公积金必须改革,可以提取交物业费了!

http://news.dichan.sina.com.cn新浪地产作者:杨红旭2015/11/24 10:44:55 新浪地产
提要:金积金制度,就像一头老牛,拉了一辆破车。但这头牛,是自家养的,舍不得杀,这车也是自家造的,不舍得拆。于是,酝酿了多年,终于要改革了。这不,今天国务院法制办公室关于公布《住房公积金管理条例(修订送审稿)》公开征求意见的通知。

杨红旭

杨红旭

上海易居房地产研究院综合研究部部长

  金积金制度,就像一头老牛,拉了一辆破车。但这头牛,是自家养的,舍不得杀,这车也是自家造的,不舍得拆。

  于是,酝酿了多年,终于要改革了。这不,今天国务院法制办公室关于公布《住房公积金管理条例(修订送审稿)》公开征求意见的通知。

  新修改的几个主要内容,分析一下吧:

  1、缴存基数按照职工本人上一年度月平均工资确定,不得低于职工工作地设区城市上一年度单位就业人员平均工资的60%,不得高于职工工作地设区城市上一年度单位就业人员平均工资的3倍(第十九条)。单位和职工住房公积金的缴存比例,上限不应高于12%,下限不应低于5%

  点评:公积金制度建立的时候,我国经济还是以国有企业为主。现在早就转变成多元所有制格局。已经由当年企业之间效益接近,变成了效益差距急剧拉大。近些年,机关事业单位和央企,除了给职工分配常规公积金,另外还分配补充公积金,甚至后者的金额远超前者,而与之相反,很多中小民企,或者效益较差,或者老板黑心,连基本公积金都无法保证足额分配,职工权益无从谈起。

  上述新政策,缓和了不公平。部分单位变态的超额公积金,可能要前减肥了。但中小企业能否按5%的底限帮职工交金,可就难说了,经济低迷,企业效益差,老板们都想省着花呢。

  2、放宽提取条件。一是明确购买、建造、大修、装修自住住房,无房职工支付自住住房租金,职工支付自住住房物业费,均可以提取住房公积金(第二十六条第一款)。二是规定购买、建造、大修、装修自住住房、偿还住房贷款本息、无房职工支付自住住房租金、职工支付自住住房物业费的,可同时提取配偶的住房公积金。

  点评:放宽提取条件,有助于满足职工多元化的需求,可以交物业费了!好消息。不过仍不够大胆,可以考虑交药疗费,让不起院的的穷职工,可以花这笔钱。

  3?增强资金流动性。可以按国家有关规定申请发行住房公积金个人住房贷款支持证券,或者通过贴息等方式进行融资。

  点评:这个口子打开了,要搞资产证券化,商业性房贷已在尝试,但步子太小,去年9.30政策已经要求推进,可金融部门的改革慢得像蜗牛,应该撤掉一批懒政官员。中国也应成立专业的机构干这事,类似美国 的房地美和房利美,通过证券化,为个人公积金提供充足的资金,鼓励广大民众利用公积金购房!去库存!住房消费!

  4、促进资金保值增值。可以将住房公积金用于购买国债、大额存单;购买地方政府债券、政策性金融债、住房公积金个人住房贷款支持证券等高信用等级固定收益类产品。

  点评:终于开窍了!老百姓都知道买余额宝理财,政府以前却死摁着公积金,不让投资,拒绝合理增值。却方便了官员挪用。近十多年来,在公积金条线上“翻船”的官员数不胜数,比如,如2013年,吉林省通化市住房公积金管理中心原主任车世刚涉嫌违法挪用住房公积金高达11亿余元,造成损失至少千万元。公积金属于个人所有,但却由政府强制性托管,也就为权力寻租提供了肥沃土壤。

  5?删除住房公积金增值收益用于建设城市廉租住房补充资金的规定。

  点评:政府终于守法了!公积金不是财政资金,而是个人的私有财产,只不过让公积金管理中心代为管理。依照法律,私有财产增值部分,当然属于私人(除非扣税),但以前居然规定:公积金增值收益用于建设廉租房!廉租房属于住房保障,应由国家财政资金支持,凭什么强制没收私人财产,用于被贴保障房?!早就该删除这一条了!新领导,真英明!

