过去的一周，太原楼市较为平静，但有不少购房者“蠢蠢欲动”，为买房做准备。关于贷款、房产土地使用权年限、房产证署名等问题，都是大家较为关注的问题。

  房贷金额多少为宜

  记者在走访太原市各大楼盘时，置业顾问告诉记者：“在太原，购房者选择全款购房的并不在少数。”大多数人的买房思路是：房贷越少越好，有钱就提前还贷，让银行赚利息不合算。事实上，这不一定划算。

  在太原市某银行工作且擅长理财的李女士表示：“买房付全款不一定合算，我选择越有钱越贷款，贷款越多越好，期限越长越好。自己的钱可以做投资理财，赚到的钱很有可能会比银行还贷利息高。”举个例子，目前银行房贷商业贷款利率为6.15%，公积金贷款利率为4.05%，只要投资收益大于6.15%就稳赚。如果投资收益低于房贷利率，再提前还贷也不迟。但如果贷款者仅储蓄不投资理财，由于存款利率要低于贷款利率，所以建议贷款越少越好。

  此外，关于等额本息和等额本金的还款方式，不少购房者认为：同样年限，前者比后者利息要低得多，所以前者贷款方式更为划算。业内人士认为，无论是哪种还款方式，其利息的计算都是借款人借用银行的本金余额，乘以对应的月利率（约定的年化利率/12个月），计算出当月应该偿还银行的利息。也就是说，两种不同的还款方式，利率水平是不一样的。之所以计算出的利息不同，其实是不同月份借用的本金不同造成，借的本金多，要还的利息就多，借的本金少，相对利息就少。

  买房勿忽视房产年限

  购房者常常关注房产证土地使用权年限是70年、50年，还是40年，但很少有人关注住宅土地使用权年限缩水的问题。记者了解到，许多购房者认为，房产证年限是从交房之日开始算起。其实这是一个误区，房产证土地使用权年限，是从开发商成功拿地之日开始算起的。也就是说，业主领到房产证，使用权年限就很有可能已缩水3-5年，甚至更多了。

  业内人士介绍，产权从土地发证之日算起，缩水可能是由于开发商闲置、转让、周期开发等原因造成。国土局工作人员解释，理论上期满了可以续期，但具体如何执行目前仍没有明确的政策指示。如今太原还没有使用权到期的房子，不过这类房子使用权缩水的不是个案。

  记者咨询了太原市中伦文德律师事务所律师李宁，他表示：“《物权法》规定：‘住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。’但至于续期是有偿还是无偿，《物权法》中并未明确规定。如果交费，费用交得又比较多的话，对购房者可能会造成一些经济上的损失。”

  目前土地使用年限到期的少，关注度不高，30年后才是人们最关注的时候。一位二手房中介负责人表示，土地使用权对二手房影响可能明显。一是按揭贷款，使用年限只有20年，按揭期限也会缩短；二是如果业主打算卖房，但使用年限很低，房屋的估值也会受影响。

  花了70年土地使用权的商品房，却没买到70年的使用权。对此，有律师认为，如果开发商在出售房屋时没有明示，开发商应该承担缩水责任。

  房产证署子女名未必好

  由于种种原因，经常有夫妻买房时选择在房产证上署上子女的名字。有网友咨询：如果孩子未成年，这样做有什么弊端吗？对此，记者咨询了业内人士。

  首先，如果孩子和父母有共有房产，即父母房产证上署了孩子的名字，那么孩子成年后购买首套房时，有可能无法享受首付三成，并且首套优惠房贷利率的优惠。不少银行规定，二套房首付要高于三成，且贷款利率可以上浮。其次，如果孩子在婚后离世，其配偶、孩子和父母同为第一顺序继承人，有权继承逝者的所有财产，包括婚前财产。这意味着，如果孩子在未成年时和父母共有房产，孩子名下的房产也将作为遗产分割和继承，而不完全属于父母。对此，父母可以在署孩子名的同时作公证，约定子女未成年时和父母共有的房产，在父母生前，权益属于父母所有。