一线城市惊现地王潮,很惨酷,很现实,逼走矮挫穷

http://news.dichan.sina.com.cn新浪地产作者:杨红旭2015/12/15 12:00:23 新浪地产
提要:12月10日,上海再爆两块高价地。闵行区、嘉定区两宗宅地,总起始价约34亿,最终共收金约75亿元,翻了一番多。这是继11月份新江湾城单价地王之后的,又一波地市热。

杨红旭

杨红旭

上海易居房地产研究院综合研究部部长

  12月10日,上海再爆两块高价地。闵行区、嘉定区两宗宅地,总起始价约34亿,最终共收金约75亿元,翻了一番多。这是继11月份新江湾城单价地王之后的,又一波地市热。

  

  首先,这两块高价地的三个特点:

  其一,超一倍的高溢价率,“面粉贵过面包”。比如,闵行莘庄地块溢价143%,楼板价达43790元/平米,预计未来售价应高达7万元/平米。而当前周边在售的春申景城和中海寰宇天下毛坯公寓,均价仅42000元/平米左右。

  其二,民企比国企更激进。闵行地块引来21家开发商参战,最终出价金辉28.15亿元胜出,紧跟其后的是象屿28.1亿元,其他还有首创、协信+平安、上海城开、格力、建发、中南、大名城、世茂、东原+旭辉、九龙仓、新城、葛洲坝+保利置业、华润+中粮、融侨、金地、中海等。

  嘉定区江桥镇地块,共有10家房企参战,最终由龙湖以46.5亿元竞得,紧跟其后的中粮+华润46.4亿元,禹洲、绿地、路劲、金地、象屿、碧桂园+旭辉、新城、建发。这两块地,皆由民企获得,这在近几个月京沪地王大战中,颇为罕见。一方面,相比北京楼板价动辄5万以上,上海地市略显理性,民企的“恐高症”也没那么严重。另一方面,近期央企们是否受到舆论的压力,不敢过于奋进了?

  其三,两地块皆在外环外侧,等级属中等偏上。上海市区的地块已经很少,靠近外环的宅地已属于优质用地。莘庄属于上海外环外发展最熟的板块,配套齐全,所以楼板价超4万。江桥地块也离外环线不远,但江桥片区,属于上海外环外发展滞后地区,所以楼板价2.7万元。总体来看,上海外环相当于北京五环,相比北京五环外楼板价多数已达5万元左右,上海地价并不算太离谱。

  其次,为什么近期高价地频出?

  其一,房市热。去年四季度开始,上海楼市复苏,今年以来房价涨幅显著,位居深圳之后,可算是全国房价上涨的带头二哥。按统计局数据,今年1-10月份,上海商品房销售面积1906万平方米,同比增长28.2%,远高于全国商品房销售7.2%的增幅。如果仅看纯商品住宅价格,则10月份上海市纯商品住宅销售均价为33179元/平方米,同比上涨20.4%。房市火爆,自然刺激了房企购地的热情。

  其二,供地少。众所周知,一线城市的土地稀缺。比如上海市规定:2020年建设用地的大限为3226平方公里,而当前已超3000平方公里,接近大限,2020年后只能实现零增长,只能从存量用地中挖潜力(比如对工业用地进行二次开发)。今年1-10月份,上海土地成交建筑面积1418万平方米,同比下降27.1%。房屋销量大增近三成,而土地成交大减近三成。

  土地供不应求,自然抬高地价。今年1-10月份,上海市土地成交均价为7997元/平米,同比增长44.3%。地价涨幅是房价涨幅的一倍。而2012年上半年的地市低迷期,上海地价一度下滑至1000元/平米的低位。而同样是楼市低迷的2014年,上海地价却基本没怎么下跌。对大房企而言,一线城市的土地市场,只有夏天,没有冬天。

  

  其三,房企饿。近期,中央要求化解房地产库存。于是,很多人可能感到费解:既然存货高,为何房企还在抢地?其实,全国楼市库存总量偏高,但又存在结构性不足。大房企在核心城市的库存严重不足。比如当前一线城市的住宅去化周期只有10个月左右,而大房企手中的存货去化周期可能低至5个月左右,甚至少数房企已经在一线城市断炊了(没房卖了)。

  全国房地产开发商有9万家左右,其中多数中小房企已经心灰意冷,手中的项目做完,很可能也就退出这个行业了。但大型开发商仍有意愿购地,要想持续发展,就得购地,否则巧媳难为无米之炊。三四线城市库存太高,房价不涨,大房企只能集中资金,在一线城市和少数二线城市(如南京、厦门、苏州、合肥)等血拼。

  最后,高价地的影响是什么?

  不能不说,这是一个非常沉重的话题。还是简而言之吧。其一,高地价必然总体上推高房价。地价是房价构成中最大的可变成本,面粉贵则面包贵。这对于想在上海购房的朋友们,不是一个好消息。

  其二,房企不一定能笑到最后。高价拼得地王的开发商,最终不一定能在本项目上实现盈利。楼板价太高,一旦未来一两年房价不涨或下跌,则很可能赚不到钱。然而,在处处皆凶险的当前楼市中,也只能富贵险中求了。毕竟,过去几年还是有很多地王结局还算不错。因此,赌一把吧。即便项目赚不到钱,未来生产出来的高端项目,也能为企业品牌加分。

  其三,地方政府是个大坏蛋吗?上文已述,今年上海房价涨了二成,但地价却上涨四成。看似地方政府是最大的受益者。然而,上海修了那么多地铁,政府又哪来那么多银子?如果土地不拍卖,能卖100亿的地块,协议50亿出让,如何?

  看起来是把地价压低了,但这少卖的“50亿元”,不会凭空消失,一定会以某种形式,转化成某些人、某些企业的暴利!因此,市场化的土地招拍挂制度,本身并无错,而地方政府也不是大坏蛋!

  

  一线城市的高价地、高房价,确实有些惨酷,但这是现阶段我国的现实,而且是市场条件下的现实!对此,无论个人,还是企业,都难以逃避。于是,中小房企,没胆没钱去一线城市练摊;而赚钱不多、能力不强、意志不坚的年轻人,甚至中年人,也只能选择逃离了。

  文章来源:上海观察

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