政策持续宽松，信贷政策加大扶持力度……诸多利好使得今年11月份全国楼市出现高位运行态势。专家预计，在政策扶持仍会持续，以及房价上涨预期加大的情况下，“暖冬”行情会延续到明年元月中旬。

  楼市“暖冬”已至

  气温在不断下滑，但楼市热度并未随之下降，反而越来越热。

  上海（楼盘）楼市呈现高位运行态势，成交量持续保持高位水平，均价出现明显上涨。据上海链家市场研究部监控数据显示，11月上海市商品住宅成交量为149.5万平方米，与今年10月份几乎持平，同比则大涨43.8%，创下自2013年4月以来的单月成交量的第二高位，同时也创下了自2010年以来近6年的同时期新高。至此，上海新房市场已连续8个月位居120万平方米以上高位，成交均价也一路走高，连续7个月位居3万元/平方米以上。前11月成交量高达1312万平方米，已超过2013年全年成交量，为近8年来年度成交量最高水平。

  与此同时，成交均价为34730元/平方米，环比上涨4.7%，同比上涨25.4%。成交价格则在中高端项目的推动下，其中单价高于3万元/平方米的项目成交量占比为40.5%，再度刷新7月纪录，创下历史新高。供求比方面，经过前2个月供大于求的楼市表现后，11月再度出现逆转，供求比仅为0.59:1，商品住宅市场呈现供不应求的状态。

  上海二手房市场也呈现“量增价涨”态势。根据上海链家研究部监控的数据显示，今年11月，全市二手房成交量为3.99万套，环比上涨18.9%，不但超越5月3.88万套的水平，成为今年的新高点，并且也是仅次于2013年3月（7.05万套）的历史第二高点。其中，11月二手住宅成交量为3.65万套，环比上涨17.4%，同样为历史次高点，同时二手住宅均价为2.57万元/平方米，环比上涨2.9%。

  其实，楼市“暖冬”现象并非上海独有，已经在全国范围内发生。2015年11月份，易居研究院监测的包括北京、上海、南京、杭州、武汉、常州等30个典型城市新建商品住宅成交面积为2169万平方米，环比增长4.4%，同比增长17.1%。数据表明，自今年9月份以来成交量逐月攀升，目前维持高位运行态势。同时，11月成交已创今年前11个月的新高。

  值得注意的是，二三线城市充当了11月份楼市成交高位运行的中坚力量。数据表明，一线城市的同比增幅由10月的6.9%收窄至4.2%，二线城市由10月的19.0%扩大至22.3%，三线城市则由10月的-1.1%扩大至11.4%。

  楼市为何热度不减

  进入冬季以来，楼市迎来传统淡季，但市场购买力并未随之出现回落，反而维持高位运行态势，是什么原因造就这样的结果呢？

  政策持续宽松，使得市场对楼市的看涨预期大大提高，从而加快了市场需求的释放。11月份中央再次提到去库存，提出加快户籍制度改革带动住房消费。而与此同时，地方政府也陆续推出微刺激手段，诸如公积金新政落地，上海宣布在外地买房也可提取公积金等，使得市场基本面继续向好，改善了人们对楼市的预期。

  而购房成本的下降，对购房需求的推动作用最大。央行在10月24日晚宣布，下调金融机构人民币贷款利率，至此，五年以上贷款利率为4.90%，为历史最低。降息对购房者来说，无疑是最大的利好，其直接结果就是极大降低了购房成本。据了解，最近一次降息之后，贷款基准利率由年初的6.15%，降 到了目前的4.9%，下降幅度高达25.5%。初步测算，经过今年年内5次降息，按照基准利率计算，购房者申请20年期100万元的按揭贷款，累计利息减少了近17万元。

  此外，由于股市波动太大，房产作为相对较为安全的资产配置，重新获得市场认可。上海师范大学商学院金融工程研究中心主任张震告诉记者，发生在今年6月份的股灾，导致一大批中产阶层财富大幅缩水，虽然其后股市出现反弹，但高净值人士对股市的预期已经大大降低，因而在资产配置方面的风险偏好也有所改变。而随着各地陆续取消限购，加之近段时间内房价持续上涨，因此加大不动产配置成为一种可行的选择，也在一定程度上推动了对房产的需求。

  另外，在房价上涨的基础上，业界大佬发声催促出手买房，从心理层面对购房者施加了一定的压力，并进而有可能导致部分购房者提前入市。张震分析指出，在最近一段时间，包括原华远地产总裁任志强等业内知名人士在不同场合均表示2016年房价还会上涨，观望等待徒劳无益，这会让部分原本处于犹豫阶段的购房者加快置业步伐，从而转化为市场购买力。

  火热行情有望延续

  专家预计，“暖冬”行情不会戛然而止，极有可能会延续到明年年初，直至农历春季到来之前才会告一段落。

  专家表示，“暖冬”行情延续是大概率事件。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出，在房价持续上涨、信贷环境总体宽松等刺激下，购房者都选择在年底前积极置业，这会带动市场交易的活跃。

  接下来的12月份，因为房企需要完成年度销售目标，保持高位运行态势已成必然。严跃进表示，12月份部分房企会从追赶年度销售业绩的角度出发，积极加快推盘节奏。对于购房者来说，也意味着可选房源的增多，进而可以让市场交易继续维持高位。总体上看，今年四季度的市场成交量会非常可观。

  根据已经公布前11个月销售业绩的情况来看，大部分房企尚未完成年度目标，因此在接下来的一个月里，加快推盘节奏，已经成为当务之急。据了解，截止到11月底，仅有旭辉、新城控股和时代地产等房企已经完成全年目标，而包括富力、首创等公司，距离年初设定的目标尚有不小的差距，所以在12月份会采取相应的手段。

  “暖冬”行情会持续到何时？业内人士表示在农历春节前半个月，市场才会逐渐趋于冷清。历史经验表明，在农历春节前后半个月的时间里，房企推盘节奏明显放慢，而市场购买意愿也大幅回落，在这种情况下，市场交投活跃程度自然回落。至此，“暖冬”行情便会结束。