股市与楼市的爱恨情仇！
杨红旭
上海易居房地产研究院综合研究部部长
文章来源：上海观察。中国股市，牛短熊长。正当人们憧憬着超6124点，再创历史新高之时，正当股评家们重新壮胆喊出8000点之际，牛市却像烟花一样消散了。虽然国家队出手相救，但救市却难一蹴而就，4000点守不住了，8月下旬再次一个台阶，并刺穿3000点。熊市当道，寻底路漫漫。
从今年6月12日的5178至8月26日的2850，短短两个多月，累计下跌45%，不要说在中国，就是放在全球股市史上，也算是罕见的急跌。股市暴跌后，舆论又把矛头指向了楼市，主流声音是楼市也没戏了。
过去这么多年，股市和楼市就像是亲兄弟或死对头，总是被财经界人士以及广大民众所关注。一方面，股市和楼市是重要的资产市场，涉及到众多领域和行业。另一方面，与成熟市场中机构投资者占主导不同，中国股市的主体参与者是散户，亿万民众炒股；而购房置业是中华民族的传统，我国住宅私有率近九成，几乎每个家庭都会关心楼市。
除了关心这两个市场，很多人还会在这两个市场之间来回折腾，比如拿着原本计划买房的钱去炒股，甚至被股评家忽悠得卖房炒股；再如有些人会为了购房，而将股票卖出。对于部分人而言，这两个市场的变化和波动，让他们操碎了心。
股市和楼市的到底是什么关系？总体来看，二者同向、不同步。所谓“同向”，是指同方向变化，或者上涨，或者下跌。全球最典型的例子当属日本，上世纪80年代中后期，日本股市和楼市同步疯涨，形成近百年来最大资产泡沫；1990年之后，两个市场泡沫破灭，经历几十年熊途，直至今天仍远低于历史高点，比如当前日经指数18000多点，而历史高点为39000点，大都市地价只有高峰时的三分之一左右。
从国内来看，拿两张图进行比较：上证指数月度K线图和四个一线城市新建商品住宅月度成交面积图。2007年股市火爆，并于10月创历史新高6124点，而一线城市住宅成交量二三季度放量。其后股市持续下跌至2008年底的1664点，而楼市成交同步大幅萎缩。2009年股市楼市同步回暖。2010年至2011年股市振荡下跌，楼市成交量亦振荡下降。2012年至2013年楼市回暖，股市在2012年底和2013年初有所表现，上涨二成左右。2014年7月开始股市走牛，2014年10月一线城市住宅成交开始反弹至今。
上证指数月K线与一线城市商品住宅月度成交量
所谓股市和楼市“不同步”，主要是指股价先变化，房价后变化。再举近几年美国例子。2008年国际金融危机暴发后，美国也采取了一系列救市措施，美国股市从2009年初开始进入上升通道，并屡创历史新高，2014年至今年上半年高位振荡，今年下半年开始下跌。而美国房价一直跌至2011年底才见底，2012年以来房价持续上涨，但至今仍未超过2006年7月高点。预计未来一年，美国股市走熊，而美国房价仍将上行。可见，2009年以来美股领先美房的规律，具有很强的典型性。
再来看国内情况。首先明确一点，房屋成交量的变化，领先于房价变化，也即量在价先。刚才分析股市和楼市同步性时，拿一线城市的房屋成交量与上证指数比较。接下来，拿全国70个大中城市房价指数环比增幅与上证指数作比较。
2007年11月至2008年上半年，股价大跌之际，70城房价仍然上涨，只是涨幅收窄，直到2008年10月份房价才下跌。2008年10月股价见底，2009年2月房价才见底。其后，二市开始上涨，2009年8月股价见顶，房价直至2011年才降温。就去年以来这轮上涨阶段来看，股价于2014年7月见底，而房价直至今年4月才见底。今年6月股市见顶，而房价当前继续上涨。按以往规律，预计2016年下半年房价才可能见顶。
上证指数月K线与70城房价月度环比增幅
数据来源：上交所、易居地产研究院
从内部运行机制分析，之所以会形成股市和楼市的“同向”，主要是货币政策和流动性在起作用。两个市场，皆属于资金密集型市场，资金如水，潮起潮落。去年11月降息以来，已经5次降息，4次降存准率，货币宽松，流动性不断增加，在很大程度上同时助推了股市和楼市。未来一年，货币仍将持续宽松，但在利率降至建国以来新低之后，降息空间极小。且还应考虑到美国加息对中国宽松货币政策的抑制效应。
之所以会形成股市和楼市的“不同步”，主要是两个市场的需求与供应特征存在较大差异。从需求层面分析，股票是纯粹的资产品，以投资投机需求为主；房产为准资产品，在不同时期存在不同程度的投资投机需求，但总体以自住消费需求为主，尤其是近三四年投资投机需求大幅减少；所以，对于外界环境的变化，股市比楼市更敏感。从供应层面分析，股票供应速度较快，比如今年以来IPO加速，甚至一个月上市两批公司；而楼市生产周期长，从拿地到卖房，需要平均一年左右。供应节奏的快慢，会影响市场的供求关系。显而易见，楼市变化慢于股市。
总而言之，本轮股市走熊已呈定局，楼市仍将延续上行态势，但2016年下半年楼市也很可能步入降温通道。当然，影响楼市的因素还有很多，有必要同时观察其他指标，并做综合判断。不宜简单的拿股市现况，推导楼市走向。
