美国加息导致中国楼市崩盘？瞎扯吧！2016中国房价无忧！
杨红旭
上海易居房地产研究院综合研究部部长
北京时间12月17日凌晨3点，美联储宣布，加息25个基点至0.25%-0.50%。这是联储9年多以来首次加息，终于与2008年底以来的超低利率说再见。
这是影响全球经济与资本市场的重大事件。众所周知，当今世界经济这台大机器的心脏是金融，而金融的核心是货币，当今世界的第一货币是美元。美国靠美元，以及与之相关的货币政策，构建起金融帝国，压榨全球。
2007年次贷危机与2008年的国际金融危机，祸起美国，但经过9年的超低利率，美国经济反倒率先复苏，留下其他国家，尤其是新兴经济体，继续苦苦挣扎！老大就是老大，强权就是强权。被欺负的小兄弟们，又有什么办法呢？
闲话不谈。美国加息对房价有什么影响？基本逻辑是：加息属于货币收紧，利空房价。但是，这种利空的效应释放，是分阶段的。在一轮加息的前半段，对房价的利空，是显现不出的。或者说，没什么负面影响。但累计加息多次后，对房价的压制效应就会在某个临界点，突然显现，房价调头下跌！
咱们不妨看看美帝上一轮加息过程，以及对美国房价的影响。美国上一轮加息周期始于2004年6月，最后一次加息是2006年6月，累计加息17次，联邦基金利率由1%升至5.25%。但加息后的两年，美国房价继续上涨，没有什么负面影响。终于，房价开始下跌了，拐点是2006年5月，此时加息已持续了2年之久，累计加息16次以后。
那么，中国是不是也有这样的规律？答案是确定的！我国上一轮加息，主要发生在2011年。为了与美国相对应，我在这里就不说2011年那轮了。咱们说说上上一轮，与上一轮美国加息在时间上基本对应。
2004年6月美国加息，中国是2004年10月开始的加息周期，前期加息频率较低，两年内仅加息3次，基本上对楼市没有产生明显的影响。而2007年一年内就连续加息6次，对楼市的影响效果开始逐步体现，2007年10月份房价环比上涨幅度开始快速收窄。
到2008年8月份，也就是加息启动近四年后，最后一次加息过去8个月后，房价出现由上升转为下降的拐点，开始步入下行轨道。由此可见，加息对于房价有一定的抑制效果，特别是在加息幅度较大、加息频率较高的时候。
最后，再把视线从历史，拉回到现实。美国确实加息了，但全球基本上仍在货币宽松期，而我国仍在继续降息周期。美国确实加息了，但未来一两年，美国加息的节奏很慢，还不会对全球货币政策和资金面产生严重影响。
从对中国货币政策来看，至少在2016年，不会让中国货币政策转向。
2008年后，我国的货币政策经历了“先松、后紧、略松、平稳、更松”五个阶段：一、2008年10月首次降息，至12月的3个月内累计降息5次，降息频率之高和幅度之大皆为历史罕见，延续至2010年9月。二、2010年10月开始升息，至2011年7月累计升息5次。三、2012年6、7月降息两次。四、持续两年多没有调整利率。五、2014年11月重新降息，至累计降息6次。2016年仍有一次降息可能，绝不可能加息。
当然，也须考虑到另一点：美国加息，美元走强。全球资金回流美国。另外，人民币继续贬值进程，国内外资也会继续流出，总体上不利于房地产市场。但考虑到国际资本进出我国房地产业的资金规模不大，这点不必过忧。另外，还有一个利好因素存在。人民币继续贬值，有利于我国出口增长，从而有助于稳定经济，而经济稳定则利于楼市需求。
综上所述，美国加息，对于中国房价的影响，利空与利好交织。从时间进程看，至少2016年，对中国房价基本没影响。中国房价，最终要看中国何时收紧货币，进入加息进程，现阶段中国经济低迷，外加接近通缩，2016年货币铁定只会更松，2017年可能趋于平稳，2018年可能略有收紧。
另外，2016年，房地产政策将保持更加宽松的格局，对中国房价的利好，远大于美帝加息的利空。而长期来看，中国房价的走势，最终还是取决于中国经济和楼市的基本面，与美帝基本无关！
文章来源：杨红旭的新浪微博
