美国加息导致中国楼市崩盘?瞎扯吧!2016中国房价无忧!

http://news.dichan.sina.com.cn新浪地产作者:杨红旭2015/12/18 15:26:47 新浪地产
提要:北京时间12月17日凌晨3点,美联储宣布,加息25个基点至0.25%-0.50%。这是联储9年多以来首次加息,终于与2008年底以来的超低利率说再见。

杨红旭

杨红旭

上海易居房地产研究院综合研究部部长

  

  北京时间12月17日凌晨3点,美联储宣布,加息25个基点至0.25%-0.50%。这是联储9年多以来首次加息,终于与2008年底以来的超低利率说再见。

  这是影响全球经济与资本市场的重大事件。众所周知,当今世界经济这台大机器的心脏是金融,而金融的核心是货币,当今世界的第一货币是美元。美国靠美元,以及与之相关的货币政策,构建起金融帝国,压榨全球。

  2007年次贷危机与2008年的国际金融危机,祸起美国,但经过9年的超低利率,美国经济反倒率先复苏,留下其他国家,尤其是新兴经济体,继续苦苦挣扎!老大就是老大,强权就是强权。被欺负的小兄弟们,又有什么办法呢?

  

  闲话不谈。美国加息对房价有什么影响?基本逻辑是:加息属于货币收紧,利空房价。但是,这种利空的效应释放,是分阶段的。在一轮加息的前半段,对房价的利空,是显现不出的。或者说,没什么负面影响。但累计加息多次后,对房价的压制效应就会在某个临界点,突然显现,房价调头下跌!

  咱们不妨看看美帝上一轮加息过程,以及对美国房价的影响。美国上一轮加息周期始于2004年6月,最后一次加息是2006年6月,累计加息17次,联邦基金利率由1%升至5.25%。但加息后的两年,美国房价继续上涨,没有什么负面影响。终于,房价开始下跌了,拐点是2006年5月,此时加息已持续了2年之久,累计加息16次以后。

  那么,中国是不是也有这样的规律?答案是确定的!我国上一轮加息,主要发生在2011年。为了与美国相对应,我在这里就不说2011年那轮了。咱们说说上上一轮,与上一轮美国加息在时间上基本对应。

  2004年6月美国加息,中国是2004年10月开始的加息周期,前期加息频率较低,两年内仅加息3次,基本上对楼市没有产生明显的影响。而2007年一年内就连续加息6次,对楼市的影响效果开始逐步体现,2007年10月份房价环比上涨幅度开始快速收窄。

  到2008年8月份,也就是加息启动近四年后,最后一次加息过去8个月后,房价出现由上升转为下降的拐点,开始步入下行轨道。由此可见,加息对于房价有一定的抑制效果,特别是在加息幅度较大、加息频率较高的时候。

  

  最后,再把视线从历史,拉回到现实。美国确实加息了,但全球基本上仍在货币宽松期,而我国仍在继续降息周期。美国确实加息了,但未来一两年,美国加息的节奏很慢,还不会对全球货币政策和资金面产生严重影响。

  从对中国货币政策来看,至少在2016年,不会让中国货币政策转向。

  2008年后,我国的货币政策经历了“先松、后紧、略松、平稳、更松”五个阶段:一、2008年10月首次降息,至12月的3个月内累计降息5次,降息频率之高和幅度之大皆为历史罕见,延续至2010年9月。二、2010年10月开始升息,至2011年7月累计升息5次。三、2012年6、7月降息两次。四、持续两年多没有调整利率。五、2014年11月重新降息,至累计降息6次。2016年仍有一次降息可能,绝不可能加息。

  当然,也须考虑到另一点:美国加息,美元走强。全球资金回流美国。另外,人民币继续贬值进程,国内外资也会继续流出,总体上不利于房地产市场。但考虑到国际资本进出我国房地产业的资金规模不大,这点不必过忧。另外,还有一个利好因素存在。人民币继续贬值,有利于我国出口增长,从而有助于稳定经济,而经济稳定则利于楼市需求。

  综上所述,美国加息,对于中国房价的影响,利空与利好交织。从时间进程看,至少2016年,对中国房价基本没影响。中国房价,最终要看中国何时收紧货币,进入加息进程,现阶段中国经济低迷,外加接近通缩,2016年货币铁定只会更松,2017年可能趋于平稳,2018年可能略有收紧。

  另外,2016年,房地产政策将保持更加宽松的格局,对中国房价的利好,远大于美帝加息的利空。而长期来看,中国房价的走势,最终还是取决于中国经济和楼市的基本面,与美帝基本无关!

  文章来源:杨红旭的新浪微博

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