戴德梁行：物业评估是防范REITs市场风险的重要手段
1月7日，戴德梁行举行了北京市场2015年第四季度媒体发布会，同时，戴德梁行北中国区估价及顾问服务部主管胡峰先生对近期市场上备受热捧的类REITs(房地产投资信托基金)产品进行了简要介绍，并对房地产价值评估在REITs产品发行、运营及退出阶段的重要性进行了分析。
国内房地产业务现状及REITs推动背景
在中国，REITs作为一种新型的房地产金融产品，从试点工作启动、产品框架搭建到现今国内多支类REITs产品的成功挂牌，一直都备受政府、市场及广大投资者的广泛关注与青睐。
首先，REITs产品的推出是对中央深化金融改革、发挥市场机制主导作用这一执政理念的积极响应。早在2008年底中央已提出要创新融资方式，通过并购贷款、发行REITs产品、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式，拓宽企业融资渠道。2014年1月，证监会批复同意中信证券设立“中信启航专项资产管理计划”，此举加快了REITs产品推进工作的节奏。同年9月，央行及银监会发布的《中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中明确指出要“继续支持房地产开发企业的合理融资需求”，其中“积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点”更是《通知》中的重中之重。
其次，REITs产品有助于企业拓宽融资渠道，提高企业存量资产的流动性和变现能力。经过二三十年的房地产开发建设，我国已逐步进入存量房时代，房地产行业已从“拿地—建设—开发—出售”赚取价差为主的传统、粗放式的“销售模式” ，转为更加注重运营自持资产、盘活现有存量资产的转变。
目前市场上房地产项目融资主要依靠银行贷款、信托、基金等常规融资，创新型的融资品种较少，无法形成规模。尤其像商业地产这种前期成本投入大、后期逐渐收回租金的传统运营模式，常会出现项目投资收益期限过长、房企资金周转率变慢、运营期间管理不善等一系列问题。而REITs产品正是商业地产利用资本市场直接融资和退出的一款主流工具，它可以缩短资金回笼周期，增加经营效率。
另一方面，REITs产品的推出也降低了房地产市场的投资门槛。随着国内房价长期以来地持续上涨，虽然更多的中小型投资者对于投资房地产市场趋之若鹜，但却苦于缺乏投资渠道。若单纯直接投资房地产更会加大楼市波动，从而加大投资风险；另一方面，单个物业交易所需的资金体量也越来越大，也增大了直投难度。参考海外成熟的REITs市场产品具有收益稳健、风险可控的特点，其收益率介于债券及股票产品之间，这无疑给我国广大的中小型投资者开辟了一条新的投资渠道。
基于以上各种因素，房地产投资信托基金由此应运而生。戴德梁行北中国区估价及顾问服务部主管胡峰先生表示，“商业地产以REITs上市发行只是万里长征第一步，此后将需要更专业的商业地产运营服务商对其进行资产管理，如何提高物业素质、提升租金水平、减少运营成本、获得更高的利润，这是物业资产管理需要解决的重要问题。良好的经营管理能使商业地产的租金收益稳步提升，从而提高物业自身价值。可以想象随着更多REITs产品的推出，未来必将有更多高品质、规模化、高收益性商业物业出现，我国商业存量房市场亦会迎来一个质的飞越。”
《房地产投资信托基金物业评估指引(试行)》正式颁发
2015年9月10日《房地产投资信托基金物业评估指引(试行)》正式颁发，戴德梁行全程参与起草和修订的工作。该《指引》的发布，对国内房地产评估行业在该领域评估工作的开展做出了明确指引。根据《指引》，信托物业评估主要包括信托物业状况评价、市场调研及价值评估三方面工作。通过对信托物业进行物理状况、市场、经济等方面尽职调查，以得出该物业的公允价值。
胡峰先生认为：“物业估价贯穿于REITs产品运营的始末：在产品发行阶段为产品定价提供参考，满足交易所对物业的披露要求；在产品运营中，每年需至少评估一次，定期披露物业信息；在产品退出、市场形势发生重大变化或其他必要之时，也需对物业处置价值或市值进行评估。因此物业估价是防范REITs市场风险的重要手段，其估价结果对投资人的投资决策、管理人的经营决策有非常重要的影响，也为政府监管提供渠道。”
随着国内类REITs产品的推出，自2014年至今戴德梁行已为国内多家金融机构及企业提供了专业的房地产估价及顾问服务，业绩包括：
戴德梁行通过提供估值、市场分析等服务成功助力国内外多支类REITs产品挂牌发行
— 2014年5月：戴德梁行助力中信证券推出国内首单类REITs产品“中信启航专项资产管理计划”在深交所挂牌；
— 2015年2月及8月：戴德梁行先后助力苏宁云商股份有限公司携手中信证券推出国内首单民营商业地产类REITs产品“中信华夏苏宁云创一期、二期资产支持专项计划”在深交所挂牌；
— 2015年6月：戴德梁行助力前海开发投资控股有限公司、万科企业股份有限公司及鹏华基金管理有限责任公司推出的“鹏华前海万科封闭式混合型证券投资基金”在深交所挂牌；
— 2015年12月：戴德梁行助力北京华联商厦股份有限公司推出国内第一只赴新加坡上市的“北京华联商业信托”产品；
— 2015年12月：戴德梁行助力海航集团及恒泰证券推出的类REITs产品在上交所完成“恒泰昊锐——海航浦发大厦资产支持专项计划”的发行工作。
胡峰先生说：“戴德梁行有幸见证并参与多项国内类REITs产品的发行绝非偶然。我行在REITs领域已探索多年，曾参与众多国际、国内REITs、类REITs产品的估值、市场分析等工作。以苏宁云创一期、二期类REITs为例，戴德梁行各分公司通力合作，在极短的时间内高质量的完成了苏宁云商涉及全国20个城市、29家门店、总建筑面积约36万平方米的物业价值评估、市场调研及物业状况评价等咨询服务工作。为客户节省了宝贵的时间成本，也为金融机构、投资者提供了详尽、可信、客观的尽职调查报告。”
对于REITs产品市场的发展前景，胡峰先生表示：“我国目前正处于房地产资产证券化的探索阶段，随着类REITs产品的破冰，有关REITs政策以及发展也将有所提速，而与其相关的市场空间也有望进一步扩容。戴德梁行作为一家全球领先的商用房地产服务运营商，在国内、外REITs项目评估工作中积累了丰富、宝贵的工作经验，一直在该领域内保持行业领先地位。未来戴德梁行将继续致力于房地产金融领域的研究，不断为更多金融机构及优质企业提供专业化的咨询服务工作。”
