股市与楼市的爱恨情仇!

提要:中国股市,牛短熊长。正当人们憧憬着超6124点,再创历史新高之时,正当股评家们重新壮胆喊出8000点之际,牛市却像烟花一样消散了。虽然国家队出手相救,但救市却难一蹴而就,4000点守不住了,8月下旬再次一个台阶,并刺穿3000点。熊市当道,寻底路漫漫。

杨红旭

杨红旭

上海易居房地产研究院综合研究部部长

  文章来源:上海观察。中国股市,牛短熊长。正当人们憧憬着超6124点,再创历史新高之时,正当股评家们重新壮胆喊出8000点之际,牛市却像烟花一样消散了。虽然国家队出手相救,但救市却难一蹴而就,4000点守不住了,8月下旬再次一个台阶,并刺穿3000点。熊市当道,寻底路漫漫。

  从今年6月12日的5178至8月26日的2850,短短两个多月,累计下跌45%,不要说在中国,就是放在全球股市史上,也算是罕见的急跌。股市暴跌后,舆论又把矛头指向了楼市,主流声音是楼市也没戏了。

  过去这么多年,股市和楼市就像是亲兄弟或死对头,总是被财经界人士以及广大民众所关注。一方面,股市和楼市是重要的资产市场,涉及到众多领域和行业。另一方面,与成熟市场中机构投资者占主导不同,中国股市的主体参与者是散户,亿万民众炒股;而购房置业是中华民族的传统,我国住宅私有率近九成,几乎每个家庭都会关心楼市。

  除了关心这两个市场,很多人还会在这两个市场之间来回折腾,比如拿着原本计划买房的钱去炒股,甚至被股评家忽悠得卖房炒股;再如有些人会为了购房,而将股票卖出。对于部分人而言,这两个市场的变化和波动,让他们操碎了心。

  股市和楼市的到底是什么关系?总体来看,二者同向、不同步。所谓“同向”,是指同方向变化,或者上涨,或者下跌。全球最典型的例子当属日本,上世纪80年代中后期,日本股市和楼市同步疯涨,形成近百年来最大资产泡沫;1990年之后,两个市场泡沫破灭,经历几十年熊途,直至今天仍远低于历史高点,比如当前日经指数18000多点,而历史高点为39000点,大都市地价只有高峰时的三分之一左右。

  从国内来看,拿两张图进行比较:上证指数月度K线图和四个一线城市新建商品住宅月度成交面积图。2007年股市火爆,并于10月创历史新高6124点,而一线城市住宅成交量二三季度放量。其后股市持续下跌至2008年底的1664点,而楼市成交同步大幅萎缩。2009年股市楼市同步回暖。2010年至2011年股市振荡下跌,楼市成交量亦振荡下降。2012年至2013年楼市回暖,股市在2012年底和2013年初有所表现,上涨二成左右。2014年7月开始股市走牛,2014年10月一线城市住宅成交开始反弹至今。

  上证指数月K线与一线城市商品住宅月度成交量

  

  数据来源:上交所、易居(博客)地产研究院

  所谓股市和楼市“不同步”,主要是指股价先变化,房价后变化。再举近几年美国例子。2008年国际金融危机暴发后,美国也采取了一系列救市措施,美国股市从2009年初开始进入上升通道,并屡创历史新高,2014年至今年上半年高位振荡,今年下半年开始下跌。而美国房价一直跌至2011年底才见底,2012年以来房价持续上涨,但至今仍未超过2006年7月高点。预计未来一年,美国股市走熊,而美国房价仍将上行。可见,2009年以来美股领先美房的规律,具有很强的典型性。

  再来看国内情况。首先明确一点,房屋成交量的变化,领先于房价变化,也即量在价先。刚才分析股市和楼市同步性时,拿一线城市的房屋成交量与上证指数比较。接下来,拿全国70个大中城市房价指数环比增幅与上证指数作比较。

  2007年11月至2008年上半年,股价大跌之际,70城房价仍然上涨,只是涨幅收窄,直到2008年10月份房价才下跌。2008年10月股价见底,2009年2月房价才见底。其后,二市开始上涨,2009年8月股价见顶,房价直至2011年才降温。就去年以来这轮上涨阶段来看,股价于2014年7月见底,而房价直至今年4月才见底。今年6月股市见顶,而房价当前继续上涨。按以往规律,预计2016年下半年房价才可能见顶。

  上证指数月K线与70城房价月度环比增幅

  

  数据来源:上交所、易居地产研究院

  从内部运行机制分析,之所以会形成股市和楼市的“同向”,主要是货币政策和流动性在起作用。两个市场,皆属于资金密集型市场,资金如水,潮起潮落。去年11月降息以来,已经5次降息,4次降存准率,货币宽松,流动性不断增加,在很大程度上同时助推了股市和楼市。未来一年,货币仍将持续宽松,但在利率降至建国以来新低之后,降息空间极小。且还应考虑到美国加息对中国宽松货币政策的抑制效应。

  之所以会形成股市和楼市的“不同步”,主要是两个市场的需求与供应特征存在较大差异。从需求层面分析,股票是纯粹的资产品,以投资投机需求为主;房产为准资产品,在不同时期存在不同程度的投资投机需求,但总体以自住消费需求为主,尤其是近三四年投资投机需求大幅减少;所以,对于外界环境的变化,股市比楼市更敏感。从供应层面分析,股票供应速度较快,比如今年以来IPO加速,甚至一个月上市两批公司;而楼市生产周期长,从拿地到卖房,需要平均一年左右。供应节奏的快慢,会影响市场的供求关系。显而易见,楼市变化慢于股市。

  总而言之,本轮股市走熊已呈定局,楼市仍将延续上行态势,但2016年下半年楼市也很可能步入降温通道。当然,影响楼市的因素还有很多,有必要同时观察其他指标,并做综合判断。不宜简单的拿股市现况,推导楼市走向。

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