预期悲观，新房市场正快速进入寒冬
上海易居房地产研究院近日发布了《9月全国40城新建商品住宅成交报告》。该报告显示，9月份其监测的40个典型城市新建商品住宅成交2200.8万平方米，环比下降5.7%，同比大跌32.8%。自5月新建商品住宅成交面积同比增速年内首次转负以来，已连续4个月同比降幅加速扩大，新房成交创下了近7年来的最差“金九”。
易居研究院表示，40城新房成交市场正快速进入寒冬，未来几个月将继续降温，新房成交量大概率将继续回落。但考虑到目前房企整体债务危机较为严重，四季度地方“因城施策”的政微调概率变大，40城新房成交降温速度可能略有放缓。
成交增速已连续回落6个月，短期内还将持续回落
报告显示，1-9月份40城新建商品住宅累计成交面积同比增长11.4%，增速较上月回落7.2个百分点，已连续6个月回落。在当前严厉的调控背景下，预计40 城新建商品住宅成交面积年初累计同比增速将继续回落。
从各类城市表现来看，一、二、三四线城市1-9月新建商品住宅累计成交同比增速均收窄，增速依次为39.8%、14.5%、-2.9%，较上月分别收窄16.9、5.6、8.1个百分点。报告预计，在调控加持下未来几个月三类城市都将继续降温，但速度可能有不同程度放缓。
从40城1-9月新建商品住宅成交面积累计同比增速排名来看，前五的城市依次为：厦门、珠海、北京、杭州和深圳，排名后五位的城市分别为韶关、南宁、洛阳、长沙、淮安。从城市排名变化来看，总体较8月变化不大，但绝大多数城市同比增速都显著回落。其中，增速为负的城市共有15个，相比8月新增2个。
具体城市来看，厦门1-9月新房成交累计同比增速继续位居40城之首，但受疫情影响，9月环比暴降52.8%。韶关和南宁连续6个月市场最低迷。其中，9月南宁新房成交环比下降14.5%，继续降温，而韶关环比增长12.6%。
从城市区域特点来看，排名靠前的城市主要为一线城市和部分强二线城市，且地理位置上以南部沿海城市居多；排名靠后的城市主要为弱三线城市，且地理位置上偏中部和西南地区。值得注意的是，苏北地区城市今年排名整体下降较快，尤其是部分三线城市，近几个月正在加速降温。
比较有代表性的是淮安和徐州，两城新房成交均是去年较热，今年显著降温。其中，淮安9月同比大降39.7%，徐州暴降74.4%。
市场观望情绪浓厚，新房成交市场正快速进入寒冬
根据易居研究院的报告，2015年以来的最差“金九”、新房成交面积同比增速连续4个月同比降幅加速扩大，以及新房成交量近6个月移动平均同比增速年内首次转负，说明在各种严格调控政策的组合拳下，新建商品住宅市场情绪已高速回落。
1-9月累计同比增速一线城市回落速度最快，三四线城市已率先转负，而二线城市的同比增速则介于一线城市和三四线城市之间。其中，一线和强二线城市当前新房政策依然偏紧，但从当地政府的动作来看，调控更倾向于二手房市场。弱二线和三线城市则开始了“两手抓”，新房和二手房监管同时加强。而三四线城市开始通过放宽落户要求，加大购房补贴力度等政策，以稳住市场预期。部分降温过快的城市甚至出台了“限跌令”。预计在调控政策加持下未来几个月三类城市都将继续降温，但是速度可能有不同程度放缓。
整体来看，近几个月调控对楼市影响还在持续发酵，9月全国新房调控政策总体仍偏紧，预计到今年年底，调控政策总基调将持续从严。这使得目前投资购房者整体意愿不足，而真正想要买新房的刚需群体，多以观望情绪为主。
报告认为，十一黄金周市场延续了观望情绪，依旧显著降温。因此对“银十”的预期较为悲观，新房成交量大概率将继续回落。但考虑到目前房企整体债务危机较严重，可能引发降价促销等恶性竞争、烂尾楼、破产等连锁反应，四季度地方“因城施策”的微调概率变大。在此背景下，预计四季度40城新房成交降温速度可能会短暂放缓，但下行趋势恐将维持一段时间，甚至明年年初未必见底。
附注：40个典型城市分别为：
4个一线城市：北京、上海、广州、深圳。
18个二线城市：苏州、福州、南京、青岛、杭州、长春、郑州、南宁、成都、南昌、武汉、长沙、重庆、西安、兰州、厦门、合肥、宁波；
18个三四线城市：扬州、东莞、温州、岳阳、无锡、洛阳、泉州、淮安、金华、佛山、肇庆、惠州、烟台、舟山、韶关、珠海、中山、徐州。
