华南城市论语134期:广钢新城房价大猜想

  昔日机器轰鸣不再,广钢新城作为目前广州中心区最大的居住板块,政府拨款1000亿造城,教育、交通、医疗、娱乐等配套跟上国际化规划。在去年2次土拍中广钢11块靓地成功吸引保利中海、华发、深振业、方兴、金融街、北大资源七大房企“国家队”扎堆进驻,广钢新城将成为广州城区庞大的高品质居住板块。近日,随着广钢新城首盘的即将面世,该区域的房价的猜想也愈发激烈!

  那么广钢板块未来的房价将会呈现如何的走势?目前的吹风价4万/平有没有可能?第134期《华南城市论语:广钢新城房价大猜想》专家组将对此进行探讨,敬请关注。

  时间:2015年8月6日

  地点:天河珠江新城高德置地广场夏D栋广州新浪乐居

  王瀚:各位下午好,今天我们要讨论的是一件未来的事,是对广钢新城未来房价进行猜想。广钢新城应该是目前广州市中心里最新鲜的一个城了,前两个星期广钢新城也搞了一些活动,在这个活动上面对未来新城的房价有一些猜想,也有一些争论,如果房价用量化的指标来说就是4万,我们今天先围绕4万来做一个猜想,4万块这个吹风价未来是否有可能,我想先请各位做一个简单的判断,也不需要给太多的理由,就是说可不可能,最多再附加一到两句的小理由。这次我想从黄老师先开始吧。

  黄穗城:广钢新城的房价现在按成本来算,楼面地价是2万多块,所以结论到时候是4万块。我认为房价以后究竟是多少,必须要看组成房价的各个部分的变化情况才能够确定。既然我们走市场经济,市场经济也有起也有跌,股市A股也有涨也有跌,在这个情况下,这个是未知的因素,所以应该是未知的,而不是你确定4万。

??谈锦钊:我觉得不要单一的以地价来决定楼价,这是错误的,因为楼价有市场的因素,也有周边楼价比价的因素,所以我估计的话在3万以内,大概2.8万左右还比较适合。

  肖文晓:4万有风险,入市需谨慎。

  陈章喜:广钢新城的吹风价每平方米现在是4万,我个人觉得这个4万是以按照什么时点来把握,如果是稍微长点的时间来看。

  王瀚:假设5个月内。

  谈锦钊:第一是今年年底,第二是均价,同时这个盘,广钢新城新城的楼,不是某一栋某一套。

  陈章喜:在这个前提下,按照4万元/平方米有讨论的必要。

  申格联:如果说4万起那是不可能的,均价4万有可能。均价可能有豪宅,卖10万20万/米都可以。

  陈甡:从现在广州市广钢新城附近的厂区交通和规划来说,我觉得它没理由能达到4万的价格。

??贡立华:借用下马克思的原理:价值决定价格,价值受供需关系的影响,如果是从开盘价来算,对开发商来讲通常要谨慎,4万块钱的价格是未来预期的价格,但开盘的时候绝对不可能这么做,即使能做到他也不会这么做。

  胡刚:我跟谈教授差不多,3万左右。

  朱秋利:我觉得4万是一个策略,实际上它今后的均价可能会突破10万,因为目前广州市还没有一个是宜居、宜学、宜行、宜医、宜业、宜乐的楼盘,广钢新城可能是一个比较全面的楼盘,它规划是20万人,从以后来看,它可能是广州市最宜居的地方,因为它有3条地铁线,有很多优质的教育资源,800米有一所中学。从这个规划来看,如果是落地了,以后均价可以4万以上。

  吴新坚:目前在广州住宅价还没有达到4万,老城区的升到4万也卖不动了,所以我认为4万块钱只是它们最高端产品的价格标杆,不会超过4万。

  王瀚:刚才各位已经简单的对价格做了一个研判,房价肯定是受到未来整个城市发展规划的影响。就目前掌握的信息来看,广钢新城未来若干年内会是广州市重点发展的区域。目前也围绕这个区域做了很多相关的规划,各方企业和机构都对这片区域有很多调查、研究和分析,接下来我想先请肖总,您这边有没有对这个区域做过一些全面的调研和分析。

  肖文晓:讨论广钢新城首先要知道它这个规划的定位是什么,我们从2013年政府公布的广钢的规划来看的话,它的定位是特适宜居新区,还有专业教育中心,主要以宜居的概念为主。从这里来讲我们可以看出这个板块跟珠江新城或者是其他一些新城相比 ,还是有它自己比较特别的地方,主打的还是以宜居概念为主,那它相应的配套,包括提到的学校、公园,还有一些商业上的配套可能都会围绕宜居的概念走。如果从这个点考虑的话,我们会发现它可能是广州重多新城中的其中一个配套不错,但是如果说要真正承担起现在有一些人讲的国际中央居住区,或者类似曼哈顿这样的地位的话,我想跟政府原先的定位来说还是有点夸大了。曼哈顿我们知道那里有华尔街,联合国的总部,这样一比大家就会发现有差距。跟珠江新城比的话,珠江新城是CBD,中央商务区,一个城市也只有一个,所以这样并不是一个很恰当的类比,从整体的宜居角度来讲,如果现有的配套能落实的话,那里会是老城区比较有看点的新区。

