北上广深,四大金刚,2016年房价大比拼

提要:2015年的楼市,也算是中国房地产史上的一个特殊年份,重要特征之一:三四线普遍低迷,一线城市火爆。但在四个一线城市,表现却不一样,深圳属于逆天型的暴涨,而广州却温顺的像个小羔羊。对此,广东省政府,难道没意见?

杨红旭

杨红旭

上海易居房地产研究院综合研究部部长

  2015年的楼市,也算是中国房地产史上的一个特殊年份,重要特征之一:三四线普遍低迷,一线城市火爆。

  但在四个一线城市,表现却不一样,深圳属于逆天型的暴涨,而广州却温顺的像个小羔羊。对此,广东省政府,难道没意见?

  不妨透过几组易居(博客)房地产研究院跟踪的数据,来看个究竟。

  

  一看成交量:一线城市中,二手房成交量已超过一手房,而且二手房交易量,不受开发商推盘节奏影响,能够比较好的反映市况。

  如下图:四市二手房成交量走势基本一致,但可以看出:今年3.30政策出台后,上海的量跳得最高,随后保持高位; 北京量增的节奏略慢;深圳连续急增四个月,7月见顶,8、9?10连续三个月下滑,11月小反弹;广州温和复苏。

  从走势来看,上海形态最好,居高不下的成交量,支持房价继续大涨;深圳成交量波动中,当前成交量较6、7月明显下滑,不是好现象。但12月成交量可能继续反弹,考虑到价格上涨后,卖家存惜售心理,因此暂无大问题。

  二看价格。2015年11月份,北上广深4个城市新建商品住宅成交均价分别为29036、34763、15636和44674元/平方米。环比增幅分别为10.0%、4.8%、11.1%%和27.7%,同比增幅分别为18.9%、25.2%、2.5%和64.6%。

  

  显而易见,今年以来深圳涨幅最大,而且经过9月份、10月份连跌,11月份居然再度大反弹,再创新高。说明在政策面宽松的情况下,深圳房价确实不易下跌。新房价格与成交结构有关,11月环比大涨近三成,必定存在高估。而且,短期暴涨,透支体力,再疯一波,空间也不会太大了。主升浪应是今年二季度,四季度可能是属于冲顶前的形态,类似5月和6月上旬的股市。

  从房价涨幅看,上涨次于深圳,北京次于上涨,广州居然基本没涨。因此,越是涨幅小的,2016年越是有表演空间!

  三看供求关系。主要拿易居房地产研究院的存销比,也就是去化周期来说事,去化周期越短,房价越易上涨。2015年11月份,北上广新建商品住宅存销比分别为11.7、9.4、 10.0和7.0个月,可见,仍是深圳最为供不应求,北京拖后腿了。

  

  但从走势来看,上海和广州新建商品住宅存销比呈下降态势,而深圳不再继续下降,反而有慢步增长苗头。分析市场,既要看现状,又要想未来。从这一指标,也可以看出,深圳房价疯狂难以持久,预计2016年将步入高位盘整,板块分化,暴涨过板块的横盘,涨幅偏小的补涨。2016年上半年,需要密切观察成交量与存销比。

  京沪广三市,存销比还会下滑数月,因此2016年房价将继续上涨,至少上半年,无忧。

  文章来源:杨红旭的新浪微博

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