地王游戏,少儿不宜!

提要:近段时间,京沪等少数城市频现高价地,这在全国土地市场相当低迷的情形之下,显得特别刺眼。开发商争抢高价地,甚至连北京相关管理部门的朋友,也在私下跟我探讨,地价这么高,未来会出现开发商亏损、甚至退地的事情吗?

杨红旭

杨红旭

上海易居房地产研究院综合研究部部长

  文章来源:新中国证券报。近段时间,京沪等少数城市频现高价地,这在全国土地市场相当低迷的情形之下,显得特别刺眼。开发商争抢高价地,甚至连北京相关管理部门的朋友,也在私下跟我探讨,地价这么高,未来会出现开发商亏损、甚至退地的事情吗?

  且看北京地王擂台赛。8月底至9月上旬10天时间,保利、首开、龙湖、方兴、中铁建、懋源等房企,187亿抢得4块宅地。朝阳区的孙河、东坝,丰台的石榴庄地块,楼面价突破5万元大关,未来房价须超7万甚至八万,才能赚到钱。“面粉贵过面包”的现象,再次出现。

  

  如何看待这一现象?这涉及到当前我国房地产市场严重分化,以及局部性扭曲。所谓严重分化,主要指代区域市场和开发商。北京土地市场火爆,但绝大部分三四线城市偏冷。今年以来,全国房地产开发企业土地购置面积同比下降32%左右,这是近六年来的最大跌幅,可见地市之冷。其背后地含义是:大部分城市房产市场低迷,开发商不愿购地。

  开发商也呈分化态势。总体来看,大型开发商仍有意愿购地,要想持续发展,就得购地,否则巧媳难为无米之炊。而广大中小型房企,尤其是长期在中小城市摸爬滚打的中小房企,由于市场持续几年低迷,库存量大,资金紧张,经营困难,多数都没购地意愿。

  而大房企阵营当中,其实也出现分化,央企(少数地方国企)和少数民企购地依然积极,其他则偏保守。从今年前8个月购地金额排名来看,华润购地金额最大,其次是恒 大、绿地万科、龙湖、旭辉、金地、保利等,而世茂、雅居乐、招商、富力等购地量很少。从购地金额与卖房销售金额的比值来看,购地较积极的依次是华润、旭辉、中铁建、龙湖、恒 大、金地、绿地等。

  话题回到北京。近段北京地王频出,原因主要有三。其一,需求旺盛。购房需求旺盛,房价涨幅明显,所以导致房企购地需求强烈,况且多数城市楼市持续调整,逼推着房企重点布局一线城市。其二,供应稀缺。一线城市国有建设用地供应紧张,北京更是如此,宅地被抢也属正常,开发商嗷嗷待哺。其三,品牌效应。抢到地王,未来产品必走高端路线,即便赚不到钱,也能为企业品牌加分。其四,从众心理。其他大牌房企都参加竞拍了,咱不跟着抢,就显得傻瓜。

  那么,这些抢高价地的开发商,到底是精明,还是呆笨?这个问题并非只是简单的二选一。中国大城市地王频出的历史,基本上是从2007年开始的。八年过去了,多数当年的地王都赚到了钱,其中部分还属于暴利,但也有少数没赚到钱,甚至亏损的。假如历史重演,我想当年拿地王的开发商,多数并不后悔。有些项目虽然没能赚到钱,但也赚到了吆喝,为品牌加分,省了广告费。尤其是部分大中型房企,将企业总部由二三线城市搬至一线城市,客观上需要在总部所在城市拥有项目。

  然而,对于个别的民营企业,尤其是中小企开发商,如果在错误的时间,或者错误的地点,或者两个错误齐备,则很可能拿地时风光无限,卖房时万分艰难,甚至没到建房,就已退地,断臂求生,危及企业经营。

  回顾过去几年的“地王史”。2007年四季度和2008上半年出生的地王,在2008年四季度和2009年上半年卖房时,相当多很失意。2009年四季度和2010年出生的地王,在2011年下半年和2012年上半年卖房时,也感凉风袭人。2013年下半年的地王,2014年痛苦不堪。

  

  举一个上海的案例。2007年9月,上海楼市非常繁荣,房价大涨过程中,地市火爆。一家名不见经传房企,上海志成企业,竞价历时2个多小时、440轮叫价,成交价超出底价250%,战胜绿地、华润等,获得普陀长风生态商务区地王项目。但是,2008年楼市快速降温,6月以损失1亿多元为代价,退掉了这一地王项目。

  再举杭州案例。2010年10月,雅戈尔以总价24亿元,在杭州抢得申花板块单价地王,然而到了2013年6月,雅戈尔以损失4.8亿元(地价的20%)解除合同。具有讽刺意味的是,在雅戈尔退地三四个月后,杭州又掀起了一波地王潮,其中著名的华家池三地块总价拍出137亿元,被绿地、世茂、滨江瓜分,最为抢眼。

  然而,出乎这些地产大佬们意料的是,狗血剧再度上演。其后,2014年杭州市场在全国率先降价,2013年下半年杭州所有的高价地全部被套,直到今天,杭州房价经历近几个月的反弹之后,那时的高价地仍然没有办法卖房赚钱,部分地块至今仍未动工。如果未来一两年再度发生类似雅戈尔退地事件,并不会让人惊讶。

  相较而言,在京沪拿地王的开发商,要比杭州等二线城市的日子好过些。主要原因是杭州楼市波幅偏大,而且2011年以来库存压力较大。而京沪的超强城市地位,决定了其房价波浪式前进,大涨小跌,轮番向上。即便是暂时被套,只要能熬过短暂的冬天,在下一个春天或夏天,多数都会解套。

  比如,在2013年7月北京楼市最火爆的时点,经过70轮激烈竞拍,中粮抢下孙河地王,楼面价4.8万元每平米。2014年北京房价下跌,幅度超过上海和深圳,这一地王深度被套。但今年楼市回暖,近几个月北京房价加速上涨,而且孙河频出楼面价5万以上新地王,则中粮老地王已经解套,已有利可图。

  问题的关键,就在于那些暂时被套的房企,是否身板够硬,能否能扛过冬天;是否融资成本够低,能否避免沦为金融机构的“打工仔”。显而易见,央企和国企、大型民企,身板硬且融资成本低,比如利润率全国最高的中海,融资成本只有4%多点,远低于中小民企的15-20%。因此,一线城市的高地价游戏,并不是你想玩就能玩。对此,开发商应有清醒认识。

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