  王瀚:谢谢,我们现场有位钟总今天没来,特别写了段长文阐述了他对这个区域的看法。他认为广钢新城刚开盘的时候可能会略低4万,但最终的均价一定会超越4万元/平方米。

??他列举了7个主要的理由。

  第一,4万在芳村不算天价,附近有一些二手楼已经逼近这个价格线了。

  第二,从传统文化的角度来看,这边和珠江的关系比较密切,走向比较利好。

  第二,这边已经聚集了好几个大盘,未来几个大盘的竞争会促使配套比较快的成熟。

  第四,交通优势明显,各种轨道交通,还有水吧未来会比较快配齐。

  第五,公共配套比如说学校、医院在广州西部,特别是芳村这片还是比较完善的。

  第六,作为广佛之间的区位优势比较明显。

  第七,是文化优势,聚合了老的广府文化、西关文化、传统南海文化等元素。

  有了这七大因素的保驾护航,他认为量化来说价格会超过4万块这条价格线。前阵子我看到谈教授对这边的区域有一些保留的意见。

  谈锦钊:楼价怎么决定我觉得有很几个因素。第一个是成本,现在它的地价按2万一平方来推算可以达到这个价格,但是实际上地王的价格并不等于它将来上市的价格的一倍还是两倍,所以不能完全以拿地的成本来决定它售楼的价格。

  第二,价格应该有一个比较,周边的楼价怎么样,芳村地区最高的就是2.8万,没有超过这个。有一个广佛地铁,上个礼拜我才去过,坐地铁过一个站两个站楼价是1.2万,再坐一两个站是八九千,这个楼盘不是几十套而已,而是好几百套,20万人。很多人买楼坐多三站地铁过了广佛就是9千、1万2,干嘛要卖4万的楼呢?所以它的均价起码在今年底和明年初是达不到4万的。

  第三,要看市场的走势,整个楼市的价格不是大幅度的飙高,房地产的价格是平稳的往下到掉一点,现在又高一点。去年的楼价大概是掉3%,笼统的来说,广州是均价1.4万左右,到年底好一点是1.5万,上个月好一点1.6万,差1千块的上下波动。现在芳村还在2万左右,一下子飙到4万,广州楼价的总体趋势是将来会逐步上升,但是不会大幅度的上升。同时广钢新城是工厂改造,周边还有很多的工厂,工业用区,南海也有很多的工业用地,不能说环境一流,没有污染,短期内这个污染是不会根本改造的。所以工业改造的这个楼盘要完全改善变成国际的、中央的高级居住区要经过一段时间的完善和改造,才能变得很好。

  上诉的4个因素,我觉得它今年内开盘卖房或说明年上半年卖房,这个楼盘的均价绝对不会超过4万,但是它某个楼层、某些套间、某些带配套装饰的可以达到,因为装饰这个价格一平方可以搞到2万也行的,4、5、6百也可以的,价格浮动很大。但按目前的价格,一般情况下的装修房达不到4万,目前芳村大概是2万块左右的价格,我估计也就在2—3万这个幅度。

  我刚才说的4个因素都说明今年均价不可能达到4万。还有就是态度问题了,专家研究这个不要受某些利益的影响,为了要推高这个楼盘,把结论夸大。定价理论有一套科学的办法,怎么定价无非是成本的因素,另外一个是周边的比价。再一个是朝前看,楼价每年也不是30%升,我们买这个地区的楼为什么要花4万?既然是4万为什么不在珠江新城买呢?不可能超过珠江新城的,所以我认为这是态度的问题。那天公布的时候,我就让上台的老总回答,你说广钢新城卖到4万,那芳村隔壁的才卖八九千到1万2,你有什么道理说你能卖到4万。你说可以看海,别的地方也可以,沿江别人也可以。当时台上的老总没有一个人敢正面回答这个问题,有一个行业的大佬,当时在群里跟我争论,我给他取了个外号“4万黎”,他们说4万/平完全是有一种吹嘘的状态,为什么要这样?虽然说受了人家的委托、好处,给人家做咨询,但是一定要实事求是,不要把严肃的、学术的专业精神和形象毁了,我觉得这很关键,做专家就要说专家的话,中立、科学,不屈不挠,不要为了一点利益把事实夸大或者缩小。所以我在网上跟他有很多的争论,专家就要说专家的话,要有理论根据,价格怎么定都有比价,有各个方面可以衡量,能够超过珠江新城吗?台上就说到多少的铁路多少学校,但是也不可能超过珠江新城,工业改造用地至少要经过10年20年以上才能成为很好的居住环境。违心的,或者是没有科学依据的提出4万块钱,确实是很不科学的,是很扎个人牌子的,所以我觉得我们搞房地产研究,一定要根据事实,有道理,用科学的办法来计算、 推算。所以我还是坚持这个态度,谢谢!

  王瀚:谢谢,贡老师您怎么看待这个区域的前景?

  贡立华:价格就不说太多了,谈一谈价格受影响的要素。广钢新城也好,珠江新城也好,一般受两个因素的制约。

  一个是这个区域新城市的元素结构,第二个是元素结构的完整程度,大家现在看到珠江新城的价格比较高,10年前的珠江新城的价格比较惨淡,亚运会开始之前,珠江新城的楼盘都在4个角分布,中间没人敢进去,即使在周边的木也就在6千、8千左右。亚运会后开始暴涨,现在3万、4万也很多,一个地区的价格一定是跟元素结构相结合的。广钢新城现在整体的规划已经出来了,但是建设有一个过程,那么多的学校、配套是不是能马上落实?根本做不到,所以价格一定是阶梯式的上涨。对于一个项目来讲,具体有两个要素,作为操盘手来讲,第一项目定位是什么要非常清楚,第二,根据定位怎么制定价格策略,有很多种说法。有人讲的4万也好,5万也好,一个项目的价格最终的市场角色大家认可的就是市场的定位价,但是成交价和定位价有差异,有的人看了项目觉得值这个价,但是开发商出于种种的原因在价格上有调整,是市场策略价。

