房企应当避免陷入转型过程中的“陷阱”
张宏伟
同策咨询研究部总监
近几年以来，尤其是2014年下半年以来，全国品牌房企开始“跨界”转型华丽转身，“地产+X产业”转型吸引了整个房地产市场及相关产业的眼球。
笔者认为，2014年下半年以来，无论是迫于中长期房地产行业发展空间局限性，还是企业的多元化战略发展的需要，还是为了迎合经济结构调整市场背景下的城镇化发展机会，还是为了降低融资成本的需要，品牌房企谋求转型投资的趋势在2014年以来显得非常火爆。比如以分享城镇化为核心的“地产+X产业”的发展战略、以分享老龄化为核心的养老地产布局战略，以分享城市化为核心的商业地产布局战略、房企积极与互联网公司合作等等。
但是，时至今日，全国品牌房企开始“跨界”华丽转身的背后并非一帆风顺，在遭遇2014年房地产行业低迷期、2015年楼市“分化”阶段之时，房企试图转型的愿望与实际布局的收益情况来看还相差甚远，甚至还面临转型过程中的“生死劫”。
首先，行业遭遇低迷期，房企面临经营亏损，转型之路还会遇阻，“地产+X产业”转型的操作模式还面临“生死劫”。
据Wind资讯统计数据显示，从行业整体而言，由于2014年市场调整期企业销售表现不佳，A股上市的125家房地产企业在2015年中期销售净利率行业均值为11.2%，而这一指标在2014年中期为12.22%，同比下降1.02%，在中期净利率TOP100的榜单中，高于11.2%的企业有46家，54家低于该指标，房企整体盈利状况并不乐观。虽然今年上半年至今房地产行情较好，但由于房地产销售结算的问题，部分销售业绩无法反映到当期财务报表中。而近年来房企拿地成本、营业成本等不断增加，将继续导致其获利能力不断下降。
笔者认为，2014年房地产行业遭遇低迷期，房企面临经营亏损，转型之路势必会受到影响，此时，房企试图再转型也会力不从心，从过往的房企战略调整结果来看也是如此。因此，对于房企来讲，如果没有及时提前调整布局策略，没有利用好多元化融资渠道支持公司转型，“地产+X产业”转型的操作可能面临“生死劫”。
其次，2015年楼市分化期，基本面较好城市需求被透支，不好的城市仍然占大多数，“地产+X产业”转型之路也并不顺利。
笔者认为，今年“330新政”以来，大中城市（一线城市、上述部分二线城市）房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放，以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支，如果房企据此以为未来楼市一直会保持这样的量价走势，那其实就是对于市场的误判，就极有可能在未来市场出现变化之时陷入被动局面，也不利于企业“地产+X产业”的战略转型。
从市场基本面较好的城市（库存去化周期在15月以下的一线城市、上述二线城市）楼市发展趋势来看，待本轮市场需求在第四季度集中释放完毕之时，下一轮市场的阶段性调整也就来临了。笔者认为，下半年以来，上述基本面良好的城市已经不存在去库存的问题，也基本不再需要政策层面的刺激，尤其是货币政策继续宽松的刺激，但是，下半年仍然有三次央行“双降”，仍然有其他的刺激性政策出台，笔者认为，这些不必要的政策出台导致这些城市的楼市需求过度释放，甚至相当部分城市成交量在今年前三季度已经超过去年全年。
笔者认为，由于央行“双降”的刺激，上述城市本轮楼市量价齐升仍可持续，但最多持续到今年第四季度末，也就是说，央行货币政策宽松将导致楼市需求在今年下半年大量透支，楼市在下半年疯狂后将陷入调整期，从时间的角度来看，2016年初开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临，并且经历2016年上半年的市场博弈期之后，下半年极有可能进入深度调整阶段，那么，对于企业的战略调整来讲，如果一旦市场进入调整阶段，那么企业就有可能会因此陷入被动推盘的局面，企业的“地产+X产业”转型也会因为资金面遇到问题而中止。
