上海一楼盘预售均价15万 高出楼板价近100倍
近日，位于上海市徐汇区的尚海湾项目拿到了11#、12#号楼栋的商品房预售证，其报价在每平方米111000元-209100元之间，而最高报价突破每平方米20万元，创下了徐汇区销售单价的记录。
对于寸土寸金的上海徐汇区来说，其单价之高或许是由于上海高昂的土地成本，毕竟对许多“地王”项目来说，的确是“面粉贵于面包”，以豪宅项目入市其价格也“水涨船高”。
但是，人民网记者了解到，尚海湾项目所在地块是由其开发商恒盛地产(00845.HK)于2000年通过收购所得，总成本为9.46亿元，按照项目计容面积62.81万平方米计算，楼面地价仅为每平方米1506元。通过粗略计算，如今约15万元的项目均价已然是15年前楼板价的近100倍。
对于其背后的定价逻辑，恒盛地产尚海湾项目负责人在接受人民网记者采访时解释称：“尚海湾项目的定价是基于徐汇区滨江的稀缺地段而参考市场价格定的。黄埔江是‘中国最贵的一条江’，一线临江的住宅地段是非常稀缺的，而徐汇滨江板块是继陆家嘴滨江板块之后未来上海发展的重要区域，其住宅价值更是指日可待。”
而对于先前低地价取得该地块，上述负责人表示：“该地块也是从公开市场中取得的，当时我们也是在几家比价中投的最高价格，而多年开发下来，整体开发成本和融资成本也比较高。”
天价楼盘：销售强心剂？
根据人民网记者的了解，尚海湾项目是由上海鑫泰房地产发展有限公司（下称“上海鑫泰”）开发，上海鑫泰是由恒盛地产控股的子公司。而尚海湾项目土地是2000年上海鑫泰从中国木材华东公司收购取得，总成本为9.46亿元，按照项目计容面积62.81万平方米计算，楼面地价为每平方米1506元。
按照尚海湾项目负责人的说法，“该地块虽然是收购所得，但是也是要经过公开市场中比价的，当时在几家比价中我们投的价格最高”，不仅如此，在后续的开发中恒盛地产也投注了“巨大的开发成本和融资成本”。
公开资料显示，为筹资开发尚海湾项目，恒盛地产连续借道信托融资，其中，单为支持尚海湾项目二期开发，中海信托、四川信托及中融信托均于2014年设立相关专项资产管理或资金信托计划，设计募资金额约62亿元。
那么，既然开发和融资成本高企，尚海湾项目为何开发时间长达15年之久？上述项目负责人回应称：“在15年前取得该地块时候，徐汇区滨江区域还是杂草丛生，而随着徐汇区滨江段规划的出台，人口的流入，周边环境的改善，销售节奏也才同步加快。”由此看来，恒盛地产也为尚海湾低廉的土地成本和较长的开发周期支付了额外的代价。
根据上海徐汇区房管局提供的具体信息显示，此次推出的尚海湾11#、12#号楼栋，总套数为60套，面积段为200 -300平方米的大平层，按照均价每平方米15万元算起，每户总价也在2000万元以上，这次推盘的货值保守估计在10亿元以上，而这已经占了恒盛地产2015年上半年销售业绩的一半。
根据恒盛地产2015年中报显示，上半年销售额21.3亿元，而上海地区和长三角的销售额占到总销售额的11.3%。目前，恒盛地产的销售额已经连续三年下降，据财报数据显示，恒盛地产在2012年、2013年、2014年的销售额分别为109.3亿、73.1亿、40.4亿，仅去年就同比下滑了44.7%，而3年的销售规模也缩水了一半以上。
正是这样，作为恒盛地产的“明星项目”，尚海湾项目销售的成败关系到恒盛地产是否能在销售额上扭转颓势。而且，就目前销售情况来看，尚海湾一期在今年下半年的销售量并没有令恒盛地产失望，仅仅在10月22日，尚海湾豪庭成交91套房源，成交均价为每平方米75063元，成交总额约17亿元。由于徐汇区滨江板块的热销，上述尚海湾项目负责人依然对11#、12#楼的入市持乐观态度。
但是，业内财经评论员严跃进指出：“上海豪宅项目在8万元左右的水平是比较畅销的。而15万元的均价，其实就会让购房者迟疑。此类房源在黄浦区滨江是最畅销的，而徐汇滨江板块的定价，即便是楼王等项目，其实性价比都会大打折扣。”
去存还债：恒盛进入考验期
尚海湾项目对于恒盛地产的意义不仅仅在于销售额，更在于信心。严跃进认为，由于恒盛地产近几年销售业绩改善力度小、土地储备的节奏缓慢，资本市场评价也逐渐恶化，恒盛地产也没有足够的销售回款以补充“血液循环”。
从今年的中报数据来看，恒盛地产今年上半年的综合销售收入为3.42亿元，相比于2014年上半年下降85.4%，其解释称由于上半年并没有新的项目完工并交付使用，期内确认收入只源自出售往年已完工项目的尾盘房源。
与此同时，上半年录入的销售成本达到9.62亿元，其中，值得注意的是，恒盛地产上半年对在较长建设期的个别项目做了6.24亿元的减值拨备，导致销售成本攀升。基于上述原因，恒盛地产所有人应占亏损9.96亿元，比2014年同期大幅增加350.3%。
除了上半年大幅亏损，从整体来看，恒盛地产近几年的资本负债率一直走高，从2011年的68.7%，一度攀升到今年年中的152.7%。不仅如此，2015年中报显示，恒盛地产还面临一年以内的到期债务高达为218亿元。
对此，上述负责人表示，恒盛地产的资金链确实处在考验期，但是今年以来，恒盛地产已经在努力提升流动性并制定了新的发展战略。
上述负责人透露，目前恒盛地产的发展策略为 “快速降低融资成本、盘活资产、加速去化”，而且，恒盛地产正在试图“用低廉的资金成本去替换之前的高息债务”。
一位熟悉恒盛地产的业内人士也向记者表示：“目前恒盛地产正在处于关键的转型期，经过前几年的销售起伏，今年恒盛地产内部也在进行全面调整，努力向正常运营轨道发展。”
同时，记者也注意到恒盛地产的偿债情况有所好转，前不久，恒盛地产资金部相关人士公开表示，之前备受质疑的3亿元高息美元债务也已于10月23日按期偿兑付，这也给资本市场带来了欣慰。
但是，随着年关将至，恒盛地产能否在销售上突围、顺利度过资金链的承压期尚需要市场的检验。