  我们现在讨论的是市场定位价,取决于周边的完善程度,旁边芳村的卖几千你卖那么贵,那边是广佛卖多少钱。这其实也没有什么可比性,我跟马云坐在一起,他身价上千亿,我就能跟他一样吗?他的司机跟他的能一样吗?把人放在一起就是同等财富的吗?两个区域放在一起也不仅仅是同等价格的,它相差很远。举个例子,我在三亚操作了一个项目,当时的价格是6千多,根本没有降,因为在价格策略上做了偏差,大家做了很多的宣传,讲了户型多好,配套多完善,但是这都不是消费者最关心的。这些是价格支撑的要素,但不是消费者激动掏钱的理由。最后重新做了调整,价格翻了一倍,最后的成交价了1.2万—1.5万,市场定位价是5万,最后1.2万—1.5万全部卖光,6千块钱卖不掉了1.2万卖掉,原因就是项目的市场策略究竟对准了客户的哪一种需求。广钢新城要开盘了,看看他对市场的定价原因是什么,通常我们定价的时候,我自己搞了个七套定价法。

  市场定价第一种是工程定价;第二是成本定价;第三,财务定价,第四是市场比较定价。大概用的最多的是这四种,但其实还有三种定价,这就是顶级效应、定级楼盘常用的,今天我就不讲了,这是我操作的时候自己用的。我为什么能用6千定到1.2万,都是后3种起作用,前面的4种不起作用,前4种只是把项目的基本的价格定出来,但未来那种浮动价格前4种是没用的。现在很多市场的时候在做比较,你定1.2万、我定1.3万或者定1.1万,我就问你,凭什么定1.2万,是不是真正的科学,是不是真正反映了这个区域的真正价值,也可能那天老板喝多了就定了1.2万,现在要快速的回笼资金,便宜的卖。如果没有研究原始的定价的依据时候觉得是1.2万,定了1.3万就亏大了,其实最终要看自己的市场定位和客户群的核心消费点在哪里,这是我认为作为一个项目来讲,是操盘手应该最认真考虑的问题。

??王瀚:谢谢贡老师,下次我们讨论8万平的时候,在请你抛出后面的三种方法。

  申格联:广钢新城怎么样能达到均价4万有可能,这是一个策略,假如定位仅仅是居住的功能,要卖4万是不可能的,任何一个居住区20万人口的配套,首先要有经济支撑,支撑能卖多少价。单单是卧城是不可能的,它整个区域是在西部,现在广州人口集中在东部,西部人口比较少,如果广州政府现在有一个策略,把人口集中在西部,那么在产业上面,就得给广钢新城来一个新的功能定位。目前,我觉得搞操盘,或者是搞规划的一些人,现在都是照抄一些功能,本来珠江新城就是广州市金融行政中心,大家知道很多的政府部门在这边,现在广钢能不能做到,把这个功能迁到广钢新城有没有这种可能,如果不可能用什么方法来把广钢新城的价位提起来呢?在广州市有影响的几个新城,珠江新城定位是金融中心和行政中心,琶洲新城定位是外贸,因为有交易会。那么我们可不可以把广钢新城定义为一个高档的内贸,外贸有了,金融有了,行政有了,习近平总书记提出要搞活内销,那在内贸上,工业品交易市场,小商品交易市场,批发市场。许多群众反映批发市场把广州中心城区的交通、环境搞得非常乱,能不能迁到广钢新城,再搞一个高大上的配套,如果政府有这个决心,开发商又有这个想法,如果能达到这种功能定位的话,不要去重复什么金融中心,不要去做雷同的东西,将它定位为高档的内贸专业市场,就有可能另外一个珠江新城在西部崛起。

  所以要达到4万均价,必须在功能定位方面要明确,不是几个专家说4万,那其实是扯淡,我想功能定位上漂亮一点是可能的。外贸中心、行政中心和金融中心都有,广钢新城可以做工业品交易市场,往这方面想。

??王瀚:谢谢。

??吴新坚:大家也知道,广州的城好多,现在成熟的,比较有标杆的就是珠江新城,白云新城还没完善。我个人认为广钢新城未来的规划只是一个想象,投资几百个亿,所有的国企,中海等都进去了,但是发展也是四五年后的事情了。现在有个最好的标本的是白云新城,当时是地价2万,现在是卖3万多差不多4万,但是楼盘卖不动,因为价格太高,配套跟不上。原来说建什么馆的都迁走了,我担心的是广钢新城也是给市场画一个饼,给市场一个想象,吸引广州的市民和企业去投资这个板块。我认为目前广州政府不会怎么投钱,看看有没有企业和商家去投资这个板块,如果没有的话,像白云新城一样,楼价高高在上,配套跟不上,供求量过大,消化不了。

  从这个角度来说,我不认为4万块钱对广钢新城是合理的。要看政府、开发商有没有用心做,广钢新城开发好,建设好,价格肯定不只4万,如果它只是忽悠市场消费者那么肯定不值。现在我们看到的金融城,卖地的时候都卖2万,现在去看到处都是工地一样,什么都没有,白云新城也是,虽然地铁通了,但现在周边的配套,最后1公里都没有达到。从地理的角度来说,广钢新城又在芳村板块,现在叫荔湾,那边很多交通角落还都是五类车的集中角落,说明政府最后1公里的配套没有做好,就会影响消费者购房的需求,他们买的时候看着发展商和品牌去买,发展商没有做公共配套,就会导致这种后面楼盘和发展受到影响。广钢新城不是讨论价格的问题,而是要讨论政府有没有能力做好的问题。请一个美国的公司过来,或者说中海地产在广州最高端的一个场所发布这种最高端的产品,这些都是没用的,我认为消费者、专家、政府也好,媒体方面可以炒作,是对广州的一个想象,广州要成为一个国际的大都市,有一个发展的未来,这是一个未来的想象。

