无论在何时，资本都是房地产企业最为关心的事情。然而在2016年，房地产行业的资本游戏已经不再是以往的玩法，随着人民币的持续贬值、国内融资成本的下降，整个房地产行业将可能迎来全新的“金融游戏”。在过去几年盛行一时的“海外融资”开始退潮，而国内融资渠道则变得愈发宽松。在2016年初，就已经有房企大规模赎回海外票据。随着大环境的改变，房地产企业融资发债的热潮已经开始转向，从海外市场回归到国内市场。

  海外融资成本愈发高企

  去年12月24日，宝龙地产控股有限公司公告指出，就发行于2013年1月25日的债券，公司已通知受托人及票据的持有人，所有未赎回票据将于2016年1月25日全数赎回。其中，赎回价相等于本金额的105.6250%，另加直至赎回日期应计及未付的利息。据了解，于公告日期，宝龙票据的未赎回本金额为2.5亿美元，公司将使用发售新票据所得款项及内部资源清偿赎回付款。

  记者了解到，此次宝龙地产赎回的是2013年1月18日，宝龙公司及子公司担保人与德意志银行、汇丰、美林及苏格兰皇家银行就发行于2018年到期的2.5亿美元11.25%优先票据订立购买协议。也就是说，宝龙地产此次的赎回是提前了2年。对于此次赎回，宝龙方面表示，赎回预期可降低公司融资成本及利息支出，因此，此次赎回符合公司及其股东的整体利益。于赎回日期进行赎回后，已赎回票据将会被注销。事实上，宝龙地产的赎回海外债券显得有点急迫。甚至有消息称，投资者愿以低至7.2%的利率出借资金，这可降低利率成本三分之一，但宝龙地产却仍然以有充裕现金为由而婉拒。

  与宝龙地产的急切赎回海外债券相类似的事件在近期的房企当中并不少见。由此可见，现时海外融资成本已经使得企业不得不重新调整其金融策略。事实上，随着人民币贬值与美金的强势，海外融资成本已经非常高。

  以2015年6月25日五洲国际发行的1亿美元海外债为例，发行当时该债券年利率为13.75%，加上逾4%的人民币贬值幅度，成本已高达17.75%。而该债券的到期还有2年。

  记者发现，在去年有发海外债的房企，其年利率再加上人民币的贬值幅度，基本都接近10%甚至更高。而按照2015年前三季度的数据，房地产板块ROE水平降为6.1%、净利润率水平降为9.4%，均是2007年以来的最低点。换言之，房企的净利润水平已经超过了海外融资的成本。这也是宝龙等房企急于提前赎回海外票据的关键所在。

  房企转向国内资本市场

  事实上，货币市场的变化对于房企的融资方式的改变非常重要。海外融资压力的剧增，已经很难在海外市场找到便宜的融资途径，但是同时，国内的融资渠道则变得充裕起来。

  在相关机构提供的“2015年中国房地产金融发展趋势研究报告”中指出，在经济增速放缓、通货膨胀率低位运行的大背景下，央行延续2014年11月以来稳健偏松的货币政策，年内实施了五次降息，四次全面降准，以及中期借贷便利（MLF）等多种创新型货币投放渠道，向市场释放大量流动性，并逐步引导社会融资成本下行。分析认为：“房地产在宽松的货币环境中受益，行业资金面得到明显好转。然而从行业发展现状看，房地产市场仍以去化为主，导致企业投资动力不足，在此背景下，频繁亮相的金融市场政策，为房企向金融业转型及加速吸收金融资本营造了良好环境。”

  分析指出，2015年房地产行业在金融运作上，跨界多种金融业态、利用金融资本推动企业发展已不再是个体行为，而是成为了一种行业发展趋势。2016年品牌房企将会继续深耕细作，加大金融业务投资和金融资本利用，加快金融业转型步伐，未来房地产行业与金融业的结合将会更加密切和深入。