  最后点评:其实在我看来,公积金制度早已失去存在的价值和意义。这一制度借鉴新加坡的模式,初衷是配合住房改革,主要目的是增加职工购房能力,以便能去市场上购房,而不是等着国家分房。但十几年过去了,当前我国社会、企业、职工、住宅等情况发生巨变,公积金制度越来越来不合时宜,趋于僵化,矛盾重重。

  公积金属于普惠制、福利制,经济发达的城邦小国新加坡可以较好的使用,但却不适于发展的大国中国。当前我国住房供应、政策与制度,还在健全完善过程中,发展方向是:低端有保障,中端稍支持,高端靠市场。低端只需保障房与房租补贴,不需金融支持;高端由商业银行贷款解决;国家只需考虑对于中端,也即对“夹心层”进行住房金融支持。

  我的建议是:针对中端“夹心层”需求,政府应做两件事。第一,学习德国模式,成立住房储蓄银行,主要针对自住购房者(主要是首套房,兼顾置换需求),国家给予优惠政策。第二,对于购买首套普通商品住宅者,政府给予商业房贷利息抵扣个人所得税,或者进行贴息。

  附件:国务院法制办公室关于公布《住房公积金管理条例(修订送审稿)》公开征求意见的通知

  为了加强对住房公积金的管理,维护住房公积金所有者的合法权益,支持缴存职工解决住房问题,住房城乡建设部起草了《住房公积金管理条例(修订送审稿)》(以下简称送审稿),报请国务院审议。现将住房城乡建设部上报国务院的送审稿及其说明全文公布,征求社会各界意见。有关单位和各界人士可以在2015年12月19日前,通过以下三种方式提出意见:

  2015年11月20日

  附件:住房城乡建设部关于《住房公积金管理条例(修订送审稿)》的说明

  按照中央全面深化改革领导小组的工作部署和国务院立法工作计划要求,住房城乡建设部组织起草了《住房公积金管理条例(修订送审稿)》。现将有关情况说明如下:

  一、修订的必要性

  住房公积金制度是我国城镇住房制度的重要组成部分。1991年,上海借鉴新加坡的经验首先建立了住房公积金制度。1994年,国务院发布《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发[1994]43号),要求全面推行住房公积金制度。1999年,国务院颁布实施《住房公积金管理条例》(以下简称《条例》)。2002年,国务院对《条例》进行了修订。

  《条例》的实施,规范了住房公积金管理工作,促进了住房公积金制度的发展,对于支持职工住房消费、改善居民住房条件发挥了重要作用。截至2015年7月底,全国住房公积金缴存职工1.1亿人,缴存总额8.31万亿元,提取总额4.34万亿元,缴存余额3.97万亿元;累计向2300多万户职工家庭发放个人住房贷款4.75万亿元,贷款余额2.88万亿元。

  《条例》修订至今已十余年,随着我国经济环境的变化和房地产市场的迅速发展,住房公积金制度在实施中暴露出一些亟待解决的问题,包括:缴存制度不完善,城市之间资金无法融通,资金提取、使用和保值、增值渠道偏窄,管理效率和服务水平不高等,迫切需要对现行《条例》进行修改和完善。

  二、修订的主要内容

  《条例》修订的基本思路是:以维护缴存职工合法权益为基础,以更好地支持缴存职工解决住房问题为目标,改进住房公积金缴存、提取、使用政策,健全监督管理机制,强化社会监督,提高管理运营透明度,建立公开规范的住房公积金制度。

  (一)规范缴存政策。一是明确单位及其职工应当缴存住房公积金,并规定无雇工的个体工商户、非全日制从业人员以及其他灵活就业人员可以缴存住房公积金(第三条)。二是对缴存基数和缴存比例实行“限高保低”。缴存基数按照职工本人上一年度月平均工资确定,不得低于职工工作地设区城市上一年度单位就业人员平均工资的60%,不得高于职工工作地设区城市上一年度单位就业人员平均工资的3倍(第十九条)。单位和职工住房公积金的缴存比例,上限不应高于12%,下限不应低于5%(第二十条)。

  (二)完善决策机制。一是调整住房公积金管理委员会的构成,减少行政机关人员数量,规定缴存职工代表不得低于总人数的1/3(第九条第一款)。二是规定住房公积金管理委员会成员应具备履行职责的能力,定期听取缴存职工意见,切实维护缴存职工的合法权益;缴存职工、缴存单位和有关专家代表通过推选产生,应具有广泛的代表性(第九条第二款、第三款)。三是规定住房公积金管理委员会应建立规范的会议制度及议事规则,坚持依法、民主、自主决策,任何单位和个人不得干涉住房公积金管理委员会的决策(第十条第二款)。四是规定住房公积金管理委员会及其成员违反本条例规定应当承担的法律责任(第四十六条)。 

