楼市去库存的三种政策储备
杨红旭
上海易居房地产研究院综合研究部部长
近期，楼市去库存成为热点话题。11月10日，习近平主持召开中央财经领导小组第十一次会议，研究经济结构性改革和城市工时提到：推进经济结构性改革，要针对突出问题、抓住关键点。要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。
回顾过去十几年，高层从来没有这种表态。2008年四季度情况不同，虽然受国际金融危机的冲击，中国楼市快速降温，但当时全国楼市的库存远低于当前，多数中西部三四线城市还未经历房地产热潮，只是需求暂时被抑，而无高库存之忧。
如果追溯到1998年前后，则北上广深等少数东部中心城市，也曾存在高库存现象，甚至市中心也常见烂尾楼。因此，1998年出台“23号文”，实行货币化分房，并把住宅产业列为拉动内需的新的经济增长点。其后，2003年“18号文”中首次明确房地产已经成为国民经济的重要支柱产业。
如今，中国经济又面临着因难，中国楼市再次出现高库存。但已与1998年前后形势大不不同。第一，中国经济已经由高增长步入中增长，今年三季度经济破七，同时面临着2020年全面建成小康社会的伟大目标，须要经济年均增长6.5%以上，2020年人均GDP达到1.2万美元，才能跨越了“中等收入陷阱”。第二，房地产黄金十年已过，全国城镇人均住房面积达到34平米左右，住房短缺时代过去，现有的住宅高库存去化不容易。
从全国商品房待售面积的历史走势来看，2011年之前根本不愁库存高，反倒是很多城市库存低。从2011年开始，库存突然开始快速而持续的增长，直至当前。2011年至2013年，上届政府打压房地产的政策惯性沿续，期间政府并未及时的考虑到应对高库存。
直至2014年，住建部才就表示要千方百计去库存，部分省市的救市新政中也有所提及。2015年年初，住建部开始在系统内部明确引导地方政府少建保障，转而收购存量房。2015年的3月政府工作报告中要求：逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。这意味着中央明确要求地方政府少建保障房，转而收购存量的商品房，这等于说政府在帮助开发商去库存。
另外，2014年开始放松限购、出台9.30政策，今年出台3.30政策，8月以来实行公积金新政、放松限外、首套房贷首付比例最低降至25%等，非常明确的表明中央和地方政府都希望楼市能够企稳、复苏，减少高库压力，以保使房地产开发建设活动尽快由萎缩转向企稳、扩张。
从当前政策情况来看，除了一线城市，我国的房地产调控政策的宽松程度，基本上已经回到2008年四季度和2009年宽松水平。另外，深圳房价暴涨、上海房价大涨，少数城市地王频出，也将制约中央政策。
因此，总体来看，政策进一步放松的空间已经不大了。但仍存在少量可以使用的工具。去库存的关键是刺激需求，主要工具集中在金融、货币和财税这三个方面。
其一，金融政策。首套房贷首付比例可以降至最低二成，二套房贷可降至三成；对于优质开发商的信贷、公司债、上市的支持力度加大；房地产金融产品创新加速推进，房贷资产证券化MBS、REITs等；改革公积金制度，激活沉淀资金，支持个人住房消费，推进住房银行改革。
其二，货币政策。今年以来，已经有五次降息，五次降准，未来一年，估计还将有数次降准，但考虑到当前利率已创建国以来最低，降息空间已经不大，可能还有一次。另外美联储加息之后，也会制约中国降息。需要指出的是，降准降息并非针对楼市，但也会将去库存、促进住房消费作为政策决策的考虑因素之一。
其三，财税政策。存在进一步减税的可能性，比如二手房交易的营业税。结合个人所得税改革，可能实行购房贷款利息抵扣个人所得税政策(比如针对首套住宅、二套普通住宅)等。正在推进中的房地产税立法(会抑制需求)，进度可能再次放缓，本届人大任期不会出台了(2018年之前)，如果2018?2019年经济增速仍威胁到GDP翻番，则可能滞后至2020年前后才会出台。
