东莞第三季度土地供应“井喷”
第三季度，东莞土地市场井喷式放量，土地供应热度迅速升温。图为凤岗镇，一销售人员给深圳客介绍新楼盘。
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第三季度，东莞土地市场井喷式放量，土地供应热度迅速升温。统计数据表明，东莞土地供应46宗，面积合计278.83万㎡，环比增加60.9%，同比增加200.44%。其中，商住地供应19宗，面积合计84.45万㎡，环比增加277.96%，同比增加651.87%。商业用地3宗，面积合计4.95万㎡，环比减少11.41%，同比增加239.34%。
业内认为，井喷式增长一方面是供应计划下，三季度政府往往加快推地步伐；另一方面东莞新房市场供不应求的局面加剧，新房市场火热增加开发商的拿地信心。当前正是推地最佳时机，政府把握推地契机，顺势加大部分二三类区域的土地供应。
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第三季度商住地供应19宗，从月份供应走势来看，7月、8月、9月分别供应占地面积30.67万㎡、25.89万㎡、27.89万㎡，商住地供应量迅速走高，回到2013年的供应水平。三季度商住地供应量激增，供应紧缺的局面有所改善。
经过2013年和2014年的多个项目持续热销，今年年初，万科和碧桂园等大型品牌房企几乎到了无地可用的地步，购地补仓的需求强烈。再者，今年以来，承接深圳客的区域持续热销，清溪等区域顺势而为，加大土地供应。此外，政府加大水乡片区的发展，麻涌、中堂等区域加快推地步伐。第三季度商住地供应量活跃，其中不乏热点区域的地块和个别优质地块。其中，虎门、清溪等房地产热点区域均有地块供应，万科斩获了虎门博涌社区两宗商住地，碧桂园斩获清溪3宗地块。
从供应区域来看，第三季度商住地供应全是镇区地块，占地面积领先的分别是麻涌、清溪、茶山，占地面积分别是：13.13万㎡、9.97万㎡、9.24万㎡。建筑面积前三位的分别是：虎门35.32万㎡、麻涌27.44万㎡，松山湖22.96万㎡。麻涌、清溪、茶山、樟木头、望牛墩等镇区的房地产发展渐热，政府在加大这些区域的房地产地块供应力度。
部分镇区房地产渐热
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水乡片区将成“后起之秀”
第三季度东莞土地成交金额为46.56亿元，环比上季度增加103.37%，同比增加200.2%。其中，商住地成交金额31.25亿元，环比增加84.59%，同比增加191.63%，商住地成交金额贡献总金额的67.12%。
土地供应放量，刺激成交活跃，土地财政收益也明显改善。第三季度土地成交金额创下2014年7个季度以来最高的成交纪录。一方面是土地交投量的升温，拉升成交金额；另一方面是上半年土地市场深度低迷，下半年急需卖地增加财政收入。
据东莞国土资源网统计显示，2015年第三季度东莞土地市场成交48宗，占地面积合计321.54万㎡，环比上季度增加244.66%，同比增加389.63%，为历年来新高。成交建筑面积合计650.7万㎡，环比增加230.38%，同比增加411.22%。分类型来看，商住地成交13宗，占地面积合计49.21万㎡，环比增加130.96%，同比增加155.46%；商业用地成交1宗，占地面积合计1.37万㎡，环比减少75.44%，同比减少5.92%；工业用地成交26宗，占地面积合计196.82万㎡，环比增加295.85%，同比增加383.03%，工业用地占整体成交量的53.3%。
第三季度土地整体交易量创新高，主要是工业用地和其他配套用地成交大幅放量。商住地市场也出现快速回暖，整体回暖势头强势。东莞中原地产市场研究总监车德锐分析主要有几点原因有政府加快推地节奏，商住地供求紧张的关系有所缓解，吸引企业入市购地，个别地块吸引多家企业参与竞拍，市场交投热度升温。其二，经过近一年的市场回暖行情，库存被快速消化，并且新房市场供不应求的关系显现，企业土地储备量不足，急需拿地补仓以备后续开发。此外，热点区域政府推地顺势而为，刺激企业扩张的拿地需求。
车德锐认为，央行再次降息降准，融资环境进一步宽松，销售资金又回笼到位，开发商资金链宽裕。加上二季度的销售回暖增加了房企拿地信心，而东莞局部区域的楼市供应缺口增大，急需补充货量。部分热点区域顺势而为供应地块增多，热点区域地块受到市场资金追捧。
