2015年深圳楼市涨涨涨 富了多少人?

提要:日前,南都记者走访中发现,去年9月份,龙岗中心位置金地龙城中央小区开盘,当时房子的均价是2 .8万元/㎡,而12月27日该盘二期开盘,售价已涨到3.8万元/㎡.

  

  如何总结2015年的深圳楼市?坊间最流行的一句话是:“去年不买房,白干20年”。2015年全年,深圳共成交新建商品住宅6 .6万余套,成交面积665 .89万平方米,同比分别上涨58 .65%和65 .21%.新建住宅均价达42591元/平方米,较2014年涨了近四成,较10年前涨了2 .5倍,无论涨幅的数字还是单价的数字,都是2006年以来的10年最高的。二手房均价则从2 .99万元/㎡涨至3 .5万元/平方米,2015年11月单月均价已达4 .57万元/平方米。

  有行业人士调侃称:2015年的中国楼市,只有两个城市,一个是深圳,一个是其他城市。这样一个年头,是如何影响深圳人,乃至这座城市的方方面面,又给未来发展带来什么影响?

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  房产造富?影响面并不大

  “半年翻倍”故事在流传

  早在2000年初,雷先生就来到宝安区新安街道经商,15年来眼见房价从每平方米4千元涨到如今的4万元。他于2003年在市区买了一套面积100㎡左右的房子安家,5000多元/平方米。2005年,他的生意有了起色,把父母和岳父母都接到深圳来住,所以在家旁边又买了两套房。“2005年房价开始涨了,一套100多平方米的房子大概要200万元”,所以,这3套房加起来大约花了450万元。后来雷先生又买了新房子,原先这3套用于出租。根据深圳市规划国土委、深圳链家市场研究中心的数据,2015年深圳二手房均价约为3.5万元/平方米(宝安区的约为3.3万元/平方米),目前雷先生的3套房市值至少在900万元到1000万元。若剔除当初买房花的450万,能“赚”450万到550万元。但他考虑过一段时间再出手,因为觉得“价格还有上升的空间”。

  相比雷先生的房子15年“赚”500万元,娄先生称他家房子才是来钱快。2015年年中娄先生在福田买了一套200平方米的房子,单价5万元,半年后同一个楼盘的房子已经涨到10万元/平方米。“做生意一年能赚个一二百万已经很不容易了,但买房就能赚得盆满钵满,福田、南山区总价200万元的房子,从去年到现在都翻番了”。

  类似的“半年翻倍”故事在各区上演,龙岗的陈先生也说看着去年房价猛涨“心里颇有成就感”。几年前龙岗的房价一直在2万元/平方米以下,陈先生在龙岗中心城紫薇花园花了160多万元买了一套房子,“现在卖出去肯定超过300万”(官方数字显示龙岗二手房2015年均价2.6万元/㎡)。日前,南都记者走访中发现,去年9月份,龙岗中心位置金地龙城中央小区开盘,当时房子的均价是2 .8万元/㎡,而12月27日该盘二期开盘,售价已涨到3.8万元/㎡.

  “仍有七成人口无房”

  有多少人因房子平添数百万元家产?中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为,这一年下来,深圳一手房和二手房交易加在一起也就是10多万套,真正因涨价而受惠的只是极小部分市民,要说买房“造富”的影响还是非常有限的。去年年中就有媒体报道过,深圳不同于北京、上海和广州这些本地人口自有房比例高的城市,1100万常住人口中70%属无房人口,远低于户均一套的全国平均水平。据了解,这个数据来自规土委研究中心。宋丁分析,按深圳每年平均上市5万套新房算,假设其中每年有1万套投资性空置,30年共推出150万套,空置30万套,即使120万套放全部成交、入住,按每户住3人计算,最多容纳了360万人。就算这个人群全是房产持有者,在1100万常住人口中也仅占30%.也即至少还有70%的人口没有房产。如果按照实际人口2100万来计算,则无房人口比例更高。

