地产央企改革样本：招商“地产+金融”一体化图景
老牌央企招商地产或将于今年内实现“惊人一跃”，成为一个产业资源集聚的、“产、融、城”一体化协作的千亿级平台。
资产重组是至关重要的一步。招商地产8月4日的公告为此次招商系地产的重大重组揭开了面纱：招商局蛇口工业区控股股份有限公司(下称“蛇口工业区”)拟换股吸收合并招商地产再上市。
据初步估算，蛇口工业区在深圳前海、蛇口、太子湾核心资产的总建筑面积近2000万平方米。这些土地由于有自贸区诸多“特技”加持，含金量高。
招商系地产以31年新城开发建设经验为基础，以招商局集团金融、产业实力为资源，以社区综合开发和绿色人居实践为能力，目前已经形成了“产、融、城”一体低碳新城的独特模式。
招商局集团董事长李建红表示，新的地产上市平台招商局蛇口将在现有的产业园区和地产业务基础上，努力在自贸区配套设施建设、邮轮母港、平台建设、贸易投资便利化、跨境电子商务、金融改革与“互联网+”等领域进行突破创新。
招商地产的重组仅仅是招商局集团改革的一部分。在国企改革的重要背景下，重组后的招商系地产将引入战略投资者，进行混合所有制经济改革。一个真正以产融结合为核心竞争力的房企转型模板或将出现，成为地产央企改革的重要范本。
“去地产化”
“招商局蛇口承载的不仅仅是传统地产开发业务，而是要成为产融结合的大平台。”李建红说。这意味着，整合后的招商局蛇口将逐步“去地产化”。
资料显示，蛇口工业区旗下的重点项目中，蛇口网谷5年内总建筑面积超过50万平方米；太子湾片区综合开发项目总建筑面积预计超过170万平方米；海上世界城市综合体项目，包括现有5万平方米综合商业以及规划中的70万平方米海上世界新建项目。一旦重组完成，将为招商地产注入可观的产业资源。目前，招商地产在产业园区方面的具体项目已经做到8个，总建筑面积约324万平方米。
在招商局体系中，蛇口工业区是一家有36年园区开发、建设和运营经验的功能性企业，重在工业地产开发及招商运营，而招商地产更聚焦于跨区域开发住宅。两家换股合并后，将出现一家兼有专业园区开发运营能力和跨区域、市场化发展能力的综合性企业。
据悉，招商局集团产融结合的立足点是扩大金融业对实体经济、对实业发展的支持。在与产业发展相结合的过程中，探索出一条资产管理、产融互动的企业发展道路。反过来，实业的发展同样能够推动招商局自身的财富管理业务。
变化自去年开始已经发生，招商地产先后和招商局资本、招商银行、清华启迪、中外运等展开合作，实现大招商旗下资源的盘活和有效利用。
去年11月，招商地产与招商银行达成全面战略合作，探索地产金融深度互动。根据协议，双方将在授信及融资服务、国际结算和其它金融服务、品牌共建及客户共同开发、产业园区及社区金融服务、资本市场专业化服务、金融不动产开发、咨询与培训服务等方面展开深入合作。
除了传统的业务合作，产业园区及社区金融服务的合作也将是未来双方合作的重点之一。以蛇口转型升级为例，招商局正在推动一项重要举措，即大数据品牌的建立，打通招商系的客户资源、业务渠道的平台共享。
具体来说，网谷大力推进的是招商旗下金融业务与产业园区内企业的对接，实现房产一体化的综合配套和类物业的一体化集成服务，把招商银行的微小企业贷款，招商证券的中小企业IPO上市服务以及招商资本下面的PE、VC做的科技创投基金、风险投资基金组合到一起，为园区内企业提供一揽子金融服务。
克而瑞房地产信息集团执行总裁丁祖昱(微博 博客)认为，未来中国房地产一定是通过不断的整合重组兼并企业来实现规模的扩大。
这一点上，招商地产具有天然的优势。招商地产相关负责人表示，在金融资源平台上，公司一直是开放的，包括招商局系统内的招商银行、招商局资本，同时跟平安集团等其他金融机构也在合作。
产业协同为资源拓展提供了强大路径。“招商地产一方面能够充分利用招商资本这一融资平台强化资金优势，另一方面能够与招商资本上下联动，把握REITs、产业园区、养老地产等领域的新机遇。”中信建投地产分析师苏雪晶说。
蛇口样本