从第三季度各镇区的成交情况来看，清溪成交3宗地块，占地面积合计9.97万㎡，全被碧桂园斩获，虎门成交2宗，占地面积合计6.12万㎡，被万科地产收入囊中，该地块是万科和万达携手合作的项目。从拿地分布来看，承接深圳客的区域持续成为市场开发热点，碧桂园继续加大清溪的扩张力度，万科深耕虎门，保利扩大樟木头版图。水乡片区将成为后起之秀，碧桂园进驻麻涌，万科也通过协议拿地进入市场。水乡片区在政府规划的大力扶持、地价低廉、土地资源丰富、承接广深客户需求，片区开发渐热。
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一线品牌房企继续攻城略地
第三季度商住地房企拿地格局中，外来开发商有碧桂园、万科和保利地产合计拿下7宗商住地地块，占地面积合计32.01万㎡，建筑面积合计73.33万㎡，占全市62.75%。经过上半年的市场快速消化，一线品牌房企的快建快销模式，土地储备量明显不足，并且在售货量也告急。万科、碧桂园、保利等一线品牌房企继续在东莞攻城掠地，并且布局的区域均集中在自己熟悉的区域。碧桂园扩张清溪，保利扩大樟木头版图，万科深耕虎门市场。本土房企合计拿地6宗，占地面积合计17.2万㎡，建筑面积43.53万㎡，占全市37.25%。本土房企拿地特点主要是以小规模地块为主，地价偏低，倾向相对落后的镇区拿地。
据东莞中原研究部监测数据显示，第三季度东莞商住地楼面地价为2674元/㎡，环比下降24.87%，同比下降1.06%。由于第三季度土地成交以二三类区域地块为主，地块价值低于一线发达区域，商住地楼面地价也逆市下滑。
监测数据显示，第三季度东莞商住地溢价率为32%，是2014年第二季度以来的又一高位记录。本季度成交13宗商住地，有6宗地块溢价成交。其中溢价率最高的是编号2015WG038清溪重河村吸引4家企业抢夺至55轮，最终溢价率达到152%，另一宗编号为2015WG025位于清溪青湖工业园的商住地吸引5家企业参与竞拍至23轮，最终也是被碧桂园以溢价69%斩获。业内认为，清溪地块受到市场追捧，主要是看好临深片区未来承接深圳客的前景。
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政策宽松利于土地市场回暖
“9·30”政策明确，非限购城市商业贷款首付降低至2.5成，这将直接降低购房入市的门槛，利好市场延续回暖的态势。今年来房地产政策持续宽松，二套房首付降低至四成，首套房降低至2.5成，公积金异地贷款的落实，这次利好政策在频繁刺激新房交投的活跃。得益于一系列利好政策的实施，新房市场宽松回暖。政策面的利好一方面能增强市场多方信心，另一方面利于新房市场延续回升态势，蔓延至土地市场，土地市场有望迎来反弹行情。此外，8月底央行再次“双降”，经过5次降息后，5年以上贷款利率下降至5.15%，为1991年以来的最低谷。利率的低谷，可以直接降低开发商的融资成本。今年前三季度光大地产、碧桂园、金地、保利、星城地产、乐富地产等开发商在东莞市场的销售金额已经超越去年全年的销售额，反映多家企业资金回笼到位。
根据东莞房产管理局公众信息网数据显示，截至9月底东莞住宅存量为508.24万㎡，比上月微小上升0.77%，消化周期为6.23个月，比上月进一步走低。市场消化周期处于历史低位运行，市场消化力强劲，供求失衡的局面加剧。
东莞局部区域如凤岗、塘厦、长安以及中心城区的供应量严重紧缺，市场的供求矛盾恶化。库存低位运转，一来无法及时满足购房需求的释放；二来推动房价上涨，与购买力脱节。车德锐分析，国土部门将加快推地步伐，平衡供求关系，利于行业平稳健康发展。多个开发商的土地储备量明显不足，而市场供求矛盾的恶化，开发商拿地扩张的需求更为迫切。
10月份，东莞土地市场将有10宗土地挂牌入市，占地面积合计47.5万㎡，建筑面积合计97.48万㎡。其中商住地成交8宗，占地面积合计34.73万㎡，建筑面积合计87.27万㎡。10月土地市场拍卖热度有望延续，部分热度区域有地块供应，如虎门博涌社区又供应一宗占地5万多㎡的地块，被万科地产再次收入囊中，折合楼面地价3200元/㎡。石碣供应3宗连体地，随着城区新房市场供应严重紧缺，挤压需求向外溢，石碣地块有望受市场关注。
