新浪乐居讯 2016年1月10日上午，“棚改”“减存”战略暨金融创新“春巢工程”专项基金调研总结大会在西安召开。国土资源部原副部长胡存智、中国房地产业协会副秘书长杨卫江、中国中粮信托有限公司副总裁吴江、北京师范大学珠海不动产学院院长胡江、中国关心下一代健康体育基金会副秘书长陈辉、中信银行总行营业部金融同业部副总经理朱雷佳、中国京安担保有限公司副总裁张顺健、西安吉源企业集团董事长兰喜吉先生等出席了会议。中国华阳经贸集团、中地信地理信息股权基金等金融机构代表及50余家房地产开发企业负责人就棚户区改造、去库存、利用慈善平台为中低收入人群和特定人群提供购房补贴等议题，与主办方春巢工程专项基金代表进行讨论并各自发表讲话。

  春巢工程专项基金拓展中心副主任徐忠泽着重介绍，将以慈善组织作为平台，房地产开发商捐助、银行慈善专款委托管理、央企公司担保并对专项基金升值保值的金融创新型模式，达到令中低收入人群受益、令房地产开发企业减轻库存压力的目的。其中，将对中低收入人群及特定人群提供购房补贴，最高可达总房款40%。

  西安吉源企业集团董事长兰喜吉先生在发言中讲到“春巢工程”专项基金，我个人理解“春”就是暖、就是馨；“巢”就是窝、就是家；也就是说把基金会筹集的款项贴补给符合条件的购房户，让他们能买得起房，能住上一个暖和、温馨的家。再将房地产企业售房取得收入的一部分捐给基金会。这样企业将库存房源得到有效的销售，给企业解了危，给政府捐了资。这样的工程真正才是利国惠民的好工程。

  中央三遍喊话“去库存”

  此次金融创新调研工作会议，首先响应了中央领导对于房产企业化解库存压力的工作要求。2015年11月10日上午，中共中央总书记、国家主席习近平主持召开中央财经领导小组第十一次会议，在这次会议上，习近平提出了四大关键点的改革推进，包括过剩产能、企业成本、房地产库存和金融风险等。对于房地产，他有18个字表态，“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。”

  2015年11月11日，在国务院常务会议上，国家总理李克强强调，要“以加快户籍制度改革带动住房等消费”。紧接着的11月12日，国家财经领导小组办公室主任刘鹤赴江苏等地考察时，再次强调“化解房地产库存”的问题。

  毋庸置疑，房地产库存压力大的问题，已经引起国家高层的关注。此前有媒体报道,2015年11月11日，国家统计局公布当年1-10月房地产数据，截至2015年10月底，全国商品房待售面积6.86亿平方米,按照我国人均住房面积35平方米计算，“空置”的住房可供近两千万人口居住。面对如此数据，业内专家分析，楼市疲软的原因是长期性、全局性的，“冰冻三尺，非一日之寒”。房地产业进入“新常态”的阶段性转换也意味着它不可能再一肩挑起宏观经济“稳增长”的重担。“去库存”对任何一个行业来说都是极为痛苦的。一些地方甚至将在未来的几年时间内停止土地供应。当前的政策与其说是刺激楼市繁荣、重走依靠房地产拉动的“老路”，不如说是“刮骨疗毒”防范疏导风险，为经济结构调整留出空间和时间。

  房价“欲降不能”

  与会开发商代表表示，既然房价高、库存大，那么开发商能不能降价促销以消化存量房呢？一方面，就像营业收入不等于净利润，开发商有多大的让利空间也要取决于其房地产开发成本。开发商想开发一个新的楼盘，首先需要向政府缴纳土地出让金，这部分成本在很大程度上影响了房价，并向原有土地的居民或使用者支付土地征收及拆迁安置补偿费。在施工时，还有前期工程费、建安工程费、公共配套设施费等等支出。如果需要贷款还要将利息计入成本，通常贷款使用的周期越长，利息成本就越高，而从目前房产企业的库存积压数据来看，这部分成本会使其压力越来越大。

  而政府本身也不能为了去库存而坐视甚至引导房价大幅下跌。首先，中国经济正处于新旧动力转换的关键期，房地产行业及其上下游的产业链依然是稳定经济增长及就业的一个“大块头”，如果房价暴跌将影响整个经济转型升级的全局；其次，中国城镇化正处于中后期，很多地方软硬件基础设施建设及公共服务的提升还有赖于政府财政实力支持，如果房价过快下跌造成政府财力吃紧，则无疑不利于公共服务均等化的进行；再次，房地产商及其上下游企业大多在银行有不少贷款，作为购房者也因为买房向银行贷款，如果房价大幅下挫，则银行呆坏账势必激增，从而引发债务危机，甚至是系统性金融风险。

  那么房价就不降了吗？中央经济工作会议是这么说的：“要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。”

  可见，决策者的态度很鲜明，即：库存需化解，房价应该降，但不能让其断崖式下跌。政府、房地产企业都要按市场规律办事，政府负责确保稳定的外部经济和政策环境，而房地产企业则要顺应需求，并为自己的市场行为负责。

  慈善机构或将迈出“去库存”一大步

  据“春巢工程专项基金”副秘书长史立新介绍，2014年底，中国关心下一代健康体育基金会成立了“春巢工程专项基金”，其成立旨在助力低收入家庭早日入住宽敞明亮的住房，使得青少年儿童能够在宽敞明亮的居室里生活、学习、快乐成长。

  通过一年多在西安市、长春市、长沙市、重庆市、石家庄市、广州市、深圳市等地的调研走访，与大中小多种类型的房地产开发商推演，以及当地棚户区、城中村居民和中低收入者座谈，总结出利用慈善组织作为平台，房地产开发商捐助，中信银行、北京银行慈善专款委托管理，中国中粮信托有限公司、中国华阳经贸集团、中地信地理信息股权基金等金融信托公司担保并对专项基金升值保值，中低收入人群受益的金融创新型模式。

  史立新向记者介绍，2016年基金会将通过与各开发商、金融信托机构的合作，面向西安市有改善住房需求的中低收入人群及特殊群体，提供最高总房款40%的购房补贴，计划今年补贴2万户。为了确保在补贴范围、补贴对象、补贴标准等方面达到公益最大化，基金会将对接受补贴人群的资格提出严格审核标准。

  在当天下午的座谈会上，春巢工程专项基金与各金融机构代表、房地产开发企业负责人共同就西安市“城中村”（棚改）改造工作进行了讨论，基金会联合银行、非银行金融机构和西安市政府有关部门联合设立西安市“城中村”（棚改）改造专项基金，定项募集资金，最大限度的利用社会资金参与“城中村”改造项目。西安市“城中村”改造专项基金分期成立分期投入，一期预计100亿元，专项支持主导“城中村”改造项目的开发企业或者西安市政府用于“城中村”改造项目的拆迁安置费用。

  基金会联合银行、金融机构切实拿出金融解决方案与政府合作，解决“城改”项目中涉及到的土地、资金等问题。组织人员在全国范围内遴选有资质、有实力、重信誉，有意参与社会公益事业的房地产开发公司作为合作开发商合作开展春巢工程。