全国楼市去库存须三年,比中央经济会议更重要的政策还在后头!

http://news.dichan.sina.com.cn新浪地产作者:杨红旭2015/12/29 14:38:08 新浪地产
提要:中央经济工作会议结束了,各部委都在紧锣密鼓的计划配套措施。从今年的经济工作会议来看,房地产是个重点,与去库存有关。

杨红旭

杨红旭

上海易居房地产研究院综合研究部部长

  中央经济工作会议结束了,各部委都在紧锣密鼓的计划配套措施。从今年的经济工作会议来看,房地产是个重点,与去库存有关。 

  首先,从态度上看,中央罕见的重视房地产。会议要求:2016年主要是抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。其中,房地产去库存排在五大任务第二位。这种被高度重视的待遇,实属罕见。

  另外,在房地产议题上,用字超过300个,史无前例。2014年中央经济工作会议只字未提房地产,今年与去年形成了鲜明对比。当然,还应注意一点当前房地产出现了困难,所以中央才这么重视。所谓“危中有机”,也可以用在当前的房地产身上,虽然困难重重,但经过重点救治与呵护,新的机会必将滋生。

  

  细察近几年中央经济工作会议对于房地产的政策方针,其实也可以了解政府态度的变化,仅回顾过去四年吧。

  2011年12月提出:坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归。加快普通商品住房建设,扩大有效供给,促进房地产市场健康发展。可见,当时仍在为抑制高房价奋战,沿续了2010年开始的严厉调控,努力扩大供应量。

  2012年12月重申:要继续坚持房地产调控政策不动摇。继续加强保障性住房建设和管理,加快棚户区改造。可见,当时调控仍不放松,但不提增加供应了,转而重视保障房和棚改。

  2013年12月,并没有提及房地产调控,要求努力解决好住房问题,探索适合国情、符合发展阶段性特征的住房模式,加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给,做好棚户区改造。可见,当时房地产调控终于消失了,这标志着官方态度的重大转变。同时,继续重视保障房和棚改房

  2014年12月会议,整篇会议通报中,居然只字未提房地产,甚至连保障房、棚改房也未涉及。这在近十年的历史上,可谓绝无仅有。不再提及房地产调控,完全可以意料,但连保障房和棚改房也不提,确属罕见。说明政策思路正在酝酿变化。

  其次,从内容看,通盘考虑化解房地产存库。之前很多年,主要为调控房价而战,房价是唯一的重头戏;其后,有几年,保障房和棚改房是新亮点。而今年第一次将高库存作为攻艰克难的对象。这也侧面证明了我国房地产近几年已告别了黄金十年,房价涨幅趋缓,房地产业利润率下滑,房企经营情况趋弱。

  

  从具体内容看,可谓是“系统性制定战略”,分为以下几个方面:

  一是,通过农民工市民化消化库存。农民工是中国住宅市场的重要新增购买力,必须足够重视。当前我国城镇家庭人均住房面积接近35平米的小康水平,基本实现户均一套房、人均一间房,住房保有量告别短缺时代,趋于平稳阶段。而农民工进城生活,购房属于刚需,是从无到有。他们有真正的急迫性的购房需求,但购房能力不足,购房意愿也不强。针对购房能力不足,政府应出政策支持,帮一把。针对购房意愿不强,政府要改革户籍制度,让他们平等享受市民待遇。

  二是,要以满足新市民住房需求为主要出发点,以建立购租并举的住房制度为主要方向,把公租房扩大到非户籍人口。这条的实质,就是让具有居住证的外来人口,也能享受到一定程度的住房保障。

  这条方针非常明确,公租房向外地人开放!虽然公租房扩容,与去库存无直接关系,但随着公租房需求量的增长,政府可以收购存量房用于公租房,从而间接去库存。但也有一点遗撼:这里没有提到经济适用房、共有产权房、限价房等向外地人开放。笔者建议:还应进一步打破制度藩篱,使所有保障房都能作为公共品,向持有居住证的外地人开放(可规定一定年限)。

  三是,要发展住房租赁市场,鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房,成为租赁市场的房源提供者,鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。这条政策方向对头,但实施存在较大困难。一方面我国住宅租金收益率偏低,只有2-3%,而发达国家可达5-6%,日本东京甚至高达7-8%,低收益不足以吸引个人或机构购房用于出租。在大都市常见的群租房倒是租金收益率高,但这属于政府打压对象,也确实存在扰邻、火灾等隐患。另一方面,政府有必要出台税费减免措施,为这类个人和机构减负,但如何防范部分人或机构趁机大量投资房产,不为长期出租,而是为了转售谋利?具体措施,颇费思量。

  四是,要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略,适当降低商品住房价格,促进房地产业兼并重组,提高产业集中度。这一条,社会上争议较大。在市场经济条件下,企业有权自主经营,涨价与降价,是核心的经营策略,与利润直接相关。楼市低迷,经营困难,开发商自然会降价。如果他们不愿意降价,政府又有什么好办法?政府可以进行税费减免,也可以呵护开发商,但他们会否降价,可就没保证了。合理有效的措施,很难设计与实施。

  五是,要取消过时的限制性措施。12月21日晚,先是有新闻报道,会议要“撤销对房屋所有权的过时限制”,后来又有消息说属于海外消息翻译出错。其实,最终措辞是“要取消过时的限制性措施”。对此,社会上仍存在很多误解需要引导。比如,不是指代取消住宅用地70年使用权;再如,也不是指代要取消一线城市的限购。

  2003年我国开始实行紧缩型房地产调控,其间除了2008年四季度和2009年,直到2014年才开始放松,至今多数限制性措施已经取消,比如限购、限贷、限外、限价、90/70政策等。其中,一线城市房价强势,市场总体呈供不应求的格局,所以很多限制性措施尚未取消。按当前及2016年市场形势,我认为这些限制仍然不会取消,尤其限购令。库存偏高的地区,主要是三四线城市,这些城市的限制性措施,已经很少了。

  在全国多数城市,购房者身上的限制基本没有了。但开发商身上的束缚仍然较多。在房地产业几年前就已告别暴利时代,在利润率持下滑的情况下,应该砍掉开发商身上的所有枷锁,让他们受到公平公正的对待。房地产贷款审批、企业上市、发债、拿地、经营等诸多方面,都不宜继续打压了,应在法律框架内,让市场机制决定他们的商业行为。

  

  最后,从后续看,配套政策很重要。如今,针对房地产高库存的歼灭战已经打响。11月中央财经领导小组会议,首次发出信号;12月中央政治局会议,再次重申;这次中央经济工作会议作了系统性的部署。但我们必须清醒的认识到:冰冻三尺,非一日之寒。当前全国房地产高库存,是2011年以来积累了五年的结果。这不是一场战斗,而是一场战役。这不是一场遭遇战,而是一场持久战。持续的时间将会比较长,不可能在2016年完成,预计将持续三年左右,才能见到实质性效果。

  中央经济工作会议,只是部署了战役的方针与战略,具体的战术和策略,还需相关部委,甚至国务院研究并制定具体政策与措施。未来几个月,必有多项配套政策出台。具体领域,正如上述,预计将包括:针对农民工购房的税费与信贷政优惠、公租房扩大覆盖面、针对购房用于出租行为的税费减免、为开发商松绑、取消其他过时的行政管制等。

  而相关部门出台政策的节奏和力度,决定了这战去库存战役的时长与战果。

  文章来源:上海观察。

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