  朱秋利:首先我觉得决定价格的因素大家都讲到了,除了地段外,楼盘的定位和品质、配套是关键。为什么要拿珠江新城比呢?其实珠江新城现在的配套并不好,大家都知道,珠江新城不是宜居的地方,那是办公的地方。广钢新城虽然地段不如珠江新城,但是今后的城市发展是多中心的,就是说有很多的副中心,那么广钢新城很可能也是一个副中心,因为它有20万人,和琶洲的规划是一样的,另外它有4条地铁线的规划,有5个甲级医院的规划,有9所广州最优质的中小学的资源。大家知道现在城市里面房价最高的地方都是教育优质资源的地方,如果广钢新城这4条地铁线,5个甲级医院,和9所优质中学都能落实的话,你们想想一般的破房子都可以为了读书卖个两三万,你看看东山那一块,那么广钢新城呢?而且它的交通将来肯定是以轨道交通为主,4条地铁线,另外这个地段还是老城区,和萝岗、花都、从化、番禺没得比,它的前景只要是这些规划能落实的话,我觉得它比珠江新城还宜居,起码在市场和生活方面比珠江新城还适合。

  另外从它们现在的定位来看,它就是从宜居的角度来考虑,将来这个地方宜学有教育资源、宜行有4条地铁线、宜医有5个甲级医院,还宜业,因为有4条轨道交通线,到市区里面任何一个地方基本上半个小时可以了,就业也方便,还宜乐,它有体育设施和公园。珠江新城很多都没有这些东西,包括二沙岛那个地方都没有。如果广钢新城如果像规划这样建,肯定是广州市最宜居的地方。如果是这样建4万块钱算贵吗?从发展的角度看,不能因为两个楼盘在一起,配套不一样,价格相差很大,你比如说有教育资源的楼盘比没有教育资源的楼盘起码要高一倍,就是距离相等,就在旁边都是这样。比如这个学校只能是小区人能上,别的就不行。我们国家的楼盘主要是与教育、医疗、轨道交通有关系,不像外国的车辆那么复杂,没有轨道交通也可以,我们这里还不行,我们需要轨道交通方便,因为城市开车成本是很高的,特别是今后停车各方面都不方便。

  从这点上看,规划落实了,均价4万块钱以上是有可能的。

  王瀚:云山珠水是广州的特色,广钢新城打的是水这张牌,刚才也有专家谈到白云新城,白云新城打的是山这张牌。但是到好像目前为止,此城好,彼城好,在发展方面也不是太乐观,广州近十年来搞了很多的城。在广州市这个大城里面又包含了这么多的小城,未来这些城应该怎么发展?请胡刚教授谈谈。

  胡刚:现在城比较多,前20年珠江新城起来了后,大家都觉得珠江新城是市中心了,现在广钢新城也跟珠江新城的面积差不多,这样多了后,珠江新城的地位就相对下降了一些,所以这样广州真正的城市中心还是在越秀区北京路这里,这是不会变的,就像北京的中心城区还是天安门,市中心始终不变。广州也是这样,珠江新城起来了说是中心在这里,其实还是在越秀区这个地方,这才是原点,北京路、中山纪念堂、越秀区这里还是中心。其他的城则各有特色,功能不一样。

  广钢新城为什么这个价格比较关注我觉得是非常有意义的,因为广钢新城这么大一个面积旧城改造。以后整个城市的外围受限了,广钢有那么大的面积开发,第一个盘开了后,对今后有标志性意义,所以它的价格定位怎么样,市场反应怎么样,可能对以后的广钢新城都会形成影响,所以它的价格政府和市场都会比较关注。

  第二个,现在广州有很多盘,这个盘由于有中海这样的著名的大盘企,影响比较大,它可以代表广州市在这轮房地产的价格走势。深圳前一阵子蛇口涨得那么厉害。广州这边,它这个开盘确实比较高,对整个广州市场会有提升作用。如果这个开盘价格比较低迷的话,大家就说深圳都上了,广州怎么还不上。大品牌的房企都在广钢新城这个位置,又是老城区的大面积开发,这个开盘对广钢新城和广州的楼市都是有重要意义的。它的价格定位是会引起市场和政府的关注的,深圳开盘6万、7万,我们这里还1万多,就会联想到城市的竞争力,还是有标杆意义的,因为它还是大盘。

  第三个就是4万的价格,有一种价格是市场营销的价格,先报一个价格,卖的时候可能没有,这可能只是一个市场的营销价格,卖的话估计也就是2—3万。业内大家互相支撑一下,但是以后广钢新城会不会到4万,或者是几年会到4万,我觉得这是有可能的,以后的时间段怎么来说,我觉得11号线开通的时候,那个位置有可能会有4万,11号线这个环线跟其他线的开通意义不一样,广钢新城的位置在外环线以内,外环线的面积是300平方,线路长度大概是70公里,相当于上海的中环,北京的4环。北京的4环价格都是五六万了,上海的中环价格也是五六万。广钢新城是在外环以内,内环以内。广州的内环相当于北京的二环到三环,上海的一环,所以广钢新城的位置跟这两个城市比较,广州还是有差距的,但是现在周边来到1.6万,今后会不会慢慢的跟上,发展潜力还是有的。房价其实跟环线是有关系的,上海也是跟环线有关的。11号线刚好是外环跟内环之间,这一环珠江新城的人坐地铁都可以过去,11号大概也就四五年的时间建完,到那个时候,可能11号环线的价格都可能会差不多,大体相同,就是一个板比较短的地方,水都往这个地方流,如果某一个地方价格比较低,大家都去开发,最后这个环线的价格都会差不多。4万会来的,但是是过几年后,11号线开通后会去到这个价格。这个区的文化底蕴比较深厚,周围的人口比较密集,而且佛山那边的老板也比较多。

