不知不觉，我们已悄然进入2016年，回首2015年的房地产市场，可谓风云变幻。政策方面，央行降息、取消限购、二套房首付比例降低、公积金异地贷款等等在房地产市场激起涟漪;市场上一线城市抢地、万科股权之争、兼并、收购、烂尾等等让2015年的房地产市场风云变幻。

  回首过去，展望未来，在崭新的2016年，我们会遇见怎样的房地产市场?新浪乐居分别就2015年市场回顾和2016年政策展望两大问题，专访西南财经大学经济学院副教授、博士生导师、留美经济学博士刘璐和锐理数据战略研究中心总经理郭洁。

??2015市场回顾：

  市场分化加剧 楼市回暖力度弱于预期

  新浪乐居：2015年成都房地产市场整体情况如何?2015年下半年市场出现涨价声音，如何看待这一现象?

  刘璐：从2014年5月到2015年4月，正好一年时间，成都房价指数的整体跌幅为7.46%，这是史上最严峻的一轮下跌。具体来看，2014年的8个月房价指数下跌了6.13%，而2015年的前4个月房价指数下跌了1.33%。随后，从今年5月开始，成都房价指数出现环比上升，进入回暖期。

  成都目前处于这个回暖期，但并未达到2014年的高峰。对比一线城市，特别是深圳，成都楼市的回暖力度明显是很弱的，这体现出当前国内城市之间房地产市场的分化是很大的。深圳今年房价涨了40%，成都每月的环比增幅仅0.1%至0.5%。从成都的回暖力度来看，从去年中旬的月环比0.5%的增幅，降低到最近的0.1%左右的环比增幅，可以说是弱于预期的。这只是成都的整体情况。如果从区域来说，城南武侯区的房价出现了增长，而其他区县甚至还出现了一定程度的下跌。从环域来看，二环内的房价最为坚挺，而郊县的房价则出现了一定程度的下跌。

  大房企价格坚挺 中小房企以价换量去库存

  新浪乐居：2015年成都经常出现中小房企资金链断裂的新闻，不仅如此，整个中国房地产市场都以“去库存”为关键词，成都房地产市场怎样实现去库存化?

  刘璐：未来房地产将更突出其资金密集型的金融属性，而淡化建筑行业的色彩。企业的融资成本可能决定一个房企的生死。很多中小企业缺乏低成本的融资渠道，在库存周转速度较慢的情况下，很容易出现资金链断裂的危险。特别是对于一些涉及到了民间借贷的企业而言，情况就更为艰难。所以我们也看到去年的市场上，大房企的楼盘往往价格更坚挺一些，而不少中小房企的楼盘更容易通过以价换量的方式来主动去库存，加快资金回收。

  商业地产冷热不均 寻找局部稀缺性项目是关键

  新浪乐居：在去库存的现实中，可能商业地产的处境更加艰难。据戴德梁行数据显示，甲级写字楼市场年末存量达到1868522平方米，空置率达到38.44%，商业项目库存也达到5133977平方米，未来成都商业地产如何实现去库存?

  刘璐：成都的商业地产市场的确总量很大，但我觉得还有一个问题就是冷热不均，在空间的分布上极不均衡。当前，成都最大的商业库存区位除了市中心以外，当属城南。城南集中了成都大量的写字楼和商场，这造成了成都城南的商业项目普遍空置率高企。实际上，如果把城南三环外的商业项目分三分之一到西三环以外，那大家的日子都会更好过。未来成都商业地产市场的机会，在于寻找局部空间上的局部稀缺性的项目机会。

  回首过去，在库存的压力和整体市场下行的背景下，2016年成都的房地产市场仍然不容乐观。除了市场上的自我调整，2016年楼市是否会在政策上更加放宽?对此，新浪乐居专访锐理数据战略研究中心总经理郭洁。

  2016政策展望：

  政策以宽松为主 盘活市场是主流

  新浪乐居：2015年可谓是一个政策年，央行降息、取消限购、公积金异地贷款等等成为救市后盾，2016年楼市政策是否会持续放开?

  郭洁：2016年行业整合将会加剧，中央经济工作会议已经明确房地产行业未来的发展方向，未来一年楼市的也政策会继续的放开。根据年底中央经济工作会议的精神，2016年房地产市场的政策会以宽松为主，并会灵活多样，以盘活市场未导向。

??房地产税暂缓推出 个税抵房贷可能性不大

  新浪乐居：2015年很多政策虽然比较热，但最终还未正式落地，比如房地产税一直牵动人心，2016年房地产税是否会正式出台?炒得如火如荼的个税抵房贷短期内实施的可能性大不大?以及去库存压力下，户籍制度改革如何联系库存?

  郭洁：根据之前房地产税的推出计划进程，今年房地产税也不会推出。现在政府认为市场依然需要鼓励消费，所以还会暂缓房地产税推出的时间。而户籍制度改革其实是政府希望通过加快农民城市化进程，而协助消化去库存，减少城乡户籍差异化，推进房地产市场的销售。还有针对目前如火如荼的个税抵房贷这件事情，是必须是由税收体系、金融体系、房地产体系的联动配合才能推动的，短期看可能性不大，长期看，未来或许有可能。