愈演愈烈的房企并购大潮中，万科终于坐不住了。自2012年收购南联地产试图借壳上市后，万科再次打上香港上市公司的主意。

  10月13日，绿景(中国)地产投资有限公司(以下简称“绿景中国地产”)发布公告称，已与万科企业股份有限公司旗下全资附属公司Wkland Investments V Limited签订认购协议，投资者同意按认购价每股2.20港元认购其3亿股新股份。

  交易完成后，万科在绿景中国地产的持股比例将达17.81%。而绿景中国地产的实际控制人黄康境在该公司的持股比例将由73.03%下降为60.02%。

  万科再次踏入收购战场，在业内人士看来并不是偶然。“这意味着万科拿地思维、发展模式都在调整转型，此类并购是一个强有力信号，会促使万科通过并购实现新一轮扩张。当然，并购对象会主要在一二线城市中小型地产公司。”易居智库研究总监严跃进说。

  而对绿景中国地产这样的中小房企来说，竞争力薄弱，产品营销困难，亟需万科这样的新资本介入，还可以和万科后续并购股权下的业务协调和创新形成联动效应。

  与此同时，一举一动都牵引着中国房地产市场视线的万科此举无疑将加速房地产并购整合大戏上演。“房地产后续寡头竞争格局在加剧，且开发过程中也更加透明，这和行业成长规律有关。而接受并购要约，显然是一种明哲保身、促进中小企业成长的关键路径之一。”严跃进表示。

  并购意图

  此次收购总价约为6.6亿港元(约合5.4亿元人民币)，每股收购价格较10月13日绿景中国地产收市价折让约12.35%。

  万科方面承诺股份认购完成日期一年内，将不会处置、出售或以其他方式转让该股份，亦不会将认购股份作出押记、质押等。

  公开资料显示，此次认购方实为万科旗下投资平台，该平台主要为万科发展香港等海外业务。“从绿景中国地产业务布局看，万科收购是对其香港市场的重要布局。”同策咨询研究部总监张宏伟说。

  除此之外，万科此举显然还有更深远的意义。

  万科第一次收购是在2006年。2006年8月6日，万科斥资17.65亿元，成为南都房产的新任控股股东，南都房产正式更名为“万科南都”。这被誉为中国房地产市场“第一并购”，影响颇深。之后，万科在并购市场上一直默然沉寂，仅有的两次动静是2012年并购香港上市公司南联地产，试图借壳上市，以及去年，万科与深圳地铁集团就多个开发项目进行入股。

  “此次万科在并购市场再次发力，意味着万科投资方式多元化和经营模式的转变。”严跃进表示，“当前地价偏高，拿地成本越来越高，靠土地升值赚取高利润时代已经结束，大型房企也难以避免净利率不断下跌的命运，都在积极寻求新的经营模式，合作拿地、通过收购股权获得土地甚至收购其它行业填补业态布局短板。万科也不例外。”

  万科总裁郁亮今年8月在万科中期业绩说明会上曾表示，未来万科还会加大(与其他开发商)合作的力度。他认为在地价高涨的情况下，如果不把风险分摊一下，压力会很大。合作是必然趋势，是抱团共同应对市场波动的方法。

  截至9月，万科今年累计实现销售面积1439.9万平方米，销售金额1804.8亿元；累计拿地权益金额315.7亿元，拿地款占累计销售额比重17.5%，依然处于较低的水平，补库存的空间还很大。

  绿景中国地产恰好是弥补这块空间的“肥肉”。

  相关资料显示，绿景中国地产持有商业物业21.7万平方米，已完工待出售住宅面积2.3万平方米，发展中项目建筑面积73.5万平方米，持作未来发展项目占地面积75.6万平方米，以及一个计划收购的项目占地面积27.1万平方米。这其中显然不包括绿景中国地产介入相关旧改项目带来的潜在土地储备。

  此外，绿景中国地产于今年7月30日公布的一笔收购中有一大卖点是所购物业用途可由农业更改为住宅。这恐怕是万科最垂涎欲滴的地方。

  “而且绿景精品住宅、社区服务的经营理念也与万科目前的城市运营商思路转变比较吻合，从这个角度看，谈判成本也不大。”严跃进表示，通过股权投资方式，还能够加速过剩资本向一些急需资本的房企项目中转移，本质上是万科投资方式多元化的体现。

  而对绿景中国地产来说，也急需投资者支持。2014年，绿景中国地产实现收益仅约5.24亿港元，银行结余及现金约4.8亿港元，但正着手收购母公司资产的绿景中国地产需要137.85亿港元。此外，绿景中国地产在缺乏香港操盘经验的情况下，万科还可提供帮助，甚至合作开发。

  “此类并购是一个强有力的信号，会促使万科通过并购实现新一轮扩张。房地产‘巨无霸’渐成趋势。”严跃进说。

  对于后续收购，他分析关键是要看低估值的企业。这样一类企业应该包括以下几个因素：一是个人持股比较重，在家族企业转变为公众企业方面有主动转型意识；二是目前产品营销或者拿地等有困难，急需新资本介入；三是在业务创新方面有独到思想，这可以和万科后续并购股权下的业务协调和创新形成联动效应。

  行业集中度加强

  万科收购绿景中国地产是并购大潮中的缩影。

  根据Wind资讯统计数据显示，截至9月28日，2015年年内房地产行业并购案宗数为176宗，涉及金额为1600亿元，几乎相当于2014年全年的并购交易价值。2014年并购236宗，涉及并购标的物价值为1768.09亿元，同比增长104.93%。而2013年并购153宗，涉及金额863亿元，同比增长率高达145.09%。

  数据统计结果，近三年来，房地产行业并购重组案成倍增长。2013年以来，房地产行业并购案发生565宗(包括已完成与未完成交易)，涉及并购金额高达4230.88亿元。

  由上述数据可知，2013年以来，房地产行业并购重组案呈现出成倍增长趋势。中国社科院日前发布的房地产绿皮书甚至预测：“房地产市场的持续调整将在未来让一半以上的开发商转行或在市场消失。”

  另外，克而瑞、上海易居房地产研究院发布的《2014年中国房地产企业销售TOP100排行榜》显示，前十强房企销售金额占比从2013年的13.72%上升至17.19%。进一步印证了房企集中度继续大幅提升。

  “一方面，当前的地价实在偏高，尤其是一二线重点城市的地块争夺尤为激烈，高企的地价让诸多房企日渐谨慎。另一方面，行业换挡，洗牌加速，通过收购方式补充资源不失为一种更快捷的手段。”亿翰智库研究总监张化东表示。

  在很多业内人士看来，恒大和融创无疑是今年收并购市场的最大赢家。“重组是房地产的一个主旋律，恒大是并购的受益者。恒大上半年并购了很多小项目，帮助公司实现了快速发展。”恒大总裁夏海钧在8月的投资者交流会上曾表示。

  “房地产后续寡头竞争格局在加大，而且开发过程中也更加透明。这和行业成长规律有关系。从这个角度看，传统房企若不转型，那么所走的路会越来越窄。”严跃进说。