联合开发 负债率高企:狂收地王 首开之险？
首开股份最近发布公告称，该公司9月2日与保利地产联合拿下的朝阳孙河地块将引入龙湖地产与平安集团共同开发，与另三家合作方的权益比例各占1/4。
“在北京土地价格快速飙升之际，为降低高地价项目的开发风险，房企在拿地和开发层面已经更多地走向了合作，这是种趋势，也是房企优势资源聚合的常见做法。”首开股份董秘王怡对《华夏时报》记者表示。
地王联合造
“今年以来，作为老牌地方国企，首开地产为做大规模强化了其深耕北京、扩张全国的战略，除了在北京继续拿地外，也逐渐开始进入华东、华南等区域。但目前土地价格奇高，市场风险加大，房企资金始终处于承压状态。”独立经济学家陈剑波表示。
据记者统计，今年以来，首开在全国范围拿地13宗，拿地总金额已超过370亿元，其中，按权益计算，首开购置土地支出则超过150亿元。
11月12日，随着一声落槌，北京市朝阳区常营地块最终花落保利首开联合体，拿地金额33亿元，并配建3.6万平方米自住房。而这也是保利首开联合体在9月份以来的第三次在京高价拿地。
扣除自住房面积后，该宗地块商品房部分楼面价高达6.7万元/平米，是继北京樊家村地王和农展馆地王之后，单价排名第三的地块，亦是常营区域的单价地王。
“首开地产作为老牌房地产国企，多年以来深耕北京，因此对北京各区域的土地价值有着清晰的判断，因此今年即使土地价格猛涨，首开仍然拿地势头不减。”亚豪机构市场总监郭毅指出。
实际上，常营地块已是首开地产年内在北京取得的第四个地王项目。
“从市场去化程度和承受能力来看，我们认为一线城市的房地产市场未来有空间可做，相比其他偏远城市市场风险要小。公司还是看好北京及部分外地市场前景，投资销售都是比较积极的战略。”王怡表示。
“不过，目前北京市场的风险也在逐渐加大，近期土地出让价格几乎都高于周边在售商品房价格，未来北京的高端项目仍然存在供大于求的去化难题。”中原地产首席分析师张大伟表示，目前位于海淀区西五环内的金玉府项目，单价仅在6万元/平米，但目前出让的多幅五环外地块楼面价格都超过5万元/平米。
“首开在开发模式上的变化，与今年首开集团换帅也有很大关系。”一位与首开有过合作的房企负责人指出，今年4月份，刘希模辞去首开集团董事长职务，由潘利群继任。潘利群上任后曾多次提出，首开地产要增加与行业内外的标杆企业开展战略合作的机会。
实际上，首开在2013年也曾大力扩张拿地，当年曾耗资186.4亿元拿下21宗土地，但时至今日，与此前一直实行单兵作战策略不同，今年首开在北京所获得的地块全部为联合拿地。
目前，首开已经与万科、中海、保利、龙湖、华润、方兴等诸多知名房企开展合作。11月25日，首开发布公告称，将与福建房企融侨集团合作开发4个福州土地项目，而四个项目中首开与融侨的持股比例均为51%∶49%。
规模扩张“隐忧”
“从总体来看，这两年首开的发展速度实际比其他一线品牌房企稍有滞后，这与其国企体制有关。潘利群上任后正在努力改变这一现状，扩大其品牌影响力，尽快进入第一梯队阵营。”业内一位分析人士指出。
首开股份三季报数据显示，目前首开共有在建项目41个，其中北京项目20个，京外项目21个。在北京的未开发地块15宗，其中，合作开发的有11宗。北京以外拟建项目有8宗地块，分别在沈阳、大连、杭州、海口、福州、广州6个城市。
不过，对于房企而言，高速扩张总是伴随着资金风险，而首开似乎也难以绕过这一定式。
首开三季报数据显示，报告期内公司营业收入115.7亿元，同比下降12%；净利润15.5亿元，同比增长30%；毛利率和净利率为46.5%和13.4%，分别提升14.6和4.3个百分点。
即便如此，中金公司研究报告认为，首开股份期末净负债率177%，仍处于较高水平。
“目前公司的资金状况还是不错的，这其中的主要原因是今年销售情况较好，我们年初确定的291亿元销售任务已经基本完成。同时由于目前品牌房企的融资渠道增多，因此首开也通过公司债等方式补充了资金。”王怡如是说。
资料显示，首开股份2015年拟发行50亿元公司债，截至10月28日，已经完成第一期债券发行，融资30亿元，票面利率为4.80%，当中6亿元拟用来偿还金融机构借款。
此外，首开股份拟采用定增方式，以11.85元/股的价格非公开发行33756万股股票，募集资金40亿元，投入太原CG-0932地块西区项目、北京通州区宋庄镇C02/C06地块商品住房建设项目、北京通州区于家务乡中心A/C地块项目。首开集团承诺认购本次非公开发行股份总数的10%。截至目前，该方案已经通过相关批准程序，尚需公司股东大会审议批准。
中金公司报告观点认为，首开股份融资渠道全面打开，融资成本有望下降，2015年第一期公司债30亿元已发行成功，票面利率4.8%，显著低于7.5%的前期平均融资成本，同时，40亿元非公开发行股票如若落地，未来的财务成本将显著降低。