  (三)规范机构设置。一是规定直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市(地、州、盟)应当设立住房公积金管理中心,统一负责运作本行政区域内的住房公积金。住房公积金管理中心可以根据需要在县(市)设立分支机构。其他单位一律不得设立住房公积金管理中心或者分支机构(第十一条第一款)。二是规定住房公积金管理中心与其分支机构实行统一规章制度、统一核算(第十一条第二款)。三是规定有条件的省、自治区人民政府可以实行省级统筹管理。实行省级统筹管理的省、自治区人民政府应当设立住房公积金管理委员会和住房公积金管理中心,统一管理本行政区域内的住房公积金,并在设区的市(地、州、盟)设立分支机构,根据需要在县(市)设立办事机构(第十四条)。

  (四)放宽提取条件。一是明确购买、建造、大修、装修自住住房,无房职工支付自住住房租金,职工支付自住住房物业费,均可以提取住房公积金(第二十六条第一款)。二是规定购买、建造、大修、装修自住住房、偿还住房贷款本息、无房职工支付自住住房租金、职工支付自住住房物业费的,可同时提取配偶的住房公积金(第二十六条第三款)。

  (五)增强资金流动性。一是规定住房公积金管理中心经住房公积金管理委员会批准,可以按国家有关规定申请发行住房公积金个人住房贷款支持证券,或者通过贴息等方式进行融资(第三十条第一款)。二是允许住房公积金管理中心在保证住房公积金提取和贷款的前提下,经住房公积金管理委员会批准,可以将住房公积金用于购买住房公积金个人住房贷款支持证券(第三十条第二款)。

  (六)促进资金保值增值。一是规定住房公积金管理中心在保证住房公积金提取和贷款的前提下,可以将住房公积金用于购买国债、大额存单;经住房公积金管理委员会批准,可以将住房公积金用于购买地方政府债券、政策性金融债、住房公积金个人住房贷款支持证券等高信用等级固定收益类产品(第三十条第二款)。二是删除住房公积金增值收益用于建设城市廉租住房补充资金的规定。

  (七)加强风险防范。一是规定住房公积金的增值收益在提取住房公积金管理中心的经费后,全部用于建立住房公积金风险准备金,不得挪作他用(第三十一条)。二是要求住房公积金管理中心应当建立健全内部控制机制,强化内部约束和管控,规范业务管理和防范风险(第三十四条)。三是规定住房公积金监督管理部门、住房公积金管理中心、受托银行及其工作人员应当依法为用人单位和个人的信息保密,不得以任何形式泄露(第四十二条)。

  (八)提高服务水平。一是规定住房公积金管理中心应当综合考虑利率水平、服务质量、网点分布、风险防控能力等因素,通过招标方式确定受委托商业银行,办理住房公积金贷款、结算等金融业务和住房公积金账户的设立、缴存、归还等手续(第十三条)。二是明确住房公积金提取和贷款申请由住房公积金管理中心审批,银行按照委托合同办理有关支付手续,简化了单位出具证明的环节(第二十七条、第二十八条)。三是缩短提取和贷款审批时限,贷款审批时限由15日缩短为10日(第二十七条、第二十八条)。

  (九)强化监督检查。一是明确国务院住房城乡建设主管部门会同国务院财政部门、中国人民银行建立住房公积金信息披露、人员准入、绩效考核和责任追究等制度(第三十三条第一款)。二是规定省级以上人民政府住房城乡建设主管部门应当加强对住房公积金归集、提取、使用和管理等情况的监督检查(第三十三条第二款)。三是规定国务院住房城乡建设主管部门建立健全住房公积金管理信息系统,实时监控各地住房公积金管理运营状况(第三十三条第三款)。四是规定住房公积金管理中心应当每年公布住房公积金年度报告,依法公开政策规定、办理流程,接受社会监督(第三十五条)。五是加强人大监督,规定住房公积金管理中心编制的住房公积金年度预算、决算,应当报本级人民代表大会常务委员会备案(第三十七条第一款)。

  (十)健全执法手段。一是赋予住房公积金管理中心必要的监督检查手段,明确被监督检查的单位和个人有配合检查的义务(第四十条、第五十条)。二是对单位不办理住房公积金缴存登记或者不为本单位职工办理住房公积金账户设立手续,单位逾期不缴、少缴、多缴住房公积金的违法行为,增设了相应的法律责任(第四十四条、第四十五条)。三是加大对骗提、骗贷行为的查处力度,对提供虚假材料等欺骗手段提取住房公积金或者获得住房公积金贷款的行为,规定了法律责任(第五十一条)。

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