奇怪!降息后1月房贷还款反而多了?_新浪地产网
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奇怪!降息后1月房贷还款反而多了?

??奇怪,降息后1月房贷还款反而多了

  银行:分段计息造成月供“逆增”

  第二次还房贷时月供会减少 建议1月月供还款前多存些钱避免房贷逾期

  东莞时间网讯 央行去年进行了5次降息,五年以上的商业贷款基准利率从2015年年初的6.15%,降至目前的4.9%。对于绝大多数有房贷的市民而言,降息的福利在次年生效。从2016年元旦起,“房奴”的还贷压力将减轻,20年期的100万元商贷,每月可少还700多元。

  不过,细心的房贷按揭人士发现,今年1月份还贷时,月供却出现了“不降反升”的现象,一笔100万元20年期的房贷,在今年1月份,月供可能会增加百元左右。

  对此,东莞有银行房贷负责人表示,出现这类现象的原因主要有两个,银行在元旦调息时会对1月份月供进行分段计息,此外执行等额本息还款的按揭人士从1月起,每个月还的本金额增加了。这两个因素叠加,就出现了利息降了、还款金额却上升的现象。不过,今年第二次月供时,房贷肯定会少一些。

  降息后房贷月供为何还增加?

  银行:因为1月份通常分段计息

  去年央行连续五次降息后,五年以上贷款基准利率从年初的6.15%下调至4.90%,总降幅达1.25个百分点。以贷款100万元、期限为20年、采用等额本息方式还款计算,贷款人每月可以少还700多元。

  同时,去年公积金利率也经历了4次下调。以2015年1月份贷住房公积金80万元、贷款30年、等额本息还款方式为例,4次降息前利率为4.25%,降息后利率为3.25%,借款人每月少还443.58元。

  正常情况下,从今年元旦起,银行执行新的房贷利率,按揭人士的房贷月供应该有所降低。而事实上,部分开始还贷的人士发现,100万元20年期的房贷,今年1月份反而比以往增加100元左右。

  不过,在实际操作中,银行方面会按年度调整利率,从贷款人的贷款日期算起,一年之后予以调息。由于一些银行房贷还款日为中下旬,以每月15日还贷日为例,计算利息分为两部分,2015年12月15日-31日期间执行旧利率,2016年1月1日-15日才执行新利率。

  根据等额本息计算公式重新计算,贷款人的还款本金是增加,由于本金上涨的幅度会超过利息下降的部分,这样会导致出现1月份月供“不降反升”的情况。

??降息后哪些人的房贷还增加?

  银行:等额本息还款的客户

  当然,降息后,并不是所有的房贷人士都会出现月供“不降反升”。

  昨日,东莞一家银行房贷部门负责人表示,东莞今年1月份出现“房贷月供增加”的客户,多为等额本息还款客户,而且其还款日多集中在前半月,才会出现这种情况。而按照等额本金还款的按揭一族,就不会出现这种现象。

  目前东莞房贷市场的还款方式主要分为等额本金、等额本息两种。

  招行房贷部门有关负责人表示,按照还款额度的变化,可以通俗地解释为,“等额本息”即每月房贷月供额相同,在月供额里“本金与利息”的分配比例中,前半段时期所还的利息比例大、本金比例小,还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。“等额本金”即月供额是变动的,早期月供额较大,此后逐月递减。在月供中“本金与利息”的分配比例中,前半段时期所还的本金比例大、利息比例小,还款期限中,越往后本金比例越小、而利息比例越大。

  因此,即使央行去年降了五次息,但今年1月份还房贷时,等额本息还款的客户的月供是增加的。

  图解“1月房贷月供不降反升”

  原因有二:

  以固定日调整的贷款为例,固定日调整是指贷款利率从每年的1月1日开始执行最新的基准利率标准,1 月1日前后分段按日计息。

  原因一:分段计息

  2016年1月月供的计息期跨越了“2015年12月”和“2016年1月”,而2016年1月1日前后执行的利率是 不一样的,所以需要以“2016年1月1日”为分界点,按实际天数分段计息。

  1月1日之前执行旧利率,1月1日之后执行新利率。

  原因二:归还本金增加

  以等额还款为例,除了贷款利息分段计息外,还会因1月归还本金增加,从而使1月份月供小幅增加。

  (等额还款:是指贷款利率不变的情况下,每月还款的月供固定不变。月供=本金 利息。)

  为何1月归还本金增加?

  1月份执行新利率之后,银行会根据贷款的剩余本金、剩余期限、新执行利率重新计算月供,因整 体利息减少,故1月份归还的本金较12月增幅加大,从而使1月月供略高于12月月供。


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