成都暂无增设电梯申请 “100%用户同意”成拦路虎
今年1月1日起，成都《既有住宅增设电梯 管 理 办法》正式实施。为自家单元加装电梯奔走了一年多的樊先生却依然觉得“电梯梦”有些遥不可及。
让他觉得为难的，一是“100%业主同意”的 人 情 门槛，另外，则是几十万元费用从何而来的现实尴尬。
有关方面的一组数据或能说明一二：政策出台后，成都目前暂未接到一起增设电梯的申请。
成都老旧小区市民如何实现电梯梦?四川先行试点的市州又可提供 哪 些 经验?
成都新规/
老旧小区加装电梯
须所在单元全体业主同意
根据《办法》，成都已建成投入使用、具有合法产权且未设电梯的4层及以上的多层建筑，都可以申请增设电梯。
不过，增设电梯必须经所在单元全体业主一致同意，“有一家反对也不行”。同时，《办法》对“资金来源”作了如下建议：根据所在楼层等因素，由业主按一定分摊比例共同出资，比例由业主自行协商确定;已建立专项维修资金的，可依法申请使用专项维修资金;其它合法资金来源。
“‘100%业主同意’的申请条件太难了，”市民樊先生家住成都锦江区一老旧小区，他说，先别说现在小区房子租住户多，就算是召集回业主，涉及出钱，一楼二楼的业主也不会同意。
对此，住在该小区另一单元2楼的刘婆婆直言她不同意装，“装电梯要花一大笔钱，我住2楼对电梯需求不大。”她表示，没需求还花钱不说，装了电梯还影响采光通风。
这样的声音，不仅出现在零申请的成都，在已有5起申请的试点地自贡，对“100%业主同意”的吐槽声也不绝。尽管如此，顶着困难，自贡也有小区啃下了硬骨头，成功坐上了电梯拿到了补贴。
两个案例/
创新筹资方案
一个月后用上电梯
“政策出台一个月，我们就用上了电梯，几天前政府下发的11.5万元补助也到账了。”作为自贡川剧院综合楼增设电梯项目的牵头人，业主董礼感叹道。
2015年7月，自贡《既有住宅增设电梯实施意见》正式实施，明确提出将对报送申请材料的增设电梯项目提供财政补贴，金额在10万至20万元。
自贡川剧院综合楼修建于2002年，是一处拥有两个单元的家属小区。因为预留了电梯井，不需要再向有关部门申请规划许可证，只需备案即可。单元楼1楼2楼为商铺，不存在征询1楼2楼意见以及出资问题，电梯修好后直接从3楼开始停靠。
董礼从电梯生产公司处得知安装电梯预算在22万元左右。不同楼层的住户如何出钱?成了摆在董礼面前的最大难题。
自贡在出台实施意见时，配套出台了指导手册。建议底层住户不使用电梯可获得一定比例的补偿，使用住户则依不同层数的比例系数出资，楼层越高出资相对更多。
自贡川剧院综合楼一单元增设电梯项目，创新出了以房屋面积折算基数价的出资方案，即同时考虑业主居住层数和房屋面积两个因素。
董礼介绍，整栋单元使用电梯住户的住宅面积共计2千多平米，按预算22万元折算，每平米的费用基数为75元。从3楼到10楼，每层系数递增，4楼系数为8%，5楼16%，6楼24%，以此类推。
以董礼家为例。他居住在6楼，房屋面积95平米，因此他需付费“75×95×24%”，即每平米基数×房屋面积×楼层系数。
这一方案出台后，获得单元所有住户一致认可。加上超出预算的电源费用部分，此次增设电梯总共花费26万元。政府补贴了11.5万，大大减轻了居民自身的负担。
物业公司牵头
做通全体业主工作
面对没有增设电梯需求的1楼、2楼以及部分中高层住户，其他小区又是如何做好“100%业主同意”的选择题的呢?
