美联储加息对中国房地产市场及海外投资的影响
北京时间2015年12月17日凌晨3点，全世界的目光都聚焦在美联储首位女掌门人-珍妮特·耶伦身上。耶伦宣布，美国联邦基金利率提高25个基点至0.25%-0.5%，结束了美国持续了7年的零利率时代。时隔近10年的美元首次加息将对中国的经济产生一定的影响，尤其是对投资者的心理带来不小的冲击。美元加息对中国最直接的影响就是人民币的贬值和以人民币计价的资产缩水，对于那些有国际视野的投资者来说，资产的保值与升值是他们最关心的问题。因此预计在短期内，中国将会出现较明显的资金外流现象，购买美国物业及以美元计价的金融产品会是绝大多数投资者最理想的选择。而对于国内房地产市场而言，一线与部分二线城市的物业仍然是投资者最佳的投资选择。由于这些城市的人口净流入较大，以及供应量有限的原因，物业仍有一定的升值潜力与空间，而广大三四线城市的楼市将迎来漫漫寒冬。
“零利率”时代的终结
北京时间2015年12月17日凌晨3点，美联储宣布将联邦基金利率由0-0.25%提高25个基点，结束了持续7年的近零利率时代。这是美联储近十年内的首次加息，在2006年6月加息至5.25%之后，美联储曾连续多次下调联邦基准利率。因此，本次加息，意味着美国货币宽松政策的时代已走向尽头，这将对中国的经济，包括股市和楼市带来较深远的影响。
美联储加息的背景与原因
美联储本次加息的对象为联邦基准利率，即为商业银行互相拆借时所使用的利率，这与中国人民银行所调整的商业银行存贷款利率有所不同。因为美国是利率宽松的国家，各商业银行有自由决定存贷款利率的权利。而商业银行拆借利率，与我们平时所见到的LIBOR(伦敦同业拆借利率)与SHIBOR(上海同业拆借利率)都为同一性质的利率。
美国选择在目前进行近十年内的首次加息，主要原因如下：依照美联储的规定，加息需要满足三个条件，分别为：经济稳定增长、就业持续改善、通货膨胀维持在2%的水平。随着美国经济水平复苏到一定程度，整个经济机制运转良好，利率就应该恢复到正常水平，以防止过度通货膨胀。这次加息，是美国经济发出的一个健康信号，并表明经济需要适量降温。
加息后对人民币汇率的影响
在过去数年间，美国一直处于“零利率”时代，而中国的存款利率要远高于美国。正是由于这样的利率差，导致无数的机构借美元，承担近于零的利息成本，然后换成人民币，买入银行理财产品，享受中国远高于美国的存储利率，甚至更高回报，通过这样的操作进行无风险套利的利息收入。因此，外汇市场上有无数的资金在卖出美元、买入人民币。由于供给与需求的原因，大量的人民币需求导致人民币在过去的数年间不断升值(图2)。
然而，从2014年开始，由于中国经济增长速度放缓，房地产市场低迷，中国人民银行通过不断地降息来刺激经济以及活跃楼市。而这样做的后果，直接导致中美利率差的缩小，美国“热钱”流入中国的量不断减少。而本次美联储加息，更是将两国的利率差进一步缩小。因此，人民币作为投资目标，已经逐渐丧失利率的优势，从而缺乏吸引力。所以，以前流入中国的美国“热钱”，要重新回到美国本土市场。我们目前能观察到的就是投资者不断卖出人民币、买入美元，由于人民币供应大幅增加，导致人民币贬值现象的出现。值得注意的是，在今年6月，美联储工作人员摆了个乌龙，将美联储加息的内部信息公布在网上。根据这个预测，美联储在未来几年内还将进行数次加息，预计2016年底的基准利率为1.26%、2018年底的为2.80%、2020年底的为3.34%。
这也就意味着，中美的利率差将持续缩小趋近于零，美国的“热钱”会撤出中国，中国的“热钱”会流向美国，人民币还将持续贬值。根据数个顶级投行的预测，2016年底人民币兑美元的汇率将会达到7。
加息后对海外投资的影响
市场观点普遍认为，人民币贬值会导致大量资金外流。今年11月份，中国外汇储备减少了800多亿美元，而预计美联储在未来几年内还将有数次加息，并且加息的活动将持续数年。其实人民币贬值本身对资本外流的影响并不大，导致资金大量外流的原因其实是对人民币贬值的预期。由于对人民币贬值导致的资产缩水的担忧，使得大量投资者将资产转移至海外，以防止资产的近一步缩水。正是这种贬值的预期，对国内经济带来了不小的冲击。美联储长达四年的加息周期，将使得中国面临长期的资金流出困扰，而这种流出对中国带来的负面影响是值得关注的。