  但是我想,它不会超过珠江新城,它如果4万的话,珠江新城的单个楼盘的价格会更高,因为它是靠江的,位置比较好,可能某一些单价比较好。整个广钢新城的4万也会到来,但是我估计要超珠江新城不太可能。尽管珠江新城以后不一定是广州的中心,但是毕竟还是具有金融、电子商务、广交会功能的地方,这个价格还是比较值得关注的。最后一句话就是,现在要到4万开盘的话,一开盘4万可能就卖不掉了。

  王瀚:请陈谈谈您的看法。

  陈甡:我从几个角度谈谈广钢新城的东西,刚刚胡教授从一个区域来说,假如把广州的中心定在小蛮腰来画圈,广州的圈不好画,如果再画一点点,以萝岗区来画就画到佛山市中心去了,以增城区来画就到三水去了,假如再以南沙来画那整个佛山都包进去了。所以按圈的区域来说就是这样的情况,深圳不一样,画几个圈还是在市里面,广州一画圈就全都跑到佛山去了。为什么广州升不上去,就是佛山的政策不受广州影响,佛上该怎么开盘怎么卖地完全不关广州的事,所以广州的价升不起来跟佛山这块洼地有很大的关系,地铁现在相通了,所以从区域的角度来说,广州的楼价上不去有很大一部分是受到佛山的影响。广钢新城接佛山这块其实更像一个洼地,平州这里暂时没有太多的楼盘,假如平洲这里又搞了一些楼盘出来,那可能就把这个地方拉得更低。所以从区域角度上看,广钢新城上不去。

  从规划角度来说,现在方村里能通畅的两条路,一个是广中路、芳村大道,还有花地大道都是饱和的路,不能承受更多的汽车的符合,就是广钢新城的人无路可走,出不来,进不去。想让白云新城那么通畅的交通来拉,拉不动,所以广钢新城交通这里也不行,加上鹤洞大桥拐弯的设计和下桥红绿灯的设计,到时候鹤洞大桥肯定也会像金沙洲大桥一样堵得死死的。所以区域规划的角度上,交通有待改善,才能把价格支撑住。

  从类比的角度来说,拿两个地方来比,一个就是金沙洲,金沙洲也是以纯居住的角度来搞的,现在是搞上去了,但是还是被旁边南海的区域拉下去了。广钢新城也是这样的情况,内部的景观做得再好,交通解决不了。还是一个是就旧厂的改造来比,光大花园现在的楼价大概能上到3万块钱,靠市中心,档次也不错,也保留了很多原来的景观。广钢新城要达到光大花园还要很多年,光大花园从开盘到卖完超过了10年。

  还有景观这个角度,广钢新城是看不到珠江的,北面是广传(音),东面是广州园, 南面搞了一个卷烟厂,在一片工业区中间,所以是看不到好的景观,看不到海。如果要搞得好,开发商搞一个内湖可能还可以看湖,但是割成一个个的小湖的话,又变小水塘了,只能看小水塘那又没意思了,像白云湖海珠湖这样大的面积在这里比较困难。从景观的角度来说,有待改善,但是要搞出好的东西,还要开发商和政府同心合力才能搞起来,我觉得到最后4万块钱是有可能,但是我们要做的工作要很多很多,政府肯定要做很大的投入才能把这个地块拉回去。

  陈章喜:我是来自暨南大学房地产研究中心,主要从事房地产经济的研究,就广钢新城区域的开发,刚胡教授讲了,广钢新城这块地的房地产开发对于广州市未来房市走向的标杆意义很重要。从城市开放区域来讲,每一个比较大的区域的开发对于带动一个城市的经济发展和改善一个城市的环境的意义和作用是相当大的。刚才有的专家谈到,在深圳的前海的房价那么高,就是因为在前海这个地方定位为广东自由贸易区的前海片区,有区域开发的意义。当然广钢新城这块不可能定位为自由贸易区的区域来开发,但是类比的意义是一样的,广州市政府重视这部分的开发是可能的。  

  我们谈的是广钢新城房价的猜想,房价是指什么房价,我认为我们谈的是广钢新城的房子的理论价值,不是说基于策略的需要,先把房价定到四五万,成交的时候1.2、1.5万。我们是探讨广钢新城的合理价格即理论价格应该处在什么样的位置。4万元/平方米,从长远来看,肯定是没有问题的,甚至5、6、7万都有可能。比如澳门和珠海在回归前后房价是差不多的,5千块人民币/平方,那么多年发展后,现在珠海的房价是2万多不到3万,澳门本身这个区域已经是10万澳门币每平方米,即差不多8万人民币,所以达到4万是没有问题的,但是从短期来看,这个理论价格很难达到。我看了一下相关的资料,2014年3月份的时候,广钢地块拍卖楼面价格最高的是2.3万/平方,到2014年9月底的时候,广钢新城有两块地拍卖,一块地是3万平方米,楼面地价只有16471,另外一块地总面积是22969平方米,楼面地价只有14091。按照房价的成本价来测算的话,在定位上怎么能达到定位4万块钱一个平方呢?在房地产估价方面有一个市场比较法,周边已经开了盘的项目,像新世界、凯越湾2.3万—2.6万,珠江鹅潭湾是2.9万,芳华都会是1.6万,加上周边的二手房价格基本上是1.5万—2万块钱左右一个平方,所以按照市场的比较来看,4万块钱理论的价格应该是偏高的。

