地王游戏，少儿不宜！
杨红旭
上海易居房地产研究院综合研究部部长
文章来源：新中国证券报。近段时间，京沪等少数城市频现高价地，这在全国土地市场相当低迷的情形之下，显得特别刺眼。开发商争抢高价地，甚至连北京相关管理部门的朋友，也在私下跟我探讨，地价这么高，未来会出现开发商亏损、甚至退地的事情吗？
且看北京地王擂台赛。8月底至9月上旬10天时间，保利、首开、龙湖、方兴、中铁建、懋源等房企，187亿抢得4块宅地。朝阳区的孙河、东坝，丰台的石榴庄地块，楼面价突破5万元大关，未来房价须超7万甚至八万，才能赚到钱。“面粉贵过面包”的现象，再次出现。
如何看待这一现象？这涉及到当前我国房地产市场严重分化，以及局部性扭曲。所谓严重分化，主要指代区域市场和开发商。北京土地市场火爆，但绝大部分三四线城市偏冷。今年以来，全国房地产开发企业土地购置面积同比下降32%左右，这是近六年来的最大跌幅，可见地市之冷。其背后地含义是：大部分城市房产市场低迷，开发商不愿购地。
开发商也呈分化态势。总体来看，大型开发商仍有意愿购地，要想持续发展，就得购地，否则巧媳难为无米之炊。而广大中小型房企，尤其是长期在中小城市摸爬滚打的中小房企，由于市场持续几年低迷，库存量大，资金紧张，经营困难，多数都没购地意愿。
而大房企阵营当中，其实也出现分化，央企(少数地方国企)和少数民企购地依然积极，其他则偏保守。从今年前8个月购地金额排名来看，华润购地金额最大，其次是恒 大、绿地、万科、龙湖、旭辉、金地、保利等，而世茂、雅居乐、招商、富力等购地量很少。从购地金额与卖房销售金额的比值来看，购地较积极的依次是华润、旭辉、中铁建、龙湖、恒 大、金地、绿地等。
话题回到北京。近段北京地王频出，原因主要有三。其一，需求旺盛。购房需求旺盛，房价涨幅明显，所以导致房企购地需求强烈，况且多数城市楼市持续调整，逼推着房企重点布局一线城市。其二，供应稀缺。一线城市国有建设用地供应紧张，北京更是如此，宅地被抢也属正常，开发商嗷嗷待哺。其三，品牌效应。抢到地王，未来产品必走高端路线，即便赚不到钱，也能为企业品牌加分。其四，从众心理。其他大牌房企都参加竞拍了，咱不跟着抢，就显得傻瓜。
那么，这些抢高价地的开发商，到底是精明，还是呆笨？这个问题并非只是简单的二选一。中国大城市地王频出的历史，基本上是从2007年开始的。八年过去了，多数当年的地王都赚到了钱，其中部分还属于暴利，但也有少数没赚到钱，甚至亏损的。假如历史重演，我想当年拿地王的开发商，多数并不后悔。有些项目虽然没能赚到钱，但也赚到了吆喝，为品牌加分，省了广告费。尤其是部分大中型房企，将企业总部由二三线城市搬至一线城市，客观上需要在总部所在城市拥有项目。
然而，对于个别的民营企业，尤其是中小企开发商，如果在错误的时间，或者错误的地点，或者两个错误齐备，则很可能拿地时风光无限，卖房时万分艰难，甚至没到建房，就已退地，断臂求生，危及企业经营。
回顾过去几年的“地王史”。2007年四季度和2008上半年出生的地王，在2008年四季度和2009年上半年卖房时，相当多很失意。2009年四季度和2010年出生的地王，在2011年下半年和2012年上半年卖房时，也感凉风袭人。2013年下半年的地王，2014年痛苦不堪。
举一个上海的案例。2007年9月，上海楼市非常繁荣，房价大涨过程中，地市火爆。一家名不见经传房企，上海志成企业，竞价历时2个多小时、440轮叫价，成交价超出底价250%，战胜绿地、华润等，获得普陀长风生态商务区地王项目。但是，2008年楼市快速降温，6月以损失1亿多元为代价，退掉了这一地王项目。
再举杭州案例。2010年10月，雅戈尔以总价24亿元，在杭州抢得申花板块单价地王，然而到了2013年6月，雅戈尔以损失4.8亿元(地价的20%)解除合同。具有讽刺意味的是，在雅戈尔退地三四个月后，杭州又掀起了一波地王潮，其中著名的华家池三地块总价拍出137亿元，被绿地、世茂、滨江瓜分，最为抢眼。
然而，出乎这些地产大佬们意料的是，狗血剧再度上演。其后，2014年杭州市场在全国率先降价，2013年下半年杭州所有的高价地全部被套，直到今天，杭州房价经历近几个月的反弹之后，那时的高价地仍然没有办法卖房赚钱，部分地块至今仍未动工。如果未来一两年再度发生类似雅戈尔退地事件，并不会让人惊讶。
相较而言，在京沪拿地王的开发商，要比杭州等二线城市的日子好过些。主要原因是杭州楼市波幅偏大，而且2011年以来库存压力较大。而京沪的超强城市地位，决定了其房价波浪式前进，大涨小跌，轮番向上。即便是暂时被套，只要能熬过短暂的冬天，在下一个春天或夏天，多数都会解套。
比如，在2013年7月北京楼市最火爆的时点，经过70轮激烈竞拍，中粮抢下孙河地王，楼面价4.8万元每平米。2014年北京房价下跌，幅度超过上海和深圳，这一地王深度被套。但今年楼市回暖，近几个月北京房价加速上涨，而且孙河频出楼面价5万以上新地王，则中粮老地王已经解套，已有利可图。
问题的关键，就在于那些暂时被套的房企，是否身板够硬，能否能扛过冬天；是否融资成本够低，能否避免沦为金融机构的“打工仔”。显而易见，央企和国企、大型民企，身板硬且融资成本低，比如利润率全国最高的中海，融资成本只有4%多点，远低于中小民企的15-20%。因此，一线城市的高地价游戏，并不是你想玩就能玩。对此，开发商应有清醒认识。
