新浪乐居讯 （实习编辑 郑智慧）近日，国家统计局发布数据显示，截至10月末，全国商品房待售面积比9月末又增加了2122万㎡，库存总量再创历史新高。

  据悉，按照我国人均住房面积30平方米计算，粗略估算一下，上述待售面积可供2.2亿人口居住。据悉，待售库存加上已批未建库存、在建未售库存，“三大块”待消化库存合计规模大约为140.9亿平方米，10年以上才能消化完毕。

??库存高危 楼市分化严重

  乐居了解到，截止10月底，西安普通住宅仍存在2200万㎡的存量。10月西安商品房可售套数为317554套，3617.3万㎡。如果按今年月均销售大约145万㎡计算，去化周期需24.9个月。

  “西安目前去化周期不到25个月，将近两年时间，全国现在的平均去化周期大概是平均29个月，从这个数据来看，西安虽然在平均值以下，但是对于房地产来说，往往四个月的去化周期也是相当难的事情。”中商联商业研究专家工作委员会副主任王建红表示。

  乐居在采访中了解到，目前滞销的楼盘以中小项目居多，大的品牌开发商库存量相对较少且去化速度较快。

  “开发商的库存压力也呈现两极分化。”业内人士指出，地段、配套和物业都有保证的大品牌楼盘，因为品牌效应，销售比较乐观。不少中小开发商的楼盘，又没有地段和配套优势的话，销售很惨淡。”

  针对西安楼市库存高企的话题，乐居专访了中商联商业研究专家工作委员会副主任王建红。他表示：“回顾中国房地产市场的发展开看，可能是前十年发展的过快，就像人一样可能你遇到好吃的，总想说多吃两口，那实际上房地产这十年也一样在大好的十年的背景下暴饮暴食的。”

  解析高库存形成的原因

  对于库存居高不下，王建红将库存量大的原因归结为四条，而最主要的原因是开发商无节制拿地与产品的同质化。

  首先，所有的开发商都觉得房子好卖，马上建好房就消化掉了，于是不停地拿地，这也是这十年来低价不停地增高的原因，开发商也非常有底气去拿地，大量的现象造成地价的增势非常非常之快，那么一下造成了库存的堆积。 

  其次，开发商在拿地的时候的被一个假象所蒙蔽，大家觉得房价一直在上涨，但实际是有炒房客造成的现象好像是需求猛然的放大了无数倍，使开发商感觉到市场一直在增进，所以开发量越来越大。

  再次，在09年以后，购房人群的低龄越来越低，可能是房地产市场已经透支了未来的潜在消费，投资客的离场是比较重要的原因。

  最后，很少有开发商去顾及产品本身，同质化的产品太多，现在市面上大量的产品基本都是相同的。

  开发商该怎么去库存？

  今年以来，西安已经落实了购房落户、鼓励货币化安置等政策，并多次调整公积金贷款和提取有关条款来支持住房消费，但目前西安楼市的库存量还是比较大，去库存将是未来的主要方向。

  王建红表示，去库存应该从两个方面三个步骤来讲，第一个方面应该是政府的政策层面来说，政策对于去库存十分支持。

  第二个方面，从市场方面去思考，他认为去库存需要开发商自身要多努力，国家政策方面给了信号，更多的具体实施是需要房企。

  究竟该怎么做？

  首先：要找准库存量大的原因，依据库存的原因再来想着如何化解，他认为开发商应该对现在已经有的产品进行优化，包括定位的重新梳理挖掘等，才有可能形成差异化，精细精准的营销才有可能取得成功。

  其次，造成库存的原因去存乏力，因为开发商资金紧张。从80年后实行计划生育，这个成长期本身就拉的很长，就造成现在的购买力不足。

  最后，个就要做到金融营销，经融营销就是解决这些没有购买能力的人，也让他们实现购买实现消费，这就解决了产品滞销的原因，滞销就是滞销对应，房子都不滞销对应。

  尚未开发项目应该个性化

  目前，西安有很多待开发的项目，许多品牌房企目前都有大量的土地储备，很多本地房企未来至少有3~5年开发量。那么，针对这种开发商尚未开发的项目，应该如何有效的去库存呢？

  “待开发的项目与待售项目去库存的方法有所不同，待开发项目可以灵活多变，更加的精细化，个性化。”王建红表示：“现有储备土地的开发商现在还没有建，恰恰是这些房企的基础，因为不用牵扯到土地化竞争中，已经看到了市场什么走向什么现象，可以走这种建好房走这种个性化经营话的路线。”

  大部分房企都面临着如何消化库存的压力，这仍是不可改变的事实，就目前数据来看，楼市去库存仍然任重道远。