蛇口是国内片区综合开发运营的开山之作和蓝本，在这里，招商地产主导了蛇口工业区的三次转型升级，也奠定了其在房地产行业中所特有的片区开发和城市运营模式。
2014年以来，中国的社会经济发展进入到了新常态，城市升级则成为房地产行业发展的新常态。在招商地产看来，城市升级意味着绿色升级、价值升级、活力升级、品质升级和温情升级，而招商地产则立志于要成为城市升级的专家。
招商地产在蛇口总计开发项目100多个，项目涉及别墅、写字楼、工业厂房、商业配套、大型综合性商品住宅及城区公用设施。依托招商局产融结合的背景优势，结合自身丰富的科技园开发运营经验，己成功实践多个旧工业区改造项目。
代表作是蛇口南海意库和蛇口网谷。如今，蛇口成为网络信息、科技服务、文化创意产业的聚集地。其中，截至2014年底，南海意库吸引了180家文化创意类企业进驻，实现了65亿元的年产值；网谷一、二期项目已吸引了200多家企业入驻，每平方米年产值已由最初的1500元左右攀升至约3万元。
2011年，顺着招商局集团600亿元再造蛇口的思路，招商地产打造海上世界绿色低碳城市示范区。
社区绿色综合开发，简单来说，就是在蛇口能实现走路上班、走路上学、走路购物、走路休闲。对于蛇口的绿色未来，招商地产的定位是走“国际化低碳生活模式”，使其成为全国领先的低碳经济发展区和生活区。
2005年，招商地产打造了中国第一个LEED认证项目——泰格公寓。2008年，打造了国家建设部和发改委评选的国家级生态节能典范项目——南海意库。值得一提的是，经旧厂房成功改造、投入使用至今满6年的南海意库三号楼已获得了住建部颁发的全国绿色建筑创新奖一等奖，以及国家绿色建筑运营三星级认证，为国内绿色建筑的最高星级奖项。
2012年，国家住房城乡建设部科技中心与招商地产签署绿色建筑合作协议，蛇口“海上世界”被列入《低能耗绿色建筑综合示范区技术导则》编制的示范项目。
今天的蛇口，绿化率高达47%，是国内绿色星级建筑密度最高的区域。招商地产经过多年的绿色实践，完成了一个超凡的绿色里程碑作品。
2014年，招商地产还将负责绿色技术的部门升级为绿色研发与应用中心，并在行业内首设首席绿色低碳官职位，积极倡导绿色人居的理念及推动其应用实践。
模式复制
“产、融、城”一体化及绿色低碳城市示范区的实践，打造了招商地产产城融合的强大掌控能力。
与其他房企激进拿地、全国范围大规模兴建住宅项目的单一产业模式不同，招商地产多年来已经探索出一个独特的产业协同发展模式。“这将是招商地产特有的商业模式，并且这种能力很难被同行替代。”苏雪晶说。
实际上，独特的开发模式也使招商地产具备了更高的抗风险能力，被业界认为属于调控市中具有竞争优势的“无短板”公司。
目前，招商地产的片区开发模式以蛇口为蓝本，正逐步在全国范围内铺开。通过单体项目，招商地产意识到尊重自然才是通往低碳环保目标的决定因素。招商地产决定在异地再造一个蛇口式的低碳综合社区，开发广州金山谷国际社区。
广州金山谷国际社区总占地面积约83万平方米，总建筑面积约100万平方米，体量之大考验招商地产的综合能力。公司绿色技术部门花了大量时间做研究，包括如何维护现有生态环境，以及应引入哪些产品。“多做这么多的步骤不会让房子多卖多少钱，但对招商地产如何打造绿色社区提供了极其宝贵的经验。”绿色研发与应用中心运营总监叶国栋说。
招商地产坚持选择恰到好处的设计，最大限度利用气候的有利因素，降低人工调节的耗损。过渡季节，别墅区利用内庭院自然采光，整个小区建筑的综合节能率达到65%。
2009年7月，由联合国人居署主办的联合国HBA“人居最佳范例奖”在印度新德里颁奖，招商地产及其广州金山谷项目荣获“2009联合国人居企业最佳范例奖”。
此外，招商局集团希望将蛇口的城市综合开发建设的经验带到青岛，计划在青岛高新区一块近3平方公里的土地上打造一个“产、融、城”结合的产业综合体，同时也是网谷系列化产品的第二站。目前青岛蓝湾网谷的招商工作已开始启动。未来，蛇口模式还有可能被复制到西安、武汉等其他城市。
