有人说，苏州是改革开放后，近二十年发展起来的，此话其实不假。在苏州经济一飞冲天之际，苏州各大版块也开始了自己的兴衰沉浮，而主导这些版块发展的，便是二字：商业。如果说要详解苏州版块的发展历程，实际上就是一部苏州商圈的演变史。而关于苏州的商圈，这3个时期你必须了解。

  新浪乐居 倾情呈现 苏州商圈演变史

  新浪乐居 文/石建

  第一章：传统商圈没落 多个副中心崛起城市

??90年代的观前街是老苏州人购物的首选地点

  观前街，自古以来便是苏州城的核心商圈，随着城市的扩张发展，石路商圈进一步崛起。观前和石路，成为了苏州古城区的传统商区。传统商圈的兴起我们可以找到这几个共通点，一，位于城市核心，二，商业结构多为百货以及周边的沿街底商，三，主要业态为零售。这几个特征也决定了传统商圈注定的衰落：

  1，随着城市扩张，商圈内人口外溢是不可避免的。

  2，百货，底商的结构能良好满足零售业态的发展，但是对于餐饮、娱乐等目的型消费业态的物业要求就不能有效满足，一句话：购物中心模式兴起。

  3，零售业的凋谢，让人对于商圈的体验感要求更高。简单来说，观前街、石路对于中高端消费人群来说，显得有些LOW。

??繁华的狮山商圈

  随后的事情，便是新区、园区设立，经过十几年的发展，狮山路、湖西等版块逐渐成长为了城市的副级中心，狮山商圈、湖西商圈抓住了第一轮机遇，而区域也凭商圈而贵，如今狮山、湖西的高房价便是例证。

  第二章：造城运动加速 持大型商业者胜

  城市进入极速扩张期，多个新城的建设提上日程，除去古城的平江新城、沧浪新城、金阊新城之外，湖东版块（没错，很早就开始炒了）、活力岛版块更是风头一时无两。抛开园区“中新混血”的特殊性不谈，狮山路的故事告诉我们：不引进商业的造城运动都是耍流氓。

  商业的紧缺让活力岛一度成为空城

  而事实也佐证了这一点：活力岛因为商业匮乏，配套不便，在很长一段时间内被业界调侃为“死力岛”；金阊新城同样因为商业匮乏，如今区域房价成了古城区名副其实的价格低谷。当然其中不乏成功者，平江新城得益于政策倾斜，万达的引进、姑苏区政府的迁址可见这一点；而沧浪新城厚积薄发，世茂深谙商业与楼盘需要两手抓的道理，如今也有模有样；湖东更不用说，永旺梦乐城开业后，房价实现了大跨步。

??永旺填补了湖东大型商业的缺乏

  从这些版块的兴衰成败中，我们可以提炼出两点：

  1，商业成为版块发展先决条件，并且商业也决定了区域发展的上限。

  2，几家大型商业构成的小型商圈逐渐成为主流，与此同时，大型商业过分聚集的区域，也正在因为资源过度集中而“消化不良”：湖西几家大型商城的店铺越开越少可见一斑。

  第三章：进入丛林时代 哪些版块会存活下来

  让我们扳着指头数一数：高铁新城、城铁新城、科技城、吴中太湖新城、吴江太湖新城、尹山湖版块、独墅湖西........苏州的区域发展已经入丛林时代。尽管城市化也是不可逆的过程，而城市扩张也有着自己特定的规律可循，但这并不意味着苏州各大版块可以高枕无忧。一来城市的资源是有限的，蛋糕就这么多，但分蛋糕的人却多了，二来随着实体商业开始萎缩，版块想要单纯依靠抱“购物中心”大腿实现聚集人气，已显得不太可能。

  “特大苏州”之下 各版块竞争激烈

  所以在丛林时代，哪个版块能够存活下来？

  笔者觉得是：尹山湖版块，至于理由嘛，则是因为尹山湖版块的”特殊“。

  首先，尹山湖版块楼盘多，卖得好，十几家的楼盘，等到交房时，有多少的业主会住进来？故尹山湖存在着巨大的”人口红利“（原谅笔者用了如此之大的一个词），有人就有需求，有人就有市场，一句话：尹山湖的商业有支撑。

  传说中的尹山湖商业水街

  其次，尹山湖版块的商业不多不少。目前在建的有大型商业水街，阳光天地自带商业街区。多吗？不多，多如湖西CBD，却鲜有一家综合体可以真正做到人气尚可。少吗？也不少，该有的也都有了，不管是大型超市、还是知名门店。

  这两点特殊性碰撞在一起，就决定了尹山湖极具商业潜力，所以，尹山湖需要的只是等待而已。