北京楼市“金九银十”退色 开发商“绷紧冲刺”
今年，开发商在“银十”推盘的积极性较高。图为国庆期间购房者在丰台一楼盘售楼处看房。新京报记者 李捷 摄
●9月北京新建商品房住宅成交6685套，比8月份下降27%；开发商积极推盘，10月份有36楼盘入市
●业内人士认为，非限购城市下调首付、公积金异地使用等政策对购房者心理影响较大，“后市可期”
作为房地产传统意义的销售旺季，金九银十已经成为业内外共同关注的楼市窗口期。伴随着楼市在今年的逐步回温，在淡季不淡的映衬之下，“金九”的表现虽然可圈可点，但并不“出挑”；而在接下来的银十，开发商仍然没有丝毫放松，继续保持冲刺状态。
342套，“银十”平淡开局
据北京市住建委数据统计显示，截至10月7日，北京国庆长假期间的商品房住宅签约套数为342套，其中纯商品住宅(剔除保障房)为210套；二手房住宅签约55套。受到小长假的影响，国庆期间楼市签约基本进入“停滞”状态。而与2014年同期商品房住宅签约295套、二手房住宅38套相比，市场基本保持平稳。
有业内人士指出，黄金周期间的网签数据并不反映市场一线当下的情况，国庆期间的签约也大部分都是9月的成交。但从目前市场看，房地产救市政策层出不穷，楼市小微刺激不断，预计10月成交依然会处于高位。
事实上，进入下半年以来，北京新房市场就已经进入了去化的快车道，房价的上涨预期增强。而这一点在刚刚过去的国庆假期也有所表现。根据第三方机构调查数据来看，国庆期间，北京中高端项目签约踊跃，售价已超过10万元/平方米的京投银泰琨御府，实现了两单成交；位于京西的燕西华府，接待客户超过200组，开发商称成交额达1.2亿元。不仅如此，市场上在售的大部分项目成交均价都出现了上行。比如丰台的一个项目，9月份时售价为6万元/平方米，10月份则上涨至7万元/平方米。
因此，开发商在“银十”推出新项目的积极性较高。统计数据显示，从10月预计入市的项目来看，高端项目入市积极性高涨。36个项目当中别墅项目占据6席，预期售价6万元/平方米以上的公寓豪宅项目多达8个。
此外，9月30日，三部委联合出台非限购城市首付下调、公积金异地使用等政策，这些政策虽然并非直接针对北京等一线城市。但业内人士认为，从整体看，将对一线城市的购房者心理影响非常大。而且作为人口持续上涨的城市，北京等房地产市场已经领先复苏，预计北京依然将出现银十月。
3万元，成交单价将维持
根据机构数据，北京楼市在刚刚过去的“金九”创造了一项新的纪录：新建普通商品房在9月成交均价达到30947元/平方米，这也是北京普通商品住宅单月均价首次突破3万元。尽管成交价格突破了历史的天花板，却仍没有达到众多房企心目中“回暖”的温度。
“9月份的成交情况其实没有想象中那么火爆，无论是售楼处到访量还是实际成交的情况，感觉都不如七八月份。”大兴某项目负责人告诉记者，今年的淡季其实不淡，而所谓的“金九”也并没有出现明显的交易旺势。
数据更能说明问题。9月全月，北京新建商品房住宅(剔除保障房和自住房)合计签约套数为6685套，相比8月份的9275套下降了27%。在业内人士看来，量跌价涨的成交趋势，或许会成为北京楼市的一种新常态。
“楼市供应结构的变化，是造成此轮均价上涨的主要原因。尤其是高端项目的集中成交和通州楼市普通住宅的供应限制，共同造成了价格的上涨。”中原地产分析师张大伟进一步表示，在目前的北京市场，房价处于高位，豪宅化明显，商品房主流成交总价已经达到了350万/套的水平，二手房成交均价也超过300万元/套，整体已经进入了改善领域。这种情况下，最近几个月可能都会保持月度成交均价突破3万元/平方米的水平。
10万+，豪宅或成最大赢家
值得一提的是，高端项目在近期的楼市表现十分抢眼。9月份，高端项目尤其是单价10万元以上的项目，单月成交达到了14套，成为了近3个月以来的最高点。而今年以来，单价超10万项目已经累计成交175套，再度刷新了豪宅成交史的新纪录。之前，北京成交量最高的豪宅历史也只有年度28套。在2015年之前的北京极少数楼市，售价10万元以上/平方米的豪宅，合计签约只有113套。业内人士预计，今年全年，北京单价超10万元项目的签约数目或将达到250套的“爆棚”成交量。
“整体高端市场成交活跃度的提升，加之房企在今年普遍已完成销售目标后，提升利润水平的诉求更加强烈，是开发商加速推出高端项目的重要拉动因素。而高端项目占比的不断上升，也将拉动北京商品住宅成交价格水平再上一个新的台阶。”亚豪机构副总经理任启鑫如是说。
“进入下半年，北京涨价项目开始增多、涨幅开始加大。除此之外，受到频频出现的高价地的影响，入市项目中的高价盘也逐渐增多。项目涨价，加之高价盘集中入市、刚需盘供给减少，共同促使成交量放缓；此外，通州此轮炒作的‘被退潮’也成为9月成交变化的重要因素。” ——亚豪机构市场总监郭毅
