股市彻底走熊 楼市还能挺多久？
杨红旭
上海易居房地产研究院综合研究部部长
进入2016年，仅仅8个交易日，上证指数便大跌近17%、创业板大跌24%，把过去四个月的涨幅全部抺平，重回2015年8、9月份的低位，并且很可能朝着再创本轮下跌新低而去。
这种急跌，绝对出乎普通民众，甚至专家的意料之外！这其中，既有实行熔断机制、发行新股即将实行注册制等制度性因素，也有经济面偏弱、人民币兑美元再度贬值等因素。
回顾2015年8、9月份那波全球金融动荡，也是由中国人民币兑美元急贬、经济数据差、股灾等因素引起的。而进入2016年以来，同样又出现全球及中国资本市场下跌，堪称史上最糟糕开局。
这次金融动荡的原因之一，同样与人民币兑美元贬值有关。虽然在中国央行的干预下，离岸外汇市场中人民币兑美元贬值势头暂时被抑制。但谁又敢说能坚持多久呢？2015年8月11日、12日急速贬值后，官方也曾表示人民币汇率将趋于稳定，不存在大贬值的基础。
从外汇储备规模变化来看，过去很多年，我国外储一直呈增长态势，但自2014年6月达到近4万亿美元高值后，掉头向下，持续减少，至2015年底只有3.3万亿美元。(见下图)
虽然从绝对规模看，仍然世界第一，暂不足为虑，但这一下滑的势头却难免让人担心。外储相当于中国央行应对“货币战争”的炮弹，外储不断减少，也就是炮弹在减少。我们不能不慎重待之。
总体来看，2008年国际金融危机以来，人民币属于强势币种，即便是2014年以来人民币兑美元呈先企稳、后贬值的态势，但人民币兑其他一揽子货币，仍保持相对强势。而中国官方，也有意在人民币汇率方面，由紧盯美元，转向参照一揽子货币。
因此，当前社会主流观点是2016年人民币仍有贬值空间，加之国内股市缺乏投资机会，近期出现了一股百姓换购美元的小热潮。
放眼外围市场，由于美国已于2015年12月进入加息周期，美股自2015年5月创新高后，上攻乏力，已有见顶征兆。而与大陆股市有较多联系的港股，则明显弱于美股，较2015年4月高点已下跌三成，形态已走熊。在不利的外部环境和较弱的内部环境下，2016年中国股市基本没戏，保持弱势调整的概率很大。
与股市大跌形成鲜明对比的是，进入2016年以来，一线城市楼市继续繁荣、房价高歌猛进。于是，老问题又来了：股市走熊，楼市还能走强吗？
2015年7、8月份，股灾之后，很多人认为楼市也将大跌，但结果却是：不仅没受影响，反而加速复苏，其中一线房价涨幅越来越大。
那么，凭此就能断定楼市和股市是“跷跷板”关系吗？实际情况非常复杂。笔者的研究结果：二者同向、不同步。每一轮上涨或下跌，二者基本同向运行，但先后次序不同，一般股市先变化，楼市后变化。
2015年6月中下旬股市下跌，9月后有所反弹，如今再度跌破3000点。基本上可以断定：去年6月的5178点，就是本轮牛市的峰值，2016年的大势将继续走熊。在股市下跌的初期，楼市还正处于上行期，比如2007年10月股市见顶，但房价滞后至2008年年中见顶；2009年8月股市见到反弹高点，但房价滞后到2011年年中才降温。(下图，曲线为上证月k线，柱状为一线城市住宅月成交量)。
在这种情况下，股市下跌对楼市影响不大，甚至还有略微利好：从股市抽身的资金转而买房。但随着股市持续下跌，最终也会导致越来越多的股民财富缩水，而且被越套越不愿“割肉”，于是干脆“装死”。如此，则会使原来打算购房的股民，无奈延迟或放弃购房。
展望2016年，中国货币政策仍偏宽松，为了化解房地产库存，各级政府还将出台政策，利好楼市。但股市走熊带来的利空，将慢慢传递到楼市中。预计快则在2016年下半年，慢则在2017年会有所显现。利好与利空博弈和对冲，最终将由供求关系决定房价走势。综合而言，关于全国总体房地产市场，2016年仍可持偏乐观态度，但2017年宜偏谨慎。文章来源：易居研究院。