对于市场基本面不好的城市（库存去化周期在15月以上二线城市、大部分三四线城市）楼市而言，由于宏观经济低迷、人口红利衰减，市场需求难以持续增长，当前上述城市仍然面临较大的去库存压力，楼市基本面并没有实质性改变，并不会因为本次“双降”有实质性改变，这是楼市基本“国情”，这也决定了未来楼市仍然会面临阶段性调整的市场压力，也决定了房企在这些城市仍然面临布局与转型的困局。
第三，大多数品牌房企“跨界”华丽转身商业地产、养老地产、产业地产、旅游地产等成为房企新的“拿地模式”，房企通过“地产+X产业”概念拿地之后仍然是延续原来住宅市场的开发逻辑，将大部分开发的物业进行出售，扮演的角色仍然是开发商，而不是进行持有经营，转型做运营商。
从监测的典型品牌房企持有物业租金收入绝对量来看，尽管每年增速较快，但是，典型持有物业租金收入占到整个公司营业收入的比例仍然相当少。
数据显示，大多数以住宅开发为主的全国性品牌开发商租金收入占到营业收入比例仅仅为1-3%，很少有超过5%的；以商业地产为主的开发商租金收入占到营业收入比例为也并不高，2014年上半年万达为29.88%、SOHO中国为3.45%、宝龙地产为7.24%，最多也没有超过30%。而到了2015年上半年，万达却降至27.77%，宝龙上升为5.50%（不包含酒店收入）。2015年上半年，SOHO中国营业额为39254万元，其中，租金收入为43888万元，虽然同比上升168%，但是，综合其租金收入占营收比重下降至111.81%（SOHO中国上半年物业开发收入为负的，都是投资物业收入，所以综合比较后比重超过100%），从今年上半年开始也几乎没有了销售收入带来的营收。
从上述分析来看，品牌房企尤其是以住宅为主的房企的转型更多的是停留在战略层面，或者媒体舆论层面，“地产+X产业”转型执行层面并非如各大开发商所言去持有运营，或者在转型运营商过程中显得力不从心。即使有个别企业比如SOHO中国租金收入占到营收比例比较高，但是，租金营收的绝对额还不大，同时，由于销售对于企业的贡献下降，企业难以从销售的角度获得充裕的现金流，其持有型物业的运营只能依靠其他来源支持，比如整体出售上海的项目、资本市场融资等等。
第四，大部分房企在“地产+X产业”转型过程中还缺乏经营管理经验，如果急于转型运营，有可能还未成功就已成仁。因此，对于大多数试图转型的房企来讲，当前基本是“摸着石头过河”，或者对于大多数房企来讲，先期开发的项目还基本上处于市场培育期，项目定位准确与否、运营成功与否目前尚是一个未知数。这样的状态也就决定了当前大多数房企的转型不可能取得十足的成功。
第五、房企“地产+X产业”转型的一些领域面临供应过剩与企业资金面平衡等问题，房企极有可能陷入转型过程中的“陷阱”。
房企“地产+X产业”转型的一些领域已经面临市场供应过剩，比如商业地产、旅游地产，由于政府规划、开发商战略转型等多种因素，导致不少企业争相转投商业地产、旅游地产，这一定程度上导致商业地产、旅游地产开发量过多、同质化竞争与商业地产、旅游地产布局过早等问题，尤其是个别企业为了抢占市场先机，过早布局一些市场区域，这样的市场行为往往会导致项目建成后短期内无法投入营运或经营不善。
笔者认为，对于正在“地产+X产业”转型的房企来讲，商业地产、旅游地产等领域大规模的圈地开发已经发生，这些领域已经形成较大规模的市场供应，此时，对于房企来讲，无论是在开发上，还是在经营上，势必还会遇到市场供大于求的压力。此时，房企也需要调整自己的布局策略，优化自己的城市和项目布局，甚至部分项目转手扔包袱，否则，极有可能陷入转型过程中的“陷阱”，还未成功就已成仁。
同时，对于“地产+X产业”转型过程中的房企来说，比如住宅地产企业进军养老地产、产业地产的情况，决策者要充分考虑公司如何以住宅业务板块与“X产业”板块并驾齐驱，“两条腿”走路的方式规避不同板块业务的投资风险，最终通过“地产+X产业”的操作模式实现战略转型。
对于一个具体地产投资者来说，其整个企业体系内部能否在自有的现金流结构中实现投资住宅的资金与投资“X产业”板块的资金互动，并且这两者之间能够实现良好互补，这将成为投资者降低市场风险和实现可持续收益资金流的重要保证，也成为衡量一个房企“地产+X产业”转型是否成功的一个很重要的标志。
张宏伟 同策咨询研究部总监
