金茂投资业绩会：现在有机会进行轻资产扩张
8月24日，金茂(中国)投资控股有限公司在香港举行2015年度中期业绩发布会。会上，管理层表示，由于写字楼和酒店的运营平稳，去年开业的三家酒店今年已投入运营，业绩同期平稳增长，而且在成本控制方面金茂投资有好的策略，所以2015年上半年整体经营基本上不错。
不过，值得注意的是，虽然在酒店入住率上，金茂投资与去年相比相差无几，但平均房价下滑却是不争的事实。
对此，管理层表示，这主要有两方面的原因。“大陆经过前面中高端酒店阶段性、区域性发展速度比较快的阶段后，过剩现象在前几年已经比较明显。现在造成各个区域的供应量在过去几年增长比较快，再加上对高端消费的限制抑制了一些需求，需求和供给决定了它的价格。”
虽然如此，但金茂投资管理层认为，随着后续整个供应量不再像以前那么大，市场需求稳步增长后，酒店业绩会慢慢好转。而在下半年，类似上海、深圳这些区域的酒店价格将逐步回暖，金茂投资下半年的目标即是保持平稳。
言及下一步的发展计划时，管理层透露，未来金茂投资将不再仅仅侧重于重资产持有。“我们作为业主现在有一些机会进行轻资产扩张，第一步可能会从精品客栈方向来打造自身的客栈酒店管理能力，金茂有这个优势。”
据介绍，金茂投资的精品客栈将从丽江起步，操作模式是返租方兴位于丽江的已售物业，替不常住的业主充当起酒店管理者的角色。
其管理层强调，有别于丽江目前形形色色的客栈，金茂投资将充分利用自身的优势将产品打造成高端精品，瞄准金字塔顶部的消费客群。
事实上，金茂投资成功上市以后，宣布将分拆酒店上市的房企就不在少数。对于房企纷纷提出分拆上市，金茂投资管理层表示从国内目前的情况来看，商业地产金融化、证券化、轻资产化道路还是客观存在的。
“因为对于房地产开发商来说，现金的周转是非常重要的，酒店行业是重资产，回报相对比较慢，但是这个行业是大家比较看好的。很多开发商会考虑到自己周转率的要求，想证券化一些重资产，为这些资产寻找退出机制，但是不是能够成功还有很多因素在里面。”
其以金茂投资自身为例分析到，虽然金茂本身的资产质量非常高，位于核心城市的核心地段，但在上市的过程中同样面临着估值偏低的问题。
“所以这些开发商的酒店物业能不能真正分拆上市，一方面取决于自己的物业运营是否成功。另外，资本市场对他估值高低也是他们成功非常重要的一个因素。”
以下是金茂(中国)投资控股有限公司2015年度中期业绩发布会现场问答实录：
现场提问：金茂投资业绩平稳发展的主要原因是什么？现在很多房地产企业都有分拆酒店上市的想法，公司怎么看？您觉得现在是不是一个很好的时机？
管理层：今年上半年我们的利润增长主要来源于两部分，第一是公司的增长基本面还是不错的，无论写字楼还是酒店的运营都比较平稳，尤其是写字楼板块有比较明显的增长；第二，因为去年同期我们有3家酒店开业，有很多开业前的支出，今年这三个酒店都开始投入运营，所以整体的运营业绩比去年有一个平稳的增长。另外，在成本费用方面也有一些比较好的策略。
其他企业的情况我不是特别清楚，我们也跟同行进行了沟通，从国内目前的情况来看，商业地产金融化、证券化、轻资产化道路还是客观存在的。因为对于房地产开发商来说，现金的周转是非常重要的，酒店行业是重资产，回报相对比较慢，但是这个行业是个大家比较看好的。很多开发商会考虑到自己周转率的要求，想证券化一些重资产，为这些资产寻找退出机制，但是不是能够成功还有很多因素在里面。
金茂投资有先天性的优势，我们的资产质量非常高，而且过去十年形成的酒店集群都是核心地段高品质物业，即便这样拆分，过程中还会遇到资本市场估值比我们的心理预期偏低的问题。所以这些开发商的酒店物业能不能真正分拆上市，一方面取决于自己的物业运营是否成功。另外，资本市场对他估值高低也是他们成功非常重要的一个因素，之前世茂和万达也进行过分拆，但因为估值的原因流产了。
如果说碧桂圆、世茂都去分拆酒店上市，这对我们来说肯定是一个好事。因为金茂已经分拆出来的酒店在同行里面非常具有优势，如果他们分拆出来以后我们就有可比公司，这对我们来说是一个利好。
现场提问：今年上半年公司的酒店入住率跟去年差不多，但是平均房价下滑得比较多，管理层怎么看平均房价下滑的趋势，对金茂的业绩有什么影响？
管理层：大陆经过前面中高端酒店阶段性、区域性发展速度比较快的阶段后，过剩现象在前几年已经比较明显。现在造成各个区域的供应量在过去几年增长比较快，再加上对高端消费的限制抑制了一些需求，需求和供给决定了它的价格。
每家酒店，特别是新入市的酒店肯定是要以价来取得市场占有率。但是从去年开始，我觉得整个行业趋于理性，政府的诉求也发生了变化，以前很多地产商到一个地方拿一块地，要获取一定的资源，酒店可能是地方政府希望的需求，但是这种现象在去年有了比较大的变化。
目前，整个大陆酒店行业也处于低谷期，盈利状况不乐观。具体到投资者以及酒店持有者，他们都认为现在再去投资酒店肯定是不划算的。所以整个投资速度、新建速度都在下滑，投入市场的量也在下滑。现在还在消化期，增长速度还没有消化完。但是我认为我们所处的这几个市场回暖迹象已经比较明显，比如上海和深圳，三亚相对弱一点，但也在回暖。随着后续整个供应量不再像以前那么大，市场需求稳步增长后，我认为酒店业绩会慢慢好转。我们的平均入住率还是超过70%，在超过70%的情况下，房价温和上涨的阶段到了。今年下半年和明年这些区域的酒店价格会趋于回暖，比如说上海价格会首先处于上涨的趋势。
