国瑞地产核心资产陷分割销售窘境
文章来源：北京商报。前几日，因收取排号费而被本报报道涉嫌违规销售的北京国瑞大厦尚未就此事做出正面回应。但作为当前市场上稀缺的二环内甲级写字楼——国瑞城开发商为何一改往日的自持经营，转而选择将企业核心资源散售，一时再度引发新的关注。对此国瑞城方面表示，出售国瑞大厦项目，是公司哈德门新项目不久将入市，为避免项目出现内部竞争进行适时调整。
散售的无奈
北京商报记者了解到，目前在售的北京的国瑞大厦写字楼项目的确为当年已取证的项目，这次正在筹备分割销售，新的销售许可证正在走审批流程。
国瑞大厦当初拿证的房源面积大多在1000平方米以上，切割后房源面积将被控制在90-360平方米。
“散售对于写字楼项目来说一定是无奈之选。”某知名商业地产代理机构人士表示，写字楼散售已被证明是失败的经营模式。后期管理无序、业态杂乱、租金上涨乏力……最终将造成项目整体贬值，继而租户及投资客户二者利益都将受损，开发商的品牌口碑随之受到影响。
“作为二环内少有的优质写字楼产品，国瑞城将如此地段的公司核心资产由租转售，在经营策略上算不上明智之举。”一位不愿具名的业内人士表示，该案例背后可能反映了当前一些房企资金周转压力比较大，希望通过变现存量资产来获取流动性资金。
北京国瑞兴业房地产股份有限公司母公司国瑞置业刚刚发布的中期报告显示，截至6月底公司实现营业额25.9亿元，较去年同期增长约14.46%，其中来自物业开发的收入为23.33亿元，物业投资收入1.42亿元。这意味着主要以租金收入为主的物业投资收入仅占到公司营业额的5.4％，物业投资收入对集团贡献率比较有限。
以国瑞大厦为例，该项目租金水平约7.2-8元/平方米/日，年投资回报率在5%左右。莱坊机构研究报告显示，2015年二季度，北京甲级写字楼投资回报率为6.3%，国瑞大厦在租金回报上给集团带来的收益方面并不具备更多优势。
值得注意的是，截至上半年，国瑞置业资产负债率为105%，高于行业整体平均资产负债率70%的水平。同时，该公司中报还显示，上半年国瑞置地现金、受限制银行存款及银行结余为13.6亿元，较2014年底减少21%。
业内人士表示，如果一家企业某项资产的租金回报不温不火，再加上资金承压，就可能促使企业加快“出货”。
避免内部竞争
国瑞城方面对此表示，由于一直自持经营，目前写字楼已有众多商家入驻，本轮销售将连带租约一起销售，投资客户将享有稳定的租金回报。
同时，国瑞城方面还表示，目前公司出售国瑞大厦，主要是公司在北京区域内整体战略调整的结果。鉴于北京国瑞兴业开发的崇文门区域另一个新项目“北京国瑞中心”（哈德门项目）不久将入市，公司为避免企业在同区域、同类型的综合体项目出现企业自身同质化竞争的风险而进行的适时必要调整。
资料显示，2013年2月，哈德门饭店原址，东城区崇文门路口东南角0138-607地块商业金融用地项目被北京国瑞兴业地产股份有限公司以27.778亿元获得。按照招标规划，该地定位为商业、5A甲级写字楼等高端城市综合体，同时兼顾传统老字号企业升级改造。该地块中1.82万平方米建成后将以成本价回购，用于便宜坊烤鸭店、哈德门饭店的原址经营。
业内人士表示，正在运营的“国瑞城”同为综合体项目，但在定位和规划、工艺标准上，与在建的“国瑞中心”有差距，未来在租金回报和销售价格上也会显现，选择现在提前入市具有合理性。
高端写字楼销售承压
“北京高端写字楼市场销售一直面临着不小的压力。”北京誉翔安房地产咨询有限公司合伙人赵敬川一直对北京写字楼市场保持长期关注。他告诉北京商报记者，北京高端写字楼销售市场在一段时间内表现都比较低迷。
以往高端商用办公物业的客户主要为两类：中小企业主及部分身份不明的“神秘买家”。受实体经济持续低迷影响，中小企业主的购买力正在持续下滑，中央“反腐”的持续高压，也让那些“神秘买家”几乎不见踪迹。
目前市场上能“走量”的写字楼基本位于北京周边板块，单套总价在二三百万元左右。城市核心区的高端写字楼单价、总价门槛都比较高，市场消化周期恐怕会比较长。
实际上，客户的资金承受能力正是国瑞大厦将原本已取得现房销售许可证的项目进行重新切割销售的主要原因。
业内人士预测，按照国瑞大厦销售人员给出的报价，房源销售单价为5.5万-6万元/平方米，按目前在售房源面积为90-360平方米推算，单套总价最低都在500万元上下，高的则超过2000万元/套，销售压力可见一斑。
数据显示，7月北京写字楼成交479套，总建筑面积15.79万平方米。但整体市场升温对于城市核心地段的甲级写字楼影响则微乎其微。在“互联网+”时代下，创业小公司的涌现也仅让中低端办公需求出现上升。
北京土地储备不足
除了国瑞大厦销售面临压力外，国瑞置业在起家的北京区域土地储备也显得不足。
中报显示，国瑞置业上半年已签约销售额为30.39亿元，较去年同期增加2.4%。签约销售额主要来自北京、海口、万宁、廊坊、郑州、沈阳及佛山。其中，北京销售额为6.85亿元，排在各区域第二位。
中报称，6月公司收购深圳万基药业有限公司87.5%的股权，正式进军深圳市场；2015年重点在售项目永清国瑞城为京南一个领先生态大盘，总建筑面积达190万平方米。国瑞置业已将河北廊坊定位为公司未来发展的重点深耕区域，目前国瑞置业在永清的土地储备达到189.92万平方米，为公司总土地储备的24.5%。
但在“发迹”的北京区域，国瑞置业近来则显得不够活跃。按照计划，“北京国瑞中心”于2014年一季度动工，预计2016年三季度竣工。但该项目之后，国瑞置业在北京的后续项目则可能面临断供的风险。事实上，在哈德门地块后，国瑞置地在北京土地市场上再无新斩获。
2007年，国瑞地产开始开发的“祈年大街西项目”的一级土地开发因陷入拆迁困局迟迟未有进展。截至2015年上半年，国瑞置业已在该项目上累计投入11.1亿元，但仅在2013年二季度完成该项目五幅土地中一幅土地的一级开发。
易居智库研究中心研究总监严跃进认为，核心商圈写字楼资源稀缺、租金售价较高，无论对于外资还是大型房企而言，甲级写字楼都是优质资产，是当前增值空间比较大的投资产品。
业内感叹，作为二环内大体量的甲级商业写字楼综合体项目，国瑞大厦具有核心地段优势及稀缺产品属性。尤其是在未来北京土地储备不足的情况下，将企业核心资产以散售形式“出货”有些可惜。
