万科近期成了最抢眼的“网红”，图为万科深圳总部大楼

  最近，地产巨头万科变身当下最抢眼的“网红”，热倒一片。

  12月4日，万科简报称，前11个月，该公司的销售金额突破2200亿元，去年年底一度争得你死我活的头把交椅，现在还是风平浪静地粘在万科的屁股底下。

  12月7日，万科公告第一大股东再度易主，一石激起千层浪，让业界目光再次聚焦近期资本市场频现的举牌行为。今年以来，保险土豪们举牌A股地产公司的现象不减反增，传统地产巨头均被险资举牌，而且数额巨大。

  上市房企如“网红”般抢手，被险资及产业资本两“壕”客看上，有业内人士认为，武器无非是两样：一是地产公司拥有的优质物业资产和土地资源储备，二是分红收益率。

  保险壕举牌地产公司不减反增

  万科A12月7日发布公告称，钜盛华及其一致行动人前海人寿保险合计持有万科股票占公司现在总股本的20.008%，再度超越华润成为万科第一大股东。

  在此之前，万科股权争夺战已经上演了好几轮，在今年7月至8月，前海人寿短时间内购买7.36亿股万科A，占万科A总股本的6.66%，与其一致行动人通过集中竞价方式共计购买16.62亿股万科A，占万科A总股本的15.04%，一度成为万科A第一大股东；不过此后华润在8月31日和9月1日共耗资约4.97亿两次增持万科，加上旗下全资子公司中润国内贸易有限公司持有的股份，华润共计持有万科15.29%股份，重夺第一大股东。

  继去年安邦保险举牌金融街引发热议之后，万科、金地、佳兆业、华业集团、碧桂园等上市房企都被险资资本大鳄举牌或收购股权。今年以来保险壕们举牌A股地产公司的现象不减反增，传统地产巨头“招、保、万、金”均出现被险资举牌经历，而且数额巨大，动辄几千万股甚至几亿股。除了广为人知的前海人寿及宝能系举牌万科A，近期还有国华人寿两度举牌华鑫股份，中科汇通两次举牌国农科技。此外，详式权益变动书显示，若前海人寿及其一致行动人参与华侨城A的定增获批，将持有华侨城A股权8.68%。

  最近一例当属京投银泰，该公司12月2日发布公告称，阳光人寿于11月30日增持公司股份19.99万股，占公司总股本的0.03%。增持完成后，阳光人寿和阳光财险合计持有公司股份3712.95万股，占公司总股本的5.01%。

  险资、产业资本与PE三足鼎立

  据统计，今年以来已有20多家上市公司公告其被相关机构或个人投资者通过二级市场举牌。从行业分布看，今年A股市场被“举牌”的公司大多处于传统行业，排在前三位的是地产、商业贸易和化工。

  从举牌方来历来看，险资、产业资本与PE三足鼎立：险资是这轮举牌浪潮的新起力量，对国企有明显的偏好；产业资本一直是举牌并购市场的主力；而私募股权基金也日渐活跃。

  广证恒生宏观策略团队苏培海、李如娟等分析师认为，今年A股市场被“举牌”的公司大多处于地产等传统行业，这是因为传统产业面临着产能过剩、去库存压力、内需外需不足和新兴产业冲击等多方面发展困境，转型升级迫切但这过程中折戟沉沙也不少见。资本方“举牌”上市公司后，或重新注入资产重组，或进行转型升级。

  看好地产公司土地资源储备

  保险资金投资房地产目的何在？华泰证券分析师谢皓宇认为，目前处于资金充分过剩、且没有单一蓄水池带来的大类资产配置时代，中国保险目前40%左右的银行存款配置需要重配。“我们按照房地产开发周期3年来测算，3年期定期存款的总利润回报是2.75%（单利），房地产的利润率平均在15%。那么，即便考虑到协议存款利率会略高于定期存款利率，但仍然处在较低水平，与其巨大占比相比，房地产的配置比重也有增加的空间。”

  谢皓宇认为，在不考虑估值波动的情况下，买房就是赚取持有升值价值，买房地产股票就是赚取开发商品价值。买房的最大影响变量是房价，房地产股票最大影响变量是地价，所以我们需要评判的是房价和地价未来哪个升值空间更大。从2011年调控以来，地价的升值幅度超过了房价，仅在2013年略有跑输，但整体上仍然是领先，按照目前土地供给将继续管控的情况下，地价涨幅超过房价仍然是大概率事件。

  广发证券房地产研究小组认为，险资及产业资本举牌地产股，一方面是看好地产公司拥有的优质物业资产和土地资源储备，如金融街、中国国贸在北京的优质的持有型物业资产，京投银泰在北京地铁上盖的物业和土地资源，而这些地产股的PB相对较低，通过收购股权的方式间接获取资产收益权比直接收购资产更划算，同时，优质的持有型物业资产与低成本的保险资金对接，是未来不动产金融化的大势所趋。

  一方面，在目前的低利率环境下，优质蓝筹地产股的分红收益率更加有吸引力，如万科A2014年度拿出归属净利润的35%，即55.24亿元进行分红，相对于2014年末约1531亿元的总市值，期间分红收益率达3.60%。

  地产公司管理体制开始调整

  在外人看来，外来资本举牌地产公司，是明星与“网红”的结合。但在房地产公司看来，却是“野蛮人”的入侵。

  为防止野蛮人继续入侵，地产公司在管理体制上也开始有所调整。如金融街董事长刘世春曾在投资者交流平台上表示，集团将确保大股东地位，核心目标是改体制，向一线大区授权核心高管开展工作，改革总部高管和大区公司管理团队以及项目团队分配机制。

  对于万科，《中国企业家》的报道曾表示：“今年以来万科高层主要精力就是在跟潮州人斗。”在前海人寿举牌万科之后，万科管理层曾与华润集团会面，以寻求第一大股东的支持。今年8月底至9月初，华润通过两次增持万科约0.4%的股份，使其持股达到了15.29%，曾重夺第一大股东之位。

  此次前海人寿重新成为万科第一大股东之后，华润方面是否会继续增持不得而知。但万科方面已经作出表态，强调公司股权结构分散，第一大股东发生变更后，仍不存在控股股东和实际控制人。按照万科公司章程相关规定，前海人寿未取得万科的控股股东和实际控制人地位，目前万科仍然是无实际控制人的公司，同时，董事会在此任2017年3月到期之前，在持股比例没有超过30%之前不会进行改选。

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