??导读

  鉴于北京土地市场火热、供不应求初显、市场进入存量房时代，21世纪宏观研究院认为，2016年北京房价上涨动力十足，未来房价将继续处于上行区间，但成交不会出现显著增量。

  21世纪宏观研究院分析师纪睿坤特约分析师葛逸瑶

  刚刚过去的2015年对于北京楼市来说无疑是个大年。

  从北京住建委、国土局公开数据来看，不管是商品房均价还是卖地金额，或是楼面均价均创下历史新高。

  鉴于北京土地市场火热、供不应求初显、市场进入存量房时代，21世纪宏观研究院认为，2016年北京房价上涨动力十足，未来房价将继续处于上行区间，但成交不会出现显著增量。

  一、2015年北京楼市盘点：地王频出、新房豪宅化、二手房成交火热、初现供不应求

  1.从成交均价来看，北京2015年房价再创新高

  根据北京市住建委网签数据，截止到2015年12月30日，北京2015年纯商品房住宅签约5.4万套，成交额也达到了2078.56亿元。成交均价达到近3万元每平方米，同比2014年上涨了10%，创下历史新高，比2010年上涨了46.3%。

  2.从供需关系来看，北京去化状况明显，初现供不应求

  2014年楼市下行期间，北京住宅存量一度超过8万套，在多项政策利好下，北京2015年去化向好，当前库存已经跌破7万套。

  与此同时，从过去5年的住宅供应来看，2015年北京新增供应套数为4.1万套，为2010年来的最低，但是成交却远超2014年。供需紧张也是助推北京楼市上涨的一大诱因。

  3.从成交结构来看，鉴于供地结构特征，北京新建商品房住宅市场进入了豪宅化、郊区化特征

  截止到2015年12月30日，北京总价1000万以上、单价10万以上的物业签约已经超过250套，总成交额也超过130亿元，创造了历史纪录。这一成交，在2010年仅9套，2012年是23套，2014年也仅24套。

  另外，2015年普通住宅中500-1000万元区间的物业，五环占比只有30%，五环外占比已经高达70%。而在2013年，同样成交的500-1000万元中高端改善住宅中，位于五环内的占比为56.4%。

  4.北京楼市在2015年进入明显的二手房时代

  在新房供应紧缺的背景下，2015年北京楼市另一大鲜明特点即是二手房成交热度超过新房。截至日前，北京二手房签约套数已经达到了193547套，但纯商品房住宅成交只有5万套，且比2014年全年的104772套上涨超过九成。虽然二手房成交热度超过新房，但二手房价格涨幅却低于新建商品房。

  5.房企回归北京，抢地趋势明显，地王成为常态

  2015年北京土地成交额创造了历史最高纪录，楼面价上涨了16.6%。楼面价超过3万元的地块达到了26宗，地价超过房价成为新常态。

??二、2016年北京楼市展望：具备上涨动力，但成交不会大增

  鉴于北京土地市场火热、供不应求初显、市场进入存量房时代，21世纪宏观研究院认为：

  （一）2016年，北京新建商品房的供应和成交有望进一步下行，但房价上涨动力十足。

  1.从政策大环境来看，2016年政策红利将延续。虽然侧重于全国性的政策，但具有楼市风向标的北京也将明显受益于政策利好。

  2.从土地市场来看，虽然地王不完全等同于未来市场售价，但面粉贵于面包，将直接影响周边房价和市场预期。

  3.在严防“大城市病”，确定城市边界的背景下，北京的供地紧缩也将成为常态，供需关系也将助推北京房价继续上行。

  4.在高地价的背景下，2015北京的土地市场成交中，高达26宗楼面价超过3万元的地块，也就是说，北京未来的新房将多是单价近10万的高端项目，高端项目的集中入市也将助推北京商品房价结构性上涨。

  5.在二手房销量超过新房的北京，在新房地价较高，需求旺盛、资金充足的背景下，北京二手房价格上涨可期。

  虽然房价上涨动力十足，但21世纪宏观研究院认为，北京楼市成交不会出现显著增量。一方面，受宅地供应下行，北京的新房供应也将在2016年继续紧缩；另一方面，限购未松，购买力受限以及房价上涨，抬高入市门槛。再加之2015年楼市需求的集中释放，成交也不太可能出现大幅增量。

  （二）虽然政策大环境向好，北京2016年楼市政策存趋紧可能

  包括严格执行限购政策，收紧高端楼盘的预算证审批，调节土地出让方式，以防止地王频现。

  虽然针对市场的政策趋紧，但部分限制性的楼市政策，诸如放松企业债发行限制，降低门槛，改善开发企业资金环境等稳定房地产投资政策将趋松。

  （三）北京2016年的土地市场仍将延续高地价态势

  （四）北京市场开发商的竞争，尤其是豪宅项目开发商的竞争将更激烈，利润也将进一步被压缩

  三、建议尽快启动购租并举的住房制度改革

  21世纪宏观研究院认为，虽然2016年北京楼市看好，但也存在诸多威胁：

  1.地价和房价的持续飞涨促使投资投机性购房抬头，为后期稳定楼市增加了难度，并将增加北京长期产业和城市转型的成本及难度。

  2.按照北京系统性解决大城市病，产业和人口疏解的总体战略布局，购买需求外溢。再加之，大城市边界确定和征地拆迁成本日趋高涨，北京的土地收益也将日趋紧张。也就是说，在北京产业转移，土地收益下滑的背景下，北京长期的财政收入支撑命题待解。

  21世纪宏观研究院认为，北京应尽早启动住房制度改革，提前筹备预防。建议北京尽早建立购租并举的住房制度，探索新增住房房地产税征收，以及北京户籍有偿退出等房地产的长效机制，以稳定楼市压缩楼市泡沫，促使北京楼市回归自住化特征。

  首先，北京在全国率先进入存量房市场，住房的租赁需求强盛，应尽快的推动住房租赁规模化专业化发展，以满足新市民的住房需求，可以考虑在土地竞拍之时，就限定土地的公共产权的租赁属性。

  其次，北京已经在2015年启动不动产登记，为解决土地供应有限，可以考虑在新增供应用地和住房上探索征收房地产税，以探索长期的财政来源问题。

  最后，探索北京户籍有偿退出和积分落户制度。