  房价怎么样走,刚才谈教授也谈了,供求关系起的作用很大。现在广钢新城这块地,不是完全在市中心,是在靠近佛山的位置,按照广州市行政区划来讲是郊区的位置,现在郊区的项目供求关系这块里供给是大于需求的,首先,项目的供给量偏大,第二,项目本身购买之后的空置率是相当高的。广州市对广钢新城的规划面积是1024万平方米,规划的总人口是19万多人。1024万平方米的供应量需要有多少的人口,多少的购买力去消化,这是需要我们探讨的问题。房价究竟是涨还是跌,其实还有一个很重要的因素,就是国家的宏观政策,经济危机之后,房价能涨吗?美国的新泽西州大西洋城,原来是赌场,一个别墅大概是30—40万美金,后来因为马力兰州开了赌场,大西洋城的房子的价格就下降了,8万美金一平方都卖不出去。

  所以国家的经济新常态,去年我们也探讨过经济新常态对房价的影响,新常态经济的增长速度要放缓,整个宏观的经济形势有些问题,房价不可能脱离国家的经济形势,所以我个人认为广钢新城近期的价格如果定位在4万/平方是偏高的,但是从长远来看,随着这块区域的发展,广钢新城房地产的价格一定会超过4万,甚至5万、6万、7万块钱一个平方,这是我个人的看法。

  黄穗城:我觉得今天讨论广钢新城4万元/平方米房价的问题,首先要搞清楚不是现房,是预售,预售是买卖预期的,所以首先我们要关注原来的规划定位是什么,我们研究一下规划定位后为什么地价会涨得这么高,楼面的地价居然达到2万多,这是有政府担保的,政府拨款有1000亿。拍卖一家是不能拍卖的,土地经常是挂牌出让,两次的土地挂牌出让的过程中,11块土地吸引了很多大的开发企业竞价,竞价的结果地价非常高。既然是预售房,有认定为为4万元/平方米,是根据开发商企业的算法,首先是土地成本,已经2万多了,还有其他的成本和税费,所以4万块钱是成本价,成本价这么高却能卖出去是为什么呢?第一,政府做了未来的预期的担保,另外,关键是规划定位。很多专家说了,广钢新城怎么能跟珠江新城比呢?刚才我听朱总说这是胡扯,珠江新城是不成熟的,不是宜居的城市,广钢新城改变了这个现象,珠江新城不是宜居的,广钢新城就是宜居的,另外它提出CBD、金融街、宜居城市和一大批的帽子,我看广钢新城的商业配套、学校、地铁等等的配套来讲,确实是大格局。

  我们常说,大格局决定了大的品牌,没有大的格局就没有大的产业,这种情况鼓舞了不少的企业去竞投,地价上去了,他们有信心,对买家也有一个很重要的吸引力。在谈这个吸引力前先说下构成预售房价发展的因素里面的规划的预期,这是很重要的。第一,规划预期如果目标越大,而政府确实又有保障的话,那么4万就是成本价。第二,规划预期后承诺的配套建设的内容和进度,如果能够预期达到的话,无疑对于开发企业和买家是很大的鼓舞,既然在法律里面规定了,广钢新城所有规划必须要公示,必须要对全体人民承诺,不能改动,如果能够依法公布的话,我们就有信心买,就能达到4万块钱的成本价。如果只是说说,只看到报纸,没有看到规划公示则不算数。所以4万是看有没有公示规划,有没有落实进度。

  还有开发企业的成本,4万块钱地价、土建开发企业控制成本的时候有没有根据告高指数的要求。珠江新城卖那么高的价格,达到3、4万的时大家都很惊讶,不是宜居的城市,为什么价格比周边的楼盘都要高呢?我很反对一种说法:珠江新城新开的放价应该跟五羊新城做比较。因为人以群分,物以类聚,珠江新城是高级的白领居住的,房价肯定会高。广钢新城的定位太高了,都是曼哈顿,曼哈顿的工作人员4万块钱,就等于他们工资的领头,那这个房价就可以。所以我觉得珠江新城的房价那么高,大家都觉得非常合理,还有人去买,因为它居住的不是一般人,房价高的有有理由。而广钢新城土地竞价那么高,有政府向拿地企业保证,我们看到文字,没有看到规划,拨款1000亿,在这种情况下,因为是一任政府说一任政府的事情,珠江新城是10几20年前开发,广钢新城也是这样。珠江新城当初开发的时候,土地的价格没有达到多少万就不出让,严格控制土地的挂牌起始价,在这样的情况下,就达到了珠江新城目前的房价,广钢的土地在整个土地出让过程中也体现了这种节奏,一个方面是宣传,一个方面是个企业解释这个事情。作为搞法律的也好,社会人士也好,必须要求政府依法公布规划。

  珠江新城20年,广钢新城要不要呢?也是要相当长的时间,那么对我们构成预售的房价也是很大的未知因素,因为通胀的因素。4万块钱如果过了10年后不涨就是亏了,所以4万块钱是原始价,10年后可能是7万、8万甚至是10万。2008年经济危机后,物价翻了一番,如果再出现这种通胀翻一番的话,那4万变成8万是很正常,如果在开盘的时买一套,以后就庆幸买到便宜货了,所以房价必须要用发展的眼光来看,必须要吸取历史的经验。

  政府、企业都希望做旺这块,那现在谁来买?我做过广佛方面的研究,金沙洲是一个出口,搞了一个廉租房的标杆区,居住的都是残疾的,搞得金沙洲全是残缺不全的人,所以这个区的定位就是一般的平民老百姓,这就可以理解为广佛同城的一个通道,一般的品牌高指数不多。在黄岐的盘非常便宜,到那里买的是便宜,不是买高素质。在广佛南海这个地块里面,业内的人研究没有高素质的楼盘给白领住的,广佛同城化,广钢的区域里面诞生了一个高品质的,高定位的居住区域也好,生产、经济区域也好,这是一个很重要的因素。反对蔑视广钢新城说它是三旧改造,工厂改造。

