“入沪进京”几乎是每一家渴望做大的异地房企展现其野心的必由之路，也是地域性较强的房企全国化的标志性动作。1993年，香港新世界和当时的崇文区达成合作协议，成为最早进入北京的外来房企，此后陆陆续续众多房企踏上进京之路。从最初的借力旧改，到如今豪掷千金，房企进京的代价不可谓不大。这既助力了房企的全国化进程，也造就了独特的北京楼市。本期乐读，乐居君带你观察外地房企“进京赶考”百态。

  外地房企进京不完全史

  1993年香港新世界开先河，黑马频出

  业内人士介绍，闽系和粤系房企历来有“入沪进京”的发展思路。粤系房企中，合生珠江万科进京相对早一些，之后富力跟进，近年来恒大后来居上，而合生则停滞不前甚至年初陷入裁员危机。同样，闽系房企在京的表现也浮沉并现。世茂、冠城、泰禾、旭辉等闽系开发商不断在北京开疆拓土。其中，泰禾、旭辉近来在北京楼市更是风生水起。

  时光倒流：

  1993年，香港新世界和当时的崇文区达成合作协议，成为最早进入北京的外来房企；

  1994年，万科在京开发城市花园,此后陆陆续续众多房企踏上进京之路；

  2003年，位于东三环的富力城项目成功运作，奠定了富力地产在北京市场的地位；

  2005年星河湾在北京一炮打响；

  2007年，龙湖名动京城，也于2010年跻身京城销售百亿军团；

  而2009年，绿地进京拿下大兴黄村地块，随后在北京四面开花；

  2013年，恒大地产以35.6亿元总价拿下昌平沙河“限房价、竞地价”地块，首次进驻北京；

  2013年，泰禾集团先后在北京斥资63.35亿元拿下四块高价地块，打败众多知名房企，风头一时无两。2014年上半年，泰禾集团又花下101.28亿元在北京拿下三地块。倘若加上在国内拿下的土地，合计金额超400亿元。

  ……

  如今，每年北京住宅销售排行榜上，万科、龙湖、保利、融创等外地房企已然占据了Top10的半壁江山。最近两年，更是黑马频出，出没于北京楼市。最勇猛的两匹当属泰禾和融创。

  华夏幸福和碧桂园从“包围”北京做起

  北京楼市“钱多地少，价高难得”是众所周知的，但大量的购房需求和稳定上涨的房价，让房企都想进入北京分一杯羹。但是进京之路艰难，有些房企比如华夏幸福和碧桂园从“包围”北京做起，先在北京周边扎根，进而慢慢“包抄”北京。

  最为人熟知的华夏幸福，从1998年在廊坊做了第一个项目后，逐步向北京周边蔓延，成为环首都经济圈发展建设中收益最大的企业之一。

  去年，碧桂园也以接近10亿元的价格圈下了毗邻京西南的河北涞水境内的一片土地。尽管碧桂园进京的日程尚没有定数，但据该集团相关负责人透露：目前仍然在北京周边，河北多个市县考察地块。但是未来你会看到碧桂园用多个千亩大盘包围北京。

  进京之路代价不菲，诱惑与风险并存

  在开放的市场环境下，北京市场的入场券依旧千金难买。进京拿地不仅考验着房企的资金实力，一些以高周转低成本特点著称的“南方系”房企还要面临水土不服的难题。为了分担风险，联合体就是他们的必备工具，如今频频出现的拆伙传言，却令房企的进京之路额外增加了几重磨难。

  联合体拿地矛盾重重，退地风波频现

  碧桂园金茂联合体退地传闻：成本过高，信心不足

  10月21日，碧桂园金茂联合体丰台区花乡四合庄两宗商业金融地块，但仅一天后，市场即传出因举牌超过授权价、成本较高，碧桂园退出土地的传闻随后，各种纠葛反复，频频被媒体爆出退地的碧桂园却一直以“公司领导在核算、商讨”为由拒绝回应，直至传出中建地产接盘与中国金茂联合开发，碧桂园退出传闻才算坐实。

  业内人士郭毅分析称，碧桂园擅长郊区刚需大盘的开发，对商业用地经验不足，有这样的犹豫，属正常的反应，碧桂园对于自己并没有足够的信心。

  龙湖平安兴昌联合体退地传闻：对操盘权有分歧

  10月23日，龙湖平安兴昌联合体以14.25亿元的总价、配建4.56万平方米人才公租房的代价，摘得北京市昌平区南邵镇地块，溢价率50%。10月31日，市场传出龙湖、平安有意退出北京昌平区南邵镇地块的消息，据了解，在这一地块的出让中，兴昌举牌的价格确实高出了龙湖与平安给出的授权价格。

  某不愿具名的分析人士称，龙湖显然不愿意舍弃操盘权，因为这意味项目的主导控制权以及项目未来可能出现的超额收益分成。但借龙湖和平安之力拍下北京土地的兴昌，显然也想在北京拥有带自己特色的项目。

  华润招商局华侨城联合体退地：地价过高超出预算

  10月30日下午，与天恒联合体多番竞价之后摘得丰台南苑乡地块。在拿地结果诞生后的一小时传出了华润招商华侨城联合体“解体”的传闻，华润和招商有可能退出。

  11月19日，据彭博报道称，由于土地的最终价格超过了预算，华润置地和招商局置地决定退出。

  后期难以形成持续开发成为摆在众多房企面前的一大难题

  虽说北京土地价格屡创新高、地王频出，市场却流传着一句“北京没有解套不了的地王，有的只是时间问题”。可是也不是每个拿了地王的企业都能等得起、受的得住市场的风险。即使在北京获得土地，也并非一劳永逸，后期难以形成持续开发，成为摆在众多房企面前的一大难题。

  根据亚豪机构统计数据显示，2015年在目前已出让的29宗宅地当中，实际楼面价超过3万元/平方米的多达13宗，加上目前正在出让的土地，2015年土地楼面价超过3万元/平方米的宅地将达到18宗以上。

  这18宗地块项目未来售价均价超过6万元进入高端住宅产品序列，其中纯商品住宅部分的可售面积为110万平方米左右。从2015年初至今，北京纯商品住宅市场成交价6万元/平方米以上的高端住宅产品仅成交了不到30万平方米。

  房企进京潮影射房地产行业转型困局

  对于小型房企而言，盈利更为重要，否则将面临着被市场淘汰的危险。尤其是当前行业进入新时期，包括恒大、碧桂园等龙头房企今年都并购了诸多中小房企，行业洗牌加剧。对于大型房企而言，特别是遇到瓶颈阶段的企业，应该舍得花大成本去突破创新，寻求新的发展路径，但是企业需要形成科学系统的评估体系，具体分析事件的可行性。

  总的来说，改革创新需要代价，行事保守可能会在一段时间内让企业处于安全边际之内，但长期固步自封则会招致被市场淘汰的命运，而勇于突破则会使企业承受较大的风险。企业应根据各自情况寻找这其中的平衡点，做出适合自己发展的判断。

  北京楼市已经告别“稳赚不赔”的时代，开发商过去更多考虑利润，今后则需注重风险。从这个意义上来说，外地房企的进京之路，恐仍将充满“辛酸”。但门槛渐高的现实，对于尚未涉足北京楼市的房企来说，未必就是一件坏事。