般而言，商圈内沿街商业是购物中心及百货存量的3-4倍，而淮海路沿街商业无论是存量还是占比都位居上海核心商圈首位，倍数更是高达4.7倍。欧美发达国家成熟商圈，这一比值平均约5-6倍。

截止2015年底各商圈商业存量情况 

       沿街商业提供了丰富的特色定位和快速更新的货品，既躲开了电商冲击，又区别于购物中心的品牌同质化，因此位于核心区域内的街铺租金居高不下，以特色餐饮及零售为主导。 

       淮海路分布了众多品牌的旗舰店，相对一般门店而言，旗舰店能为客群提供更多的空间和体验，但从整体商圈角度来看，该类强目的性消费的客群过于集中，反而对周边商业带来了生存压力。以2015年12月12日开业的MUJI为例，其开业当天消费者蜂拥而至，排队时间一度长达2个小时，甚至推动了商圈当天客流的大幅增长。

       针对当日场内客群的数据分析，其后台搜索行为标签明显，对未来产品设计、精准营销提供了基础。

       在淮海路商圈，特色化完备化的商业项目大比例瓜分消费市场，IAPM及K11是淮海路上最为标杆的商业项目，入市以来对商圈的人气及档次起到了巨大的提升作用，但瓜分完最后一块蛋糕后，其余项目的经营之路越发艰难。 

       IAPM及K11分别以完善、特色体验作为核心驱动，在客群潜意识中植入消费首选的认知。其中，IAPM全业态覆盖引导客群驻留，K11则以特色餐饮取胜，辅以艺术购物理念延长游逛时间，其业绩表现远高于其他商业项目。

       对于中国商业地产来说，2015是转型与变革之年。商业地产供应过剩、电商对实体商业冲击等使得市场竞争愈发激烈，而同质化严重则成为了各大商业运营者亟待解决的难题，未来的商业地产，必然是围绕满足消费者全方位体验和感受来建造规划的。