■ 走进热区
通州 开盘项目锐减 商住热度持续
【盘点】 凭借诸多利好，一度超越楼市大势狂奔的通州，曾在今年6、7、8三个月纯商品住宅成交屡创新高，并连续蝉联了北京行政区成交排行的冠军。然而，在升级限购令之后，住宅成交开始由盛转衰，即使金九的到来，也并未能力挽狂澜。
据了解，在限购前夜八盘集中入市之后，通州区供应开始出现明显退潮。亚豪机构统计显示，9月通州仅有东亚尚品台湖、万科城市之光、融科千章墅、首开香溪郡、世界侨商中心、V7九间堂和中铁通瑞嘉苑6个项目开盘。其中，中铁通瑞嘉苑为自住房项目。亚豪机构市场总监郭毅表示，通州的炒作以及随后“加强版”限购政策的出台，使得该区域成交在连续数月时间内持续维持高位水平。而随着“末班车效应”释放完毕，成交开始出现大幅下滑。据悉，区域成交从9月第二周便开始大幅下滑。
值得一提的是，通州区因定位的关系，已经成为投资者眼中的热土，因此商住这类既不限购、还兼具自住与投资属性的产品脱颖而出，在区域整体成交回落的背景之下依然保持快速上涨。
【前瞻】 据业内人士介绍，从通州区近年来的土地供应情况来看，区域内未来潜在的商住供应相当可观。2013-2014两年间，通州成交的商业办公用地的规划总建面高达390万平方米。区域内已经开业的贵友大厦、万达广场等，能够满足区域的基本消费需求。而通州产业引进相对滞后，区域内写字楼的租赁、购买需求，均没有起色。
上述人士进一步指出，受到住宅开发的高周转及高利润率的吸引，催生了通州大量的商住项目，而其热度究竟能够维持多久，就要看政策和大环境层面的落实进度。
【盘点】 “城南计划”的稳步推进，让大兴区域生活配套逐渐完善的同时，也让众多品牌房企争相进驻。分析人士指出，2015年前5个月，北京市供地30宗，大兴就占据9宗。6月下旬开始，大兴集中推出多个地块，使断顿50多天的北京土地市场掀起小高潮。最值得一提的就是大兴瀛海地块，竞拍现场吸引了恒 大、龙湖首开联合体、碧桂园、保利等多家知名房企到场拼抢，经过30多轮激战，龙湖首开联合体最终将该地块收入囊中。中原地产首席分析师张大伟测算，该地块商品房住宅部分平均楼面价达到3.2万元/平方米，入市后的售价过5万是必然的，未来区域内的住宅单价必将突破5万。
除了新地块的连续入市，有数据显示，2015年大兴楼市更是以高于整体市场5%的去化率让大兴板块成为京城楼市的大热点。“大兴区由于当前供应的项目多为成熟板块中的刚需刚改产品，加之第二机场的规划利好，因此已经迅速取代通州成为新的区域销量冠军。”郭毅表示，仅仅是9月上半月，大兴区共实现商品住宅销售(不含保障房与自住房)684套，占全部成交比重为21%，居各区之首。同时，政策导向的刺激使大兴区需求集中释放，吸引项目不断入市。
【前瞻】 从10月入市项目的区域分布来看，大兴区以6个项目的预计入市量，占据各区供应榜首，产品类型也较为丰富。业内人士指出，土地市场的高热和政策规划层面的落实，为大兴板块的发展带来切实利好，区域热度持续升温的同时，也将直接促进价格一路高涨。
大兴 刚改项目扎堆 接棒通州
门头沟 WSD点亮预期 改善房为主
【盘点】 土地市场最近的一宗土地交易中让门头沟再度成为亮点。9月29日，门头沟区永定镇一地块开拍，首开保利、天恒、中铁建、华远等在内的多家知名房企及联合体现场争夺。该地块最终被电建金地联合体以20.3亿元的总价取得，而这一价格并未触及价格上限，也成为今年来为数不多的未转入竞建保障房环节的地块。扣除自身配建的公租房部分之外该地块折合楼面价在23700元/平方米左右。
据记者不完全统计，目前门头沟在售待售的项目近20个，包括4个自住房项目。不同于房山等远郊区域以刚需为主的特点，门头沟区域主打自然环境牌，瞄准了以大户型的改善型项目为主的定位，比如永定镇在售住宅以品质洋房为主，如泷悦长安、V7西园、西山艺境等，售价普遍在32000-35000元/平方米。另外，部分刚需项目如京西金泰丽湾、京汉铂寓，价格维持在27000-28000元/平方米。此外，华润西山墅是该区域在售的别墅项目，均价为3.5万元/平方米。
【前瞻】 业内人士指出，门头沟的改善型定位，使得区域价格一开始就显得“更高一筹”。“其中很大一部分原因来自于WSD(首都西部综合服务区)的产业发展前景和生态涵养区的生态环境利好。”
业内人士测算，上述成交地块中住宅部分楼面价较为合理，预计未来的合理价格将在45000-50000元/平方米之间，如果按正常节奏在一年半左右后上市，门头沟区域楼市能否接受如此快的价格涨速尚是未知数。