现场提问：整体来说还是有轻微下降吗？
管理层：上半年整体来看，我们累计起来略有下降，下半年这种趋势我觉得要看不同的区域，我们下半年的目标是能够持平。
现场提问：入住率还是会保持这个水平吗？
管理层：对。从长远来说，就像我们在三亚的酒店，由于原来市场需求增长比较快，供应量相对稳定一点，所以那个时候的房价很高。现在由于市场供应量增加，房价下降了一点，形成房价和入住率相对比较稳定，这将是今后的一个常态。过去几年高房价在当时是正常的，但是从市场平衡的角度来讲，要维持高房价是比较困难的，所以下降是正常的。
现场提问：公司现在的债务结构是什么样的？人民币贬值对你们有影响吗？
管理层：人民币贬值是中国政府的一个策略性安排，主要是为了刺激国内的实体经济。我们的写字楼和酒店对国外客人来说商务成本已经非常高了，如果人民币适当贬值也可以增强我们的产品在国际市场上的竞争力。所以从行业上来讲，这对我们是一个利好，我们也希望利用这个机会带动国内实体经济和旅游经济增长，使我们的生意能够更好做一些。
人民币贬值对我们的影响是一个综合性的问题，原来很多开发商因为美元便宜，所以都愿意在境外拿资金，现在来看美元加息预期依然存在，但是国内降息的预期也非常强烈，而且境外融资成本和境内融资成本差距越来越小了，再加上人民币贬值，美元升值的综合性影响，我们也会改变以前非常简单的海外拿钱的策略，金茂也会考虑人民币债务和美元债务的综合，算一个大账进行平衡。
在负债规模方面，因为金茂到目前为止还没有一个明确的扩张和投资计划，所以我们的负债规模依然会保持稳定的状态，我们力争负债规模不增加，再加上结构的优化和实际利率的影响，能够把我们的财务利息控制在一个非常可控的水平。另外，我们也在跟一些同行讨论做一些套期保值或者互换的金融产品，但是现在人民币贬值预期那么强烈，在这个时点上做成本太高了。我们也会不断地观察现在的走势，希望在成本可控的情况下来规避长远的风险。因为对于我们的投资人来说当前的利益还是非常重要的，所以我们会取得一个中长期的平衡。
现场提问：现在你们外债比例是多少？
管理层：现在我们境内债务和境外债务是50%：50%。
现场提问：以后会不会有一个目标？
管理层：这个不会有一个具体的数字，要看利率和汇率的走势，但是这个平衡我们依然会在未来两三年保持。
现场提问：借贷成本是多少？
管理层：现在我们国内的综合成本是5.4%左右，我们希望到明年这个成本还能够继续降低，尤其是长期借贷要到明年1月1号才能享受今年降息的红利。
在美元方面，我们还是会控制在2.8%左右的水平，目前来看我们现在也在关注美联储加息的动态，但是现在我们还是没有做一些应对的方法，因为现在固定利率还是比浮动利率要贵，我们会密切关注这个走势。
现场提问：今天股市大跌，有很多讨论金融危机的前奏，在这样的情况下，您觉得酒店资产是否比住宅资产抗风险能力要强一点？
管理层：从危机的角度去分析，或者从刚才讲的汇率的变化来看应该是这样。每个企业的情况不太一样，手里所掌握资源的情况也不一样，我们进入的区域很少，都是在一线和二线的核心城市，三、四线城市我们根本没有去，所以我们手里所掌握的资源也分布在这些地方。这些地方再怎么变化，因为手里拿着好的资源和能够控制的开发节奏，我觉得这应该不会有什么问题。如果开发量太大，库存量又特别大，这种情况下要面对的风险就比较大的。
现场提问：现在很多企业一直在谈转型，金茂目前有没有跟互联网企业进行合作来提高自己酒店的入住率？
管理层：有合作，互联网时代确实打破了传统的销售模式，以前我们是委托管理这些酒店资产的管理公司全球销售。但是随着互联网技术的发展，特别是国内线上旅行服务商，包括携程、艺龙等所占的比例越来越高，我们一方面要借助他们的力量使原来的预订在他们那边能够分得一杯羮，这是我们要做的第一件事情。第二，我们要重点使各家酒店自营自销的能力对接互联网，以前可能都是所谓的B2B，现在是所谓的B2C，甚至C2C，随着微信等工具的运用，已经建立了点对点，人对人的沟通平台，非常的便捷。
在这种情况下，酒店打造自己的营销、推广、宣传、预订渠道变得更现实了。另外，我们要求各家酒店在预订服务方面要把速度抓起来。同时，我们也希望能够将方兴、乃至中化集团下的高端客群拉到我们酒店来消费。互联网时代提供了工具和通道，我们把这些工具用好了去做一些工作，同时打造各个单体酒店，特别是度假酒店的预订体系，这样通畅了以后，并拿到实实在在的实惠，我们的销售也会更好。
现场提问：花样年在酒店物业方面要做一个酒店物业平台叫美易家，金茂投资有没有想打造轻资产的平台，未来获得更好的收益？
管理层：各家的情况不一样，他们是基于他们的物业，他们的物业服务他所有的业主。服务完业主之后，然后向其它业态扩张，试图给花样年客户提供比较全方位的服务，包括社区商业，物业服务，酒店等等一系列服务。我们与他们大同但也有所不同，我们也想把几个业态的客户整合起来。
另外，以前金茂都是侧重重资