2016年1月12日领先全球的房地产服务运营商戴德梁行举行了2015全年度天津房地产市场新闻媒体发布会。戴德梁行大中华区副总裁、北中国区懂事总经理王盛先生，北中国区策略发展顾问部主管王晨博士，天津公司副总经理尤岚女士，北中国区工业及物流地产部主管张丽娜女士都做了主题演讲。

  发布会上新浪乐居记者对王盛先生做了专访。以下为专访内容实录。

  1. 目前国内政策不断变化调整下，房地产市场现状及未来发展趋势如何？

  1998年，我国住房市场化改革以来，楼市进入快速发展通道，而过去的十年更堪称楼市的“黄金”十年，从2004年至2013年，我国商品房销售面积年均增长率达14.6%，商品房销售均价由每平方米2714元上升至每平方米6237元，年均增长率达9.69%；2013年土地出让收入创下新高，达到了9918亿元，为2004年的3.43倍。无论是房地产开发企业、地方政府，还是置业者，几乎都从这一涨势中获得了较高的收益。

  然而，伴随土地成本的持续走高、融资成本的大幅攀升以及经济转型背景下楼市调控的不断推进，房地产开发企业通过低成本获取高收益的日子已然成为过去。我们看到，近几年房地产开发企业整体净利润率已经出现趋势性下降；同时持续的政策调控也令行业的竞争门槛和风险不断提高，楼市暴利时代似乎已经进入尾声。同时我们注意到，房地产行业分化日趋明显，中小企业的生存空间被进一步压缩，品牌房企强者恒强，在资金规模、融资能力、土地获取等方面，品牌房企均拥有无可比拟的优势。此外，市场分化也开始显现，不同市场、不同区域、不同产品间的差异逐渐呈现。

  进入2015年，整个经济层面仍处于调整下行的通道，并且未来，这种趋势很有肯将延续。当前，市场运行、行业政策、企业战略都相应出现了很大的变化，正如我们今年发布会的主题所谈及，房地产行业发展的“变量”更多了，整个房地产行业已经告别了早期以高利润、粗放式发展为特征的黄金时代，进入到更加专业化与精细化的白银时代。无论从市场表现、还是企业行为来看，当前房地产行业都在分化中前行。

  但我们认为，新时期为房企带来了挑战，亦带来了机会。进入白银时代的房地产企业，一味追求扩大规模、追求提升利润率、或是追求投资速度都将不能可持续地做大做强，而是需要根据企业的定位以及资金调配能力进行平衡，避免短板出现。未来房地产行业的盈利模式，除了从前期充分挖掘地块资源外，还将逐步向下游各个环节拓展，通过项目定位、规划设计、施工管理、营销及招商、物业管理和运营等各环节的精细化管理，最终来提升企业的盈利能力和可持续的市场竞争力。

  2. 近年来购物中心发展活跃，传统百货都在陆续进行业态调整，就您看来商业地产的发展迅速是否存在泡沫现象？就开发商而言，应如何应对日益变化的市场需求？

  就我们监测的数据而言，不可否认的是一些二三线城市，相对其当前的经济发展水平、消费能力、人口需求容量等因素来说，的确存在商业地产的短期供应过剩问题，但总体来看，我们认为商业地产的发展并不存在泡沫现象，这是过剩仅仅是暂时的，并非绝对过剩，我们也看到市场需求还是在不断上升，未来有很大释放空间：居民购买力增长，消费习惯改变，消费水平升级；办公楼市场租户结构调整，新兴行业需求明显增多；总之，只要产品定位、软硬件配套完善，市场供求将渐趋合理。

  以天津的办公楼市场为例，仅2015年，天津（市区）就有4栋楼宇、共计24万平方米，达到自2005年10年以来的高峰。虽然供应集中释放，但也刺激了吸纳的大幅度增长，全年吸纳量达到17.9万㎡，是去年的4倍多。整体市场表现是供需两旺。另一方面，从客户来源看，京津冀一体化和自贸区背景下，一些外地企业在天津开设分公司、分支机构的情况也明显增多，同时，经济结构的调整和升级下，来自互联网金融、融资租赁、新媒体、互联网科技等新兴行业的表现已经在超过传统行业，对于办公楼的需求逐步攀升。由此可见，更多的优质物业为新企业的进驻、原有实力企业的扩租和改善提供了更多空间，同时也拉升了天津整体写字楼市场的水平。

  至于商业物业市场，从2013-2014年开始，商业项目的供应也达到高峰，以天津为例，仅在2011到2015年，城区优质商业供应量就达到将近160万平方米。尤其是在一些新兴商圈的购物中心不断开业，其供应感觉比较大，但以发达城市的成熟项目经验来看，都需要时间来培养，随着当地人群对新兴商圈的适应、居住环境的调整完善，商业项目也在逐渐获得市场认可。

  总而言之，一些二三线城市的经济基础相对较低，短期内的集中供应可能会显得有点过剩，但长期来看，随着各个城市的实体经济调整、产业升级、政策指导等等诸多因素的变化和影响，商业地产的发展还是会稳步向好、发展水平不断升级。就开发商而言，面对日益变化的市场需求，房地产企业的新型价值创造点在于通过对持有物业更专业的经营取得稳定租金回报、在于通过对持有物业进行资产运营获取资产溢价利润、在于通过打造运营团队持续管理资产从而赚取资产管理服务收益。这些都应成为房企面对新时期、新常态、新挑战时所应认真考虑的应对策略。

  3.  戴德梁行在海外地产领域也经验丰富。您如何看待海外地产市场的投资和发展？

  我认为海外地产投资是中国企业发展成熟后的必然趋势，资产在全球的配合更加重要。一般来讲一个成熟的企业每五年会有一次大的战略调整，每个月都会关注资产配比并实时调整，向海外市场的拓展是完全合理的发展方向。中资企业到北美和欧洲去收购物业的非常多，到东南亚、非洲发展的也有，我们可以看到在全球的各个角落都有中资企业在进入，并且到现在来讲发展情况都非常好。

  4.     城铁的快速发展，带动一二线城市联动，这对城铁周边所辐射的城市将带来怎样的发展机遇？

  所谓“交通是经济之母，铁路是交通之母”。

  高铁的意义之于城市而言，不仅是其速度和建设规模所带来的效益，更重要的是它在极大缩短城市之间距离的同时，更加速了资金流、物流、人流等要素的流动，会带来空间范围、发展理念、产业结构的巨大变化。对于沿线的二线城市、中小城市而言，由于高铁的修建，与中心城市的距离极大缩短，融入到中心城市的经济圈、生活圈，商务与生产成本将大幅降低，商贸、旅游、现代物流等服务业发展将进入一个提档升级的新时代，同时也能增强对高端人才的吸引力。而对于中心城市而言，能够实现中心城市与卫星城镇合理布局，发挥中心城市对周边城市的辐射带动作用，强化相邻城市“同城”效应，调动沿线地区人流、物流、资金流、信息流，促进产业布局调整和资源整合，实现区域间人才、信息等要素快速流动，使资源配置结构、效率和效益明显提高。

  今年底，天津就开通了京津城际延伸线、津保高铁，京唐、京滨高铁也于年底启动了奠基仪式，这些都是京津冀一体化进程中的非常重要的成果，高铁的开通将改善沿线交通和投资环境，缩短时空距离，有利于促进区域产业升级和调整，促进区域中心城市的不断壮大和区域经济的一体化发展。