土地是财富之母，囤地比卖房更来钱
杨红旭
上海易居房地产研究院综合研究部部长
近期，有媒体报道：位于上海南京路的一个楼盘，近期报价一平方米8万至10万元。然而，其所在地块却是1992年首次拿地，“在建”逾20年，屡屡停工。而这期间，周边房价从千元起步，相比上涨近百倍。
其实过去多年，这种诡秘的现象，在全国并不罕见。虽然当事的开发商可能出于特殊考虑，或者遇到经营上的困难，但此事大概率已构成违规事实。早在1999年，国土资源部出台的《闲置土地处置办法》就规定：闲置土地满1年的可征收土地闲置费；满2年以上的可无偿收回土地使用权。其后，在房地产调控过程中，国家多次强调这一规定。
国土部数据显示：截至2013年5月，全国闲置土地仍多达3.55万公顷，其中房地产闲置土地1.07万公顷。今年国务院督查发现，多地存在建设用地大量闲置的问题。有的地方2009年-2013年已供应的建设用地中，闲置土地总量占当期年平均供应量的30%以上。截至8月底，全国已处置闲置土地31.25万亩，处置率为29.9%，11个省问责土地闲置问题12个，处理51人。
囤地规模巨大。但奇怪的是，近些年，极少看到政府无偿收回闲置土地的新闻。由此可见，土地闲置与开发商囤地，实属顽疾，近十多年来反复强调的政策与法规，实际并无多大效用。另外，为了加强垂直管理，2006年国家建立了土地督察制度，在全国分设了九个督察分局，但效果仍差强人意。最后，不得不靠国务院的专项督查，可悲可叹。
造成土地闲置的原因是多种的。2011年国土部公布的数据表明，造成全国房地产用地闲置的案例中，有近六成是由于政府原因造成的。比如土地出让之后，却又修改城市规划或土地规划；再如，政策规定须净地出让，但有些地方政府仍在实行毛地出让(将拆迁等包袱丢给了开发商)，近几年动拆迁越来越难，开发商即便已经购地，也常因拆迁难而推迟工期。部分地方政府执政能力差，且缺少内部约束和考核机制，反搞得那些守信用的开发商很被动。
另外四成多囤地，则是由于开发商原因造成的。土地成本是房价的重要成本之一，在高房价城市，甚至是最主要成本。一方面，如果通过公关，或官商勾结，在拿地时出价低一些、在拿地后拖欠土地款、修改规划提高容积率，开发商就能从中获得几千万、上亿的额外收益；另一方面，过去很多年，地价涨幅大于房价，很多开发商的利润主要来自于土地升值，而非打造优秀的产品。如果地价年均涨幅超过10%，则囤地时间越长，越有利于开发商增加利润。
一般而言，整块土地围而不建，持续多年不动工，在囤地的案例中，并不占多数，更多的做法是先开工一部分，然后磨磨蹭蹭，或者分多期开发，或者寻找各种借口，与地方政府重新谈判规划方案、施工进度等。很多官员或多或少的都存在权力寻租的现象，对于开发商的故意推迟建设，常常采取“睁只眼闭只眼”，甚至放任不管的态度。
这方面的案例非常多，几乎每个城市存在一些项目。近期，李嘉诚撤出内地的新闻被热炒，比如有消息称李嘉诚拟转手内地一大型综合体：世纪汇。这个位于浦东陆家嘴的商办类项目，总建面36万平米，位于东方路世纪大道路口，四条地铁站上盖，拟以7万元单价，约200亿总价转手。然而，很多人并不清楚，这个项目2004年以1.2万元楼面价获得，一个商场和两幢办公楼，项目规模并不算特别大，但10年过去了，仍未竣工，是否涉嫌囤地？如此优质地段，如今楼面价已超5万元，地价已上涨3-4倍。
李嘉诚撤资内地原因有很多，其中之一是那套以前在内地操盘模式行不通了。大家如果细心观察就会发现，大型港资开发商在内地的很多项目，尤其是大型项目，常常需要开发很多年，其开发周期远长于行业平均水平。过去多年，李嘉诚们的部分项目，常被媒体质疑囤地。实际上，至少部分李嘉诚的项目，都是有意等待周边环境和配套改善之后，也即地价房价有相当幅度的上涨之后，才开始加快施工和销售，从而获得较高的土地增值收益。
但是，近几年大陆的土地调控与管理趋严，项目久拖不建，或建而不成，政府越来越难以忍受了，况且核心城市的市区土地被众多内地房企高价争夺，地方政府也不再像十几年前那样因为急于招商引资，而将李嘉诚们奉为“财神爷”了。
无论是政府原因，还是房企原因，而导致的土地闲置，都是一种极大的社会资源浪费。在上海的核心商务区，南京路地块“在建”逾20年，对于城市形象损害，以及周边居民生活和企业办公的负面影响，实在难以估量。更何况，有法不依，本身就是对我国法制社会的嘲讽。笔者认为，对于造成土地闲置的相关官员和企业，绝不能手软。
文章来源：上海观察。
