新浪乐居讯（编辑 李杨）近年来，“城市运营商”逐渐成为房地产行业的热门词汇。不少房企纷纷谋求转型，从土豪的建筑开发商进化到高大上的“城市运营商”。

  什么是城市运营商？

  2002年前后，我国城市策划学者最早提出“城市运营”的概念，他们认为房地产开发到一定程度，仅仅做楼盘很难保证开发的顺利进行。经过20多年的发展，房地产商已经完成了原始的资本积累，中国的城镇化发展又进入了一个以城市新城区开发建设推动城市群发展的历史时期，需要城市开发商由以往的仅仅开发住宅、商业楼盘为主向建设城市综合体转型，向城市运营转型。

  城市运营项目运作流程因跨越“土地一级开发”、“二级房地产开发”和“三级产业联动”的项目整个生命周期,在各环节上均能给予政府部门较大支持,因此亦能获得普通开发商无法企及的诸多优惠,如:整片项目园区的规模化开发、一级土地整理环节的利润分成、二级开发环节的土地价格优惠等。

??一线开发商纷纷转型 南京下一个“河西新城”全面启动

  说到中国的城市运营商，万科、绿地、龙湖、首创置业、利海集团、北大资源等一线开发商无疑是其中的佼佼者。而今年的南京城市开发中，中国金茂无疑成为最抢镜的城市运营商之一。

  今年2月，中国金茂成功获取南京江宁上坊中心区棚户区改造项目一级开发权后，由其一手打造的“南京青龙山国际生态新城”也揭开了神秘的面纱，这也是继江心洲之后南京的又一个一二级联动项目。

  据方兴地产南京公司内部人士透露，不同于以往的一些“边拆边建”式的旧城改造，南京青龙山国际生态新城与河西新城一样，都将按照“先整体规划，再开发”的模式进行打造。方兴地产将负责上坊新城的一级开发，包括：拆迁、征地、基本设施建设等，然后再通过二级市场招拍挂拿地。目前拆迁工程一期已经基本结束，二期也已经在进行之中，预计两年左右完成。

  上坊中心区位于宁杭、绕越两大高速交界处，总用地面积约3.92平方公里。在目前东山、百家湖、小龙湾等江宁区土地日益稀缺的情况下，上坊的发展潜力正日益凸显。目前融侨和中国金茂已在上坊拿地，其楼面价均突破万元，业内人士预测，该区域未来的房价将冲刺17000，甚至20000元/平米。