对于有投资需求的个人与机构，为了实现资产的保值及增值，预期很大一部分会将部分资产转化成以美元计价的投资产品，或者增加海外物业的持有。事实上，在2014年，中国大陆海外地产投资就达到了101亿美元，预计2015年这一数字将高达200亿美元。在人民币贬值预期的影响下，2016年的中国海外地产投资的数额还将大幅增长。其中，机构投资者的海外投资额增幅将不容小觑。预计未来五年间，受中国经济的影响，中国保险业的海外房地产投资规模将会从目前的水平(0.8%)上升接近至总资产值的5%，相当于新增730亿美元。本次美元加息，导致投资者的贷款成本上升，在中长期对美国的楼市起到一个降温的作用，将令价钱能更加合理的反映出物业价值。因此，美国的楼市正朝着一个越来越健康和理性的方向发展，预计会有越来越多的海外投资人将美国作为投资首选地。
对于豪宅市场而言，未来将有更多的资金进入以美国为首的海外市场。除去投资及资产保值因素外，教育、医疗、环境等因素也是投资者所十分在意的因素。短期来看，由于美联储加息，在美的贷款成本有所上升，使得购房成本也会相应增加。由于美元升值，来自海外投资者对美国本土物业的需求也在增加，因此美国楼市价格或许会出现小幅波动。因此，短期内，多重因素叠加在一起，或使利率的变化无法在回报率和价格上及时反应出来，将会有一个时间上的滞后性。但从长期看来，投资美国楼市应该是一个理想的投资策略。
至于巨额资本流出对中国经济的危害到底有多大，其实这一影响还是相当有限的。由于中国的外汇管制制度，人民币无法自由兑换外币。理论上个人投资者每年只有5万美金的额度，企业进行海外投资时资金的流出都是要经过国家严格的审批。加之近期国家对外汇流出的监控越来越严格，不少曾经的“旁门左道”都已经被截断。因此，在这一制度下，中国不可能出现像上世纪泰国那样的崩盘悲剧。
加息对中国楼市的影响
由于国内融资渠道收紧，早前不少房企都选择进行海外融资，一来难度不高，二来融资成本较低。然而，随着国内房地产市场的利润不断下降，加之年中的人民币贬值的影响，房地产海外债务陡然上升,加大了房企还债的压力与成本。而这次美元加息，对拥有大量海外债务的企业来说更是雪上加霜。由于债务成本增加，巨量的海外融资规模将引发房企的资金链紧张，如果人民币持续贬值，或许会有不少企业出现违约的情况。同时，美元的走强，会使得国际“热钱”离开中国，“钱荒”的出现则会加剧融资的难度。上述情况无疑对不少房企是一个巨大考验。因此，在将来，中国房地产投资市场将会变得更加理性，只有那些实力强，并拥有优质项目的房企才得以生存。大量小型房地产商由于缺乏实力，将会逐渐被市场所淘汰。
过去几年，由于人民币一直处于升值的预期中，不少海外资金进入了中国房地产市场进行资产配置，以寻求资产增值机会。而现在，人民币出现了长期贬值的预期，海外资金进入中国楼市的情况将发生逆转，中国房地产市场不再是国际投资者的理想投资选择。这一变化会在一定程度上影响中国的楼市。不过对于国内投资者来说，房地产市场仍然有较大的吸引力，这是因为由于货币贬值，投资有升值潜力的物业有助于资产的保值与升值。但是投资者需要合理挑选投资目标，一线城市和部分二线城市仍然是投资的最佳选择，由于这些城市的人口净输入量较大，且供应有限，因此对这些城市物业需求量还是相当可观的，因此具有一定的升值潜力。而投资者应该尽可能避免三四线城市投资，这些城市由于供应过量，且城市本身缺乏对人才的吸引力，因此其物业不具有升值的空间。
受海外投资者欢迎的中国主要城市的写字楼、商业和高端公寓市场，将会出现国际资本撤离的情况，并将由国内资本接手。因此，针对部分国内投资者而言，本次美元加息是一个很好的入手高品质物业的机会。过去由于缺少供应或者价格过高，国内投资者没有接手的机会。现在，一方面国际资本在回撤，另一方面以保险资金为代表的国内机构资本在大举进军房地产市场，因此，对一些国内投资者来说，这是一个较好的机会。