  南山的徐女士和丈夫2015年春节在南山“城市山林”买了一套95平方米的二手房,如今市值涨了近倍。“当时全部费用算下来差不多330万,去年8月,我看到楼下地产中介挂出房子的估价就要500万了,现在差不多要600万”。但徐女士又说,她和丈夫名下就这一套房,是刚需住房,哪怕房价飙升得再高,他们也无法兑现成钱。像徐女士这样的刚需客不在少数。据深圳中原地产监测,2014年深圳新房市场购房者需求中,投资需求占比在10%至15%之间。至2015年上半年投资占比已经高达20%至25%,此后近4个月一直维持在20%以上,有80%左右的购房者是刚需人群。

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  楼市造城?是城市利好楼市

  “新城”对房价的刺激效应

  如果将“经济增长”细化为区域规划升级、产业布局调整,那么深圳目前涌现的多个“新城”都体现出利好因素。2014年12月,前海蛇口自贸区获得批复,并于2015年4月份正式挂牌成立,随后区内及周边房价暴涨。Q房网统计数据显示,2015年12月南山区的一手房价格同比上涨超过六成,而二手房涨幅也超过五成。据房谱网最新数据显示,海上世界双玺花园最新成交均价为10万元/㎡,与其同样定位为高端住宅的水湾1979成交单价同样在10万元以上。1999年招商地产开发的海月花园每平方米4000多元,如今二手房价已高达7万元/㎡.

  而龙华新区的公开资料显示,龙华新区综合发展将建设9个重点片区,加快构建具有国际竞争力的现代产业体系,以抢占新一轮经济和科技发展制高点。此地房价应声而涨,据Q房网数据,2015年12月该区二手房价格3 .9万元/㎡,同比涨77%.而新浪乐居数据显示,龙华目前在售待售的项目就有22个,开发商扎堆。该区成交均价最高的楼盘鸿荣源壹城中心,售价超过4.6万元/㎡,开盘现场来了6000人,还因太过“张扬”而被政府相关部门约谈。

  土地资源紧俏外来户频出手

  2015年12月,碧桂园、中洲、龙光、星河等超过20家房产大鳄对坪山新区的4宗地块虎视眈眈。最终,“外来户”信达坤润联合体以30 .3亿元总价拿下当年第二宗居住用地,溢价率高达219 .6%,可售楼面价高达2.72万元/平方米,典型的“面粉贵过面包”。“坪山政府为解决交通问题投入200多亿元,相信轨道交通的完善将给这个片区带来更大利好,而且目前也有很多知名企业落户这个片区。”深圳信达置业有限公司副总经理毛文哲告诉记者,坪山值这个价。同样是外来户的龙光地产在这次年度“鏖战”中落败,但此前已经多次“得手”,在2014年曾分别以4 6 .8亿元、112 .5亿元的总价拿下龙华新区住宅地王和龙华红山地铁站的商业服务用地。有分析指,相比于每年的销售业绩,龙光在深的土地储备其实还是不够,所以急于加大土地储备。2015年9月2 3日,龙光地产以底价112 .5亿元拿下龙华地王一宗商业地块,而该开发商2014年在该区拿地时已备受瞩目———以46.8亿元拍得该区的一宗住宅地块,2.5万元/平方米楼面地价跟周边在售项目的价格差不多。

  深圳房价猛涨主要因素

  中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为,这一年深圳房价的猛涨主要受这些因素影响。

  其一是深圳经济的快速增长,这本身就是房地产发展的强力支撑;

  其二是供需关系不平衡,深圳缺地缺房,供不应求,继续保持快速上涨是一种走势;

  其三,2015年的“3·30政策”也是一个刺激;

  此外,深圳的全国经济中心的地位在进一步巩固,对本地乃至全国的资本都有吸引力,外部刺激也是深圳去年成为楼市快速增长冠军角色的一个原因。

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