龙头大哥新打法:去库存不一定要靠卖房

提要:“租金抵房款”+租客背景筛选的打法,使得长租项目除了能够收取租金,还能为住宅销售项目提前锁定客户。 截至目前,万科已撤销物流地产事业部,改成立万科物流地产公司,累计在贵阳、武汉、上海、沈阳、长沙、成都和杭州获取了7个物流地产项目,储备建面达到49.0万平方米。

   国家统计局的数据显示,截至今年10月底,商品房待售面积68632万平方米,比9月末增加2122万平方米。从数据上看,库存高企是当前很多城市房地产市场的重要特征。在日前中央对去库存释放出强烈政策信号的背景下,企业在去库存上又有哪些动作,特别是龙头房企会有哪些新打法?

   去库存已成为业内共识。作为房企龙头,万科从去年开始对于拿地已慎之又慎,今年初甚至手握627亿元现金,土地储备却只够两年开发。考虑到房企周转特性,万科的土地量差不多刚好够现炒饭现开张,再少,就是青黄不接。

   即使如此,动辄千万平方米的土储,也使得万科仍然存在产能消化问题。《每日经济新闻》记者发现,万科的思路不是从如何卖房子着手。毕竟如果只是单纯降价,谁都会卖房。

   消失的销售目标

   不谋全局者,不足谋一域。

   过去十年,万科执业界牛耳的关键是销售规模第一。然而,2014年以来,万科不再公开提及集团的销售目标。

   龙头企业自我变革核心竞争力的现象,与行业发展状况密不可分,两个侧面可资观察:中央层面,去库存成为共识。11月10日,中共中央总书记、国家主席习近平强调,“要化解房地产库存,促进房地产业持续发展。”在此之前的10月23日,国务院总理李克强曾表示,“以往我们长期依赖的房地产,去库存问题也没有解决”。

   智库层面。新城控股高级副总裁欧阳捷认为,如果明年政府放下包袱,下调GDP目标,调结构等会减少扭曲,房地产这个拐杖很可能会被放下,房企面对的形势将比今年更严峻。任志强分析,房企如果库存超过总资产的30%~40%,说明很危险了;到了50%~60%,非常危险;70%~ 80%,那基本上就死了。

   即使大势所趋,也有逆流而上者。恒 大上调销售目标20%,正享用深圳市场的龙光地产上调销售目标24%。

   虽然万科也起家华南,而且正牢牢掌控深圳第一的市场份额,但其不提、更没有上调销售目标。这与管理层所表示的重心转向利润有关,也可以说关系不大,因为利润率增加只是一系列动作的结果。

   其潜在的核心逻辑是,拓展多个渠道走货盈利,不再仅依赖住宅销售消化产能,这才是“做强”的本质和保障。

   新销售模式

   在万科三季报里,两组数据值得关注。不强调销售额的万科,拓地节奏并没有减缓。前三季度,万科累计新增50个项目,按万科权益计算的规划建筑面积约788.2万平方米,同比增长89.8%。然而,向好的销售业绩,并没有令万科开工有大规模扩大迹象。前三季度,万科实现新开工面积1398.2万平方米,同比增长仅2.3%。

   一个合理的预测是,万科不急于加工这些原料,其希望更成熟地培育出不同的产品形态,比如租房+卖房。

   近日,万科重庆长租公寓“租金抵房款,房款抵租金”活动,引发业内震动。虽然证实外界解读有误,但其中蕴含的创新思维不容小觑。

   一个楼盘存在两种产品,先推长租公寓,再推可供销售的住宅。事实上,是在传统住宅销售环节里,增加了“体验”功能。房屋,或许是中国人所消费的最贵产品,需要极其慎重。然而,购买前,很少有人能试用这款产品,更多人只看见了一张图纸就达成交易。

   万科的做法是,在重庆西九项目里,推出135套房源出租,完成招租指标后,停止招租,剩余房源预留给万科西九二期住宅业主租住,购房业主可以“房款抵租金”。

   “租金抵房款”+租客背景筛选的打法,使得长租项目除了能够收取租金,还能为住宅销售项目提前锁定客户。

   借路资产证券化

   针对传言,万科表示,现在没有先租后售的规划和项目,不过,不排除未来探索住宅本身“租售并举”“先租后售”等新业务模式。

   能否顺利推行这样的业务模式,关键要看现金流。如果将快周转的住宅销售,改为先租后售,将极大地挑战万科现有盈利模式。毕竟万科的看家本事是在标准化体系里,快速大规模复制产品,不捂盘,然后迅速回流现金,从而赚取利润。

   更何况,在最近的案例里,只有香港推出了类似先租后售的置安心计划。对于民企万科而言,“先租后售”在某种意义上类似于重资产运营的商业项目。

   万科给自己商业项目设计的退出路径是什么呢?资产证券化。用证券化为项目获取流动性,将沉淀在项目里的资金解放出来。

   如果万科未来推行“先租后售”,将很有可能把住宅项目打包上市,以平衡现金流,然后再通过租客以及购房者支付的租金和资产增值部分,回馈投资者。

   在资产证券化的道路上,万科已有试水。今年6月,万科发行国内首只获批的公募REITs基金——鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金。

   改变拿地思路

   资产证券化,除了能为万科的住宅、商业项目提供保障,还能拓展拿地思路。

   其实,现在很多地方政府并不愿意再将土地以住宅的形式推出。比如前不久刚出台的海南地产新政,即已严控住宅项目的审批。而且,住宅性质的土地价格节节攀升,近期北京已出现多宗高溢价土地拍卖。万科自己的研究也显示,内地一线城市土地成本占房价的比例达到60%以上,与香港等地不遑多让。

   上马物流地产,既是万科消化产能的方式,也是应对土地市场变化的对策。

   截至目前,万科已撤销物流地产事业部,改成立万科物流地产公司,累计在贵阳、武汉、上海、沈阳、长沙、成都和杭州获取了7个物流地产项目,储备建面达到49.0万平方米。

   值得注意的是,美国黑石集团是万科子公司的股东之一。黑石集团的业务有股权投资基金、房地产基金等。

   如果万科能够借助黑石集团,将旗下物流项目进行基金运作,自己成为GP(普通合伙人),保留运营权,同时得到管理费用和基金分红,固然好。如果不能,万科还可以自己尝试以资产证券化的方式进行轻资产运营。

   根据戴德梁行研究,长期看,物流地产土地获取价格较低,未来增值的空间较大。短期内,客源稳定,租金回报可观,出租的年回报率可达8%~12%,远高于商业、住宅项目5%以下的租金回报。

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