新城控股采用了与生 活 类品牌加强合作，引进战略合作方进驻旗下商业项目，并与住宅互相反哺。

虽然万科并不愿将这种做法评论为“颠覆房地产销售模式”，但在不少业内看来，这确实是一种创新，以租金抵房款，同时促进了长租和住房销售。

当前房地产市场，“去库存”被提高到国家层面高度关注，多家房地产企业正在积极从金融创新、机制激励等角度酝酿去库存的良方。从万科重庆以租金抵房款的做法来看，金融创新成为推动库存去化的一大推动力，已有不少房企也表示乐于尝试。不久前推进资本市场B转A板的新城控股表示，寄望转板后的融资能力，同时与生活类品牌加强合作商业住宅互相反哺，可增强去化动力。

万科重庆：租金抵房款

金融创新正在成为推动库存去化的一大推动力。

从龙头房企万科的做法来看，通过租金补贴购房款，很大程度上刺激了购买动力，推动了一批潜在业主积极入市。

南都记者从万科重庆了解到，其标的项目西九项目万科驿属于长租公寓，在业务推广过程中，采用了与住宅销售联动的营销方式。主要内容包括，对于成功申请“西九万科驿”的租客，如购买万科西九二期住宅，可享受与所租房屋2年租金等额的房款总价优惠。如购置重庆万科在售的其它楼盘住宅产品，可额外享受1%房款优惠。

对于因房源紧张、未能成功获得“西九万科驿”租赁权的客户，可凭本人或其直系亲属在重庆主城区内任意地点的租赁合同，享受与1年租金等额的房款优惠，最高不超过2万元。

“重庆西九项目希望通过这种方式，为客户提供从租房到买房的全套需求关怀。不过也不是业内所传的‘以租养售’，毕竟客户租赁的公寓，和未来购买的住宅，是两类不同的产品，因此不能理解为对原有开发业务的替代，更不是全面颠覆原有的开发销售模式。这里租出去的房子和要卖的房子并不是同样的产品。主要是帮助公寓市场走上规模扩张之路，”万科有关负责人告诉南都记者，这体现了长租公寓业务与住宅开发业务之间的协同效应，对两项业务的发展均有积极作用。

具体而言，长租公寓业务可以为住宅开发业务储备客户、提前锁定客户。住宅开发业务节省的营销费用，可以用 于 回馈 长 租公寓客户，推动长租公寓业务的发展。万科称不排除未来探索住宅本身“租售并举”、“先租后售”等新的业务模式，但目前并无具体的计划，更没有已经实施的案例。

虽然万科并不愿将这种做法评论为“颠覆房地产销售模式”，但在不少业内看来，这确实是一种创新，以租金抵房款，同时促进了长租和住房销售，并较为彻底地“横扫”了本地住房市场，进一步抢占市场空间。

有业内认为这相当于万科自己充当银行角色给购房优惠，做金融租赁。

万科重庆有关负责人解释，以往开发商都是 建 房 、卖房再到租房。而现在 试 行 的是建房、租房再到卖房，可以有效缓解租房购房者在租金与房贷双重压力上的问题。

通过租赁的形式，房企能够有效实现存量房的去化，这被视为一种有效的盘活资产的方式。

新城控股：做旺商业带动住宅销售

除了房子不愁卖的一线城市，不少二三线城市即便在早两三年前被广泛看好，当前也不可避免面临颇多压力。

除了营销创新，不少房企表示需要积极尝试各种类型的创新或者合作。不久前推进资本市场B转A板的新城控股表示，寄望转板后的融资能力。

“市场进入去库存周期。今年以来去库存一直是在公司业务中居首要位置，因此才能保证白银时代跑赢大市销售，前10月销售合约同比增长达三成。并且保持比较迅猛的拿地势头，当然拿地已经积极向一二线靠拢”，新城控股董事长王振华接受南都记者采访表示，融资能力在这个时候不容忽视，一方面公司作为首家推行B转A的地产上市公司，有望发挥A股市场融资能力，同时在11月初也发行了今年的第一期公司债券，总规模达30亿元，而利率仅为4.5%。而这些资金按计划也将用于项目发展。

对于不少房地产公司来说，仅有单打独斗的营销策略已经不够。业界乃至跨界合作，成了推动库存消化的必要“招数”。

除了万科的“租金抵房款”，新城控股与生活类品牌加强合作，引进战略合作方进驻旗下商业项目，并与住宅互相反哺，增强去化动力。

新城控股调研发现，生活类品牌中，与自身项目定位以及区域发展特性相符合的，就有不少时尚体验式品牌，将目标品牌打包纳入旗下商业项目，形成品牌鲜明特色，有利于盘活商业活力，增强人气，并带动周边住宅销售。目前其在17个一二线城市布局了21座城市综合体项目，今年商业租金收入较去年的增幅将达到68%，带动住宅销售达到238.2亿元，同比增长30%，跑赢大市。

“我们通过调研还分析认为，城市分化、楼盘分化、板块分化、企业分化的趋势不会改变，因此包括合作、拿地，各方面做决定的重要性都十分突出，”新城控股高级副总裁欧阳捷表示，住宅市场将成为存量市场，只要坚持仍有曙光，而商业方面已趋于饱和机会不多。

很多房企注意到，“首付比例是否有下调空间”，是购房者在出手之前最大的关注。为此，不少房企提出希望与有关银行达成合作帮助购房者减轻负担。而随着“救市”节奏加快的趋势，这方面的政策在库存积压较为严重的城市，可能率先推行。

中央财经大学财经研究院院长王雍君就认为，下调首付款的做法，“完全有可能”。也有不少专家提醒，过去的房地产市场由政策所左右出现短期波动，政策的推出也会有“双刃剑”的作用，市场往往会存在一定的逆向思维，认为只有控制购买的才是好的，刺激政策也会使市场表现出对这个行业的担忧。