  珠江新城原来是郊区,还有猎德新村,还有渔民新村,它是城中村的改造,也叫三旧改造,广钢新城也是三旧改造项目的旧厂改造。广佛同城化的形势,广佛之间必须要有一个经济的中心,很多人都考虑千灯湖,其实它不能承担这个责任。所有的预测都是在目前宣布规划,不能没有理由的就说房价的高低,必须要说出依据和理由。要规划确定后才能出让土地。

  肖文晓:它有配建保障房。

  黄穗城:珠江新城也有这个项目,猎德、渔民新村,相当于廉租房。研究城市的时候就说,一个城市里面要有高级的人住的地方,也要有配套的人住的地方,如果不是的话,没有位置住就没办法为你服务,作为城市规划史来讲也有这个项目。不是所有的保姆都是从韶关过来,都是住在你旁边的,电脑城的、专业市场的工人是在附近的农民屋。如果一旦城中村取消了,战略市场就没了,政府也考虑到了。配套政府廉租房政府也是对的,根据目前所建的规划的宣传内容,不是规划,肯定一些不全的,分析放价关键是讲理由,如果不是那就不用谈了。

  我现在觉得如果4万块钱,如果政府能把远景的规划公布出来,6万块钱我都不反对。

  陈甡:什么时候卖,公布出来就是这样的,广钢新城还有一个物流中心。

  黄穗城:首先把楼盘中间的规划公布出来,不公布没法提升。

??朱秋利:同步进行,社区建好了,那些都在建,配套要同时进行。

  陈甡:没法配套。

  黄穗城:没法配套,卖这么贵那么就是政府糊弄开发商了,在出让土地之前要开会的。

  朱秋利:附加值比本身还重要,很多人看重的是附加值。

  黄穗城:关键是这个区域的定位相当高,说曼哈顿。

  朱秋利:不要讲曼哈顿了。

  黄穗城:我知道,关键是谁在吹嘘,是开发商还是政府,不公布出来就没办法确定房价。如果是曼哈顿的话,用4万块钱买,那是捡了大便宜了。

  陈甡:肯定不是曼哈顿。

  黄穗城:你说了不算数,问题是政府,现在要执着的是政府对企业承诺什么,开发企业才会买你的。

  陈甡:最后密密麻麻都是住宅房。

  申格联:广钢新城这个地块是国企拿下来的,国企是一切行动是听党的,价格要上去肯定要有所表现。政府的一些规划有些时候有良好的愿望,广州市社科院那帮人怎么想的。规划是美好的,开发商比政府聪明,肯定会想办法把价格提升上去,容积率可以高一点。但是价吹4万,刚才讲对了,开盘肯定是一个策略,理论价格。4万块钱这么贵,突然卖3万,大家有可能动心去买。但是以后的价格是会变的,但是我们必须要注意产业和经济的支撑很重要。

  肖文晓:刚才要从规划、定位,配套、市场比较等角度来考虑值不值4万。现在已经公布的楼盘的产品信息,我们回归到产品本身,我们分析一下有没有可能卖4万,融穗华府推的是70—140方的中小户型,中海花城1号第一期主推的80-140方的超高层户型,从面积段可以看出,假如要卖4万的话,买4万的楼价的人的要买户型是不一致的,广州市中心如果住宅楼盘要卖这个价格肯定是中大户型,从这点来看的话,4万当然是一个很重要的营销炒作手段,实际上看首期推的产品,我个人的看法是不像是卖4万的产品,全部都是中小户型,是接近刚需的客群,而不是曼哈顿的或者是珠江新城的富有人士,他们不会买这么小的户型。

  另外,现在吹4万,中海吹4万是很合适的,因为它第一次拿的是接近帝王的地价,但第二次是1.4万左右的价格拿的,它后面抄了一次底,拉低了整体的成本,抬高大家的预期,卖不到这个价格,但整体价格已经够了。广钢新城政府对它有预期,多次定在1.4万左右,已经拿了,作为中海来讲,吹4万对自己百利而无一害。对其他开发商来讲,愿意抬高也愿意配合,我觉得不像是卖4万的。也许会拿一些比较好的,把价格拉上去,但整体不是这样的。

  朱秋利:我觉得它没有推大盘,用很多的小户型,这刚好结合了刚性需求,小户型4万亩,60平方多少钱,300平方多少钱,买得起的人多了。它看到其他楼盘推的时候都是推大盘,特别是优质教育资源的地方户型越小越受欢迎。

  申格联:教育资源是重点小学还是高中?

  王瀚:中学。

  申格联:中学没有用。

??黄穗城:开发企业不能以学位房……

  朱秋利:这是满足配套需要。

  申格联:有明确是哪些学校吗?

??朱秋利:广雅还有一些,可能还有培政的。

  陈甡:省实也是。

  肖文晓:每个区都有省一级学校,大家想到学区房都在越秀区。

  朱秋利:不一定能达到那个水平。

  申格联:规划里面写明跟业主签了合同,只要你来买我们就有省一级的小学来上,关键能不能做到很重要,就是看开发商怎么做。

  朱秋利:这个存在变数,如果按照规划做了,这个楼盘肯定是值钱的,如果没有做,后面会烂尾的。

  黄穗城:就是规划的落实。

  朱秋利:所以我相信它的教育资源肯定是先做的。

  肖文晓:开发商这么高的成本引入,但问题名校到底能不能落实。

  朱秋利:教育资源落实了就好办了,另外交通方面我相信政府能落实。

  陈甡:没办法落实,没路可走。

  朱秋利:地铁,上下班的,老人都可以坐地铁,学生就在里面上学了。

??肖文晓:可能买4万楼价的人不愿意挤地铁。

  谈锦钊:今年年底推出4万平米的刚需的房子,在座的各位谁愿意买,愿买的举手。

  黄穗城:如果政府公布了规划,落实了,我买,没钱都买。只要规划公布了就有着落了,没有公布规划就是纸上画饼。

  朱秋利:如果规划公布的话,轮不到你买了。

  黄穗城:所有4万块钱、8万块钱的规划有没有公布?