  房企发力金融创新

  2015年两会期间李克强总理在政府工作报告中提出了“互联网 ”行动计划，加快了互联网思维向房地产行业的渗透，具有巨大发展潜力和市场空间的互联网金融吸引着各大房企频繁触网。

  2015年可以说是房企大举进军互联网金融领域的元年，选择与机构合作是目前房企开展互联网金融业务的主流方式，而在产品的开发与设计上房企不断增加创新元素，使得产品种类日益丰富。

  而除了“金融触网”以外，资产证券化也是房企另一种创新型融资方式。2015年随着资产证券化相关政策的进一步落实，房企对资产证券化项目热情高涨，相继推出各类产品打破了我国房地产资产证券化的发展困局。资产证券化产品作为一种直接融资工具，在改善企业融资环境、盘活存量资产、加快建设资金流转速度等方面操作性更强，对于房企来说具有极大的吸引力。

  实体资产证券化项目落地，打破了房地产资产证券化发展困局。商业地产等持有型物业占用的资金量较大，会对房企产生一定的经营压力，而实体资产证券化的推出为企业破除了融资难题，有效改善了企业资金流。

  2015年9月，由万科牵手鹏华基金首次合作的鹏华前海万科REITs正式上市发行，成为国内第一支真正意义上的公募REITs，该基金募集总额为30亿元，其中将以不高于基金资产50%的比例投资于万科前海企业公馆股权，获取商业物业稳定的租金收益；同年12月，由招商证券牵头的国内市场首只国有不动产REITs—“招商创融-天虹商场资产支持专项计划”发行完成，该产品总融资规模为14.5亿元，资金投向一家国资背景的深圳老牌百货商鼎诚大厦裙楼，该项目开辟了现有国资管理体系下的资产证券化新路径。

??■经典案例

  2015年4月，绿地旗下互联网房地产金融平台—“绿地地产宝”正式启动，并与蚂蚁金服和平安陆金所联合发布了首款互联网房地产金融产品，其认购总规模为2亿元，约定年化收益率为6.4%，期限为一年，所筹资金用于绿地集团位于江西南昌的棚户区改造项目；同年6月，万达集团与快钱公司联手推出国内首个商业地产众筹项目—“稳赚1号”，首期认筹50亿元，最高投资期为7年，预期合计年化收益率达12%以上，认筹资金将用于万达只租不售的城市商业广场项目。销售型众筹主要以出售开发项目为目的设计的一种金融产品，且兼具理财功能，通常以一些优惠活动提前锁定一些有购房意向的客户，为在售楼盘提供一种新的回款方式。

  2015年4月，保利地产与民生银行推出互联网金融产品—“利民宝”，购房者可以保利金。

  融中心的公寓首付款购买“利民保”，投资期限为购买当日到项目开售，该产品不但可以获得5%左右的投资回报而且享受9.8折的购房优惠，更重要的是即使到期不够买房产也可获3.5%的投资收益。

  2015年9月，越秀地产设计的广粤宝地产金融产品正式亮相，并推出了“广粤众筹宝”及“广粤认筹宝”两个产品，而“广粤认筹宝”除了可获得最高5.5%的年化收益率外，如选择购房，还能获最高300%的购房折扣。打造互联网房地产金融平台。

  2015年房地产行业公司债发行规模达到2528.6亿元，而2014年发行规模仅有129.1亿元，同比大幅增长1859%；利率方面，2015年房地产行业5年期公司债平均发行利率为5.14%，相比2014年的6.95%，降低1.81个百分点。

  2015年6月，恒大宣布发行200亿元公司债，随后分两批发行完成，创下红筹公司境内公司债最大规模纪录；

  2015年9月，万科公布今年首期50亿元5年期公司债发行利率为3.5%，刷新同类房企发债利率新低；

  2015年11月，中海地产成功发行70亿元6年期公司债，最终票面利率为3.40%，再度刷新房企发债利率新低。