新时期，上海调控房价的新思路
研究员/ 杨科伟 陈开朝
前段时间，上海市委书记韩正在区县工作会议上表示：上海房价已经很高，如不坚持调控，将影响上海经济持续平稳健康发展，也会削弱城市竞争力。
据此市场解读，为控制房价，上海可能再度回收救市政策。我们认为：从单一“控房价”的角度看，这不失为一种方法，但无疑会让楼市调控陷入“房价快涨-严厉调控-楼市低迷-放松调控-成交活跃-房价快涨……”死循环。如果既想“控制房价”、又要“活跃成交”，上海楼市调控必须引入新思维。
1、找准病因、对症下药，上海楼市调控才能跳出“死循环”
我们认为，推动上海房价快涨主因是“中心极化效应”，产生如液压千斤顶的“挤压-抬升”效应：“挤压”端主要发生在内环，在核心区供应稀缺、中高端需求强烈的挤压下，内环(尤其是核心城区)房价承压快升；“抬升”端则发生在中外郊环，在内环房价快升之后，中外郊环房价的升值空间也被打开，刺激政府和开发商以更高的价格出售土地和房子。
除此之外，租赁需求强烈也是推动上海房价持续上涨的一个动因。作为国际大都市，上海是一个典型的“移民”城市。根据第六次人口普查资料显示，2010年外来在业人口高达672.87万人，占全部1279.22万在业人口的52.6%，超过户籍在业人口。由于限购，大部分外来务工人员的住房需求都要靠租房解决。一直以来，上海楼市调控都没有将外来务工人口的住房需求考虑进去，成为房价调控的一个漏洞。
有一种说法，在上海买房，基本不考虑租金收入，只看房价的升值潜力。主要是因为上海住宅租金回报率(=每年房租收入/购房总价*100%)很低。根据CRIC抽样调查统计，上海住宅租金回报率在1-4%之间，中心区低一点，郊区县要高一点。租金回报率尚不能抵消资金的机会成本，显而易见，人们投资住宅，极少考虑租金收入，最主要的是考虑房价的升值潜力。这点与国外不一样，像美国，住宅的租金回报率大约在7%~9%之间，英国大约13%左右，即使房价不涨，仅靠租金收入，在英美投资住宅也是一个不错的选择。据此，很多人认为：上海住宅租金即使大幅上涨也不会影响到房价，因为人们投资住宅基本不靠租金获利。
需要指出的是：从“租金回报率”角度看，确实找不到租金会明显影响到房价的结论。但如从“月租金收入对月按揭支出的覆盖率”角度看，结论可能完全相反。
可以看到，持续企高的住宅租金使得上海住房投资在持有期间的成本大大降低。以售价高达75000元/平方米的保利西岸为例，尽管其租金回报率低至1.28-1.65%，但其月租金收入对月按揭支出的覆盖率有39-50%。换言之，在付完首付后，有房租收入的情况下，实际月供成本约10000-12500元，该等程度的支出，中高收入的单身白领或中等收入家庭就足以胜任；而要是没有房租收入，月供成本高达20000元，这时只有高收入单身金领和中高收入家庭才能负担的起。整体上看，上海住房投资门槛因为高租金的存在而至少降低了一半。正因为月租金收入对月按揭支出有很高的覆盖率，使得上海租金上涨与房价上涨存在较强的共振：目前上海住宅月租金对按揭的平均覆盖率约50%左右，这意味着上海住宅租金每上升X%，就可以支撑房价无压力上涨X/2%。举个数例，如果租金上涨10%，房价上涨5%，投资者首付款增加5%(其对投资者影响基本客忽略)，实际月供成本不会增加。再具体一点，要是上海大力调控房价的同时抑制了成交量，致使租赁市场供应缩减，租金承压快涨，要是租金涨幅高达10%、20%，房价也会自动跟随上涨5%-10%。其结果就是，调控越严厉，房价反而越难降。
正因为租金对房价存在这样一个作用机理，上海新一轮房价调控要想取得成效，必须将住宅租赁市场纳入统筹考虑。
2、调控新思路：近期出台区域差别化政策，中长期推动租赁市场完善
上海新一轮楼市调控必须兼顾“活跃市场”和“调控房价”双重目标。建议采取以下举措：
近期：实行区域差别化政策，抑制中心区需求、刺激中外郊环需求
在“中心极化效应”、中外郊环供应有效性低、租赁需求强烈三大动因中，近期唯有“中心极化效应”可通过对中心区和非中心区实行差别化调控政策予以弱化。
换言之，新时期上海房价调控不是一刀切地回收之前的救市政策，而是对中心区和非中心区实行差别化的政策，比如：1)首套首付，中心区(包括内环和内中环)继续维持3成，非中心区(包括中外环、外郊环和郊环外)降低至2.5成；2)结清贷款的二套首付，中心区维持4-5成，非中心区降至3成；3)公积金贷款额度，中心区个人维持50万、家庭维持100万，非中心区个人提高到60-80万、家庭提高120-150万；4)二手房交易营业税豁免期限，中心区恢复到5年，非核心区维持2年；5)交易契税，中心区维持现状，非核心区减免；6)贷款利率，中心区首套按基本利率、二套上浮10%，非中心区首套基本利率下浮10%，结清贷款的二套按首套计算；7)给予非中心区(尤其是外郊环和郊环外)买房落户积分优惠政策，促使快满足落户积分条件的人群在非中心区置业。8)在重点规划新城，实行商贷与公积金利差补贴政策，有条件的实行购房补贴，多途径降低购置成本，加快推动人口在新城集聚。
综合运用上述举措，在一定程度上可以弱化“中心极化效应”对上海房价的推动作用。
中期：完善租赁市场，改革土地出让模式、培育专业运营商
从提升城市竞争力的角度，上海有必要为各层次外来打工人员提供价廉质优的住房租赁服务。为此，建议上海根据外来务工人员的数量和构成，构建“由政府规划、企业开发运营”的租赁社区，政府根据实际需求制定专门用于租赁的土地供应计划，改革土地出让方式，出让金改为以租金方式从房租中按月提取，以节省开发运营成本。等到专业租赁市场形成规模，高房价对上海国际竞争力的损害就会大大减弱，住宅的投资性需求也会大大降低，进而有效抑制房价快速上涨。