顺利加装电梯的自贡科信苑4栋住户陈先生说，政府出台政策后，单元楼迅速达成了一致意见。
他分析，一是物业公司尽职尽责牵头，大力宣传政策的同时，多次上门做住户的思想工作;第二是作为教育系统家属院，业主构成单纯，即使没有使用电梯需求的1楼2楼住户，也能够支持理解此事。
两点参考/
如何化解难题?“100%住户同意”成申请最大障碍
对上述案例的种种细节内幕，自贡城乡规划建设和住房保障局物业管理科科长林凯烂熟于胸。他介绍，目前自贡有约900栋未安装电梯的老旧建筑，估算约有2000部电梯的加装需求。
这样的需求数据背后，按每个单元至少14户人，每户2个老人来估算，对应了自贡市至少8万余老年人的实际困难。然而，自2015年7月自贡市出台《自贡市既有住宅增设电梯实施意见》以来，仅收到5起增设电梯申请，其中仅有一起成功加装电梯并申请到补贴，还有一起正等待验收。
如此巨大的需求，却仅有5起成功上交的申请，这背后到底存在怎样的阻碍和矛盾?林凯分析，从实际情况来看，绝大多数的申请都倒在了两大阻碍前，“一个是‘申请单元住户100%同意’的条件，另一个是需委托电梯安装公司并提供建筑结构安全鉴定的前置条件。”
按照一般人的推断，一个单元楼加装电梯，1、2层住户的意愿应该最低，因此自贡在政策推行过程中，提出了1层按照0.6比例获得补偿;2层不用电梯时按照0.4比例获得补偿，如使用电梯，则既不出资、也不获得补偿的方案。
如何顺利推行? 政府补贴的吸引力排在首位
“可以说，‘政府补贴’是政策能够顺利推行的关键因素。”林凯说，别说四川这样的中西部省份，就算是在沿海地区，如果没有补贴，这样的民生工程就没法搞了。他举南京为例，该地推出“既有建筑加装电梯”的政策3年有余，由于政策没有一分钱的政府补贴，至今仅有1处单元楼提出申请并增设电梯。
林凯表示，正因为作为全省试点地区可获得补助，自贡的增设电梯工作才推行得较为顺利。
林凯给记者算了一笔账，他说，按加装一部电梯至少40万，其中1楼、2楼住户不出钱计算，一户一梯的12层住宅，每户人至少出4万块。记者了解到，目前自贡的房屋均价在每平米4至5千元，这意味着加装电梯的钱都够买10平米的新房了。
“你想想，与其出4万元加装电梯，不如咬咬牙多出点钱交个首付，换个新房，还费劲加装啥电梯，”林凯说，要是政府不补贴的话，没人愿意费时费力费钱申请加装电梯。如今，自贡实施政府补贴后，一梯一户的每户人出资降到了2万左右。
省住建厅/
增设电梯 要尊重每一个业主物权
针对实际工作中反映的“100%业主同意”的条款本身成了拦路虎一事，参与出台全省政策的省住建厅相关人士谈了自己的看法。
他表示，《物权法》规定，改建、重建建筑物及其附属设施，应经过两个“三分之二”同意：总人数占业主总数、所拥有建筑面积占总建筑面积都达三分之二以上即可。然而，就既有建筑增设电梯来看，“双三分之二”规定实际剥夺了1层、2层及少部分业主投反对票的权益;从外省实际情况来看，原来实行“双三分之二”申请条件的，后来也改成了“100%业主同意”。
该负责人表示，主要原因是增设电梯后，后续投诉太多，“可以说是安一部电梯就接到一起投诉，投诉的内容是增设电梯影响了1楼或2楼通风、采光。”
在该负责人看来，我省出台的《四川省既有建筑电梯增设指导意见》，和其他省份的政策相比，已经有了很大的突破性。
例如，我省率先提出，可以申请动用维修资金负担加装电梯的费用，同时还创新性地提出，除自筹资金外可引入社会资金，如引入物业公司，先期由物业公司垫付部分资金，增设电梯后，从物管费中消化上述垫资费用。
厦门：政府承担50%费用。在2012年年底前完工的，由政府补助一半费用。另外一半的费用有三方面来源：第一，由房屋所有权人共同出资，按照楼层的受益、影响等因素协商分摊系数后共同出资;第二，由专有部分的房屋维修金，已售公房提取的房屋维修金支出;第三，专有部分业主的住房公积金支出。
广州：业主可提取公积金。根据所在楼层等因素，由业主按照一定的分摊比例共同出资，分摊比例由共同出资业主协商确定;属于房改房的，可以申请使用单位住房维修基金;可以申请使用房屋所有权人名下的住房公积金、专项维修资金;原产权单位或者原房改售房单位出资;社会投资等其他合法资金来源。