  胡刚:这么多年来,政府公布的规划有很多,有多少规划是按照规划做的?

  黄穗城:现在买家考虑的就是依法维权,法律规定你卖这块地周边的情况必须公布,不公布就不买。

  朱秋利:中海会讲信用,是国有企业。

  黄穗城:你讲的是整个大区域的规划。

  陈甡:我跟这两家合作过,只是一般水平。

  黄穗城:如果一般,4万变成2万块钱都不值,规划都落实不了,这是关键的。

??陈甡:规划没法落地。

  胡刚:黄老师强调政府有没有规划,规划也有很多。

  黄穗城:控制性规划。

  肖文晓:没有说配什么学校。

  胡刚:我刚才讲的三个规划是有法律依据,现在有很多的概念性的规划。这些规划实际上是有广告效应的,可是没有法律依据,规划随时可以改。不能笼统的讲规划,有的规划有法律依据,有的规划只是提升区划的信息。还有一个是广州特色,广州的管理是市区的管理,区之间竞争很激烈,这些规划都不是市里面督导,是区里面提出来的。

  朱秋利:应该上规委会了吧?

  陈甡:没有。

  胡刚:现在变化好多了。

  朱秋利:配套方面不一定。

  陈甡:那步可以做得很好,很漂亮都可以,关键是出不来。

  胡刚:规划就是提升这个区的吸引力,还是要看卖出来的时候的控制性详规。

  黄穗城:垃圾厂、焚烧厂一看就知道了。如果现在规划都没有公布,或者是不详细,人家就说能不能4万块钱买。

  陈甡:居住区规划这块过一条马路就是居住区了,但是过了芳村大道是广传了,旁边是卷烟、过河就是佛山了。有个小岛,这个小岛现在是农田。

  黄穗城:珠江新城规划建设的时候,省高院那边的罐头厂、发电厂,这个区域里面分配的住的人不一样。

  陈甡:2008年珠江新城的房价还有没有过万的?

  朱秋利:珠江新城是各自为政,市场都没有。

  黄穗城:如果这样的话,珠江新城那么多开发商就有竞争。如果广钢新城只有一家开发商的话就没有那么多的竞争。珠江新城的配套是非常差劲的,道路也是非常差劲的,周边的环境也很差。

  朱秋利:交通很恶劣的,特别是广州大道、黄埔大道。

  黄穗城:我到了美国的大使馆,在旁边,美国人都在那里档次就不一样了。

  陈甡:深圳罗湖、湖田都是上10万了,跑到蛇口就是5万了。

  黄穗城:现在限购是佛山这边的。有什么人买你的,这些问题要解决了,才能达到这个价格。

  朱秋利:现在两三岁的小孩,需要优质教育资源的,就去买一个4万的,70平方的200多万,300多万,买学位房也要这个价。

  王瀚:没什么好学校。

  胡刚:那就是一个广雅的分校。

  朱秋利:名牌效应。

  肖文晓:广州有这样学校的房子很多。

  朱秋利:但是那些楼盘很多不配套,有小学没中学,交通不方便。这里什么都方便。

  陈甡:不方便。

  谈锦钊:广钢新城是什么职业、什么阶层的人居住?

  朱秋利:我觉得广钢新城那个小区里面,如果看重这里,首先附近的人会考虑。另外如果看重了教育、医疗、交通、生活配套,冲着教育资源的人会考虑。为什么有70平方米的,就是给年轻人的。

  谈锦钊:所以就适合刚需,但是刚需人群的收入不是很高,能够买到4万的人会不会选择在这里?在中山、天河买行不行?广州可选择的也有很多。

  朱秋利:这个4万块钱是未来的均价,买预期的。现在买,可能是一两年后要住的。

  谈锦钊:四五年后达到4万。

  朱秋利:过了三四年后真的配套建起来了,有可能,到时候中山的价格就不是这样了。

  谈锦钊:所以有限定,一个是年底,一个是明年初。

  朱秋利:这个房子最不好的就是太高了,50层以上,太高了不好。

  黄穗城:是不是城市综合体,下面是商业中心的那种呢?

  朱秋利:有可能。

  黄穗城:一般这么高,有可能。

  朱秋利:但是这样的楼盘对小孩不好,没地方玩。

  黄穗城:所以要确定4万块钱一平方的规划落实了没有,很多地方都没有落实。

  朱秋利:开发商给你一个高的预期,到时候低开高走也有可能。我打八折,4万卖3.2万。

  申格联:打五折也行,打六折行不行。

  朱秋利:现在刚需这方面还是很多人要买的。

  陈甡:如果卖到1.8万、1.9万。

  黄穗城:房价多少钱,通胀也很重要的因素。

  陈甡:佛山不限购。

  黄穗城:广钢新城是广州了,问题是什么人会去买。

  王瀚:好,各位,看到刚才这么激烈,就看5个月后我们的猜想是否会落空。由于时间关系,今天的论语就到此结束,谢谢大家的发言。

新浪地产
关键词:市场动态  

网友观点

我要说两句

person
您好,请登录后进行评论。点击 登录 注册新账号

文明上网,登录评论,所有评论仅代表网友意见,新浪地产保持中立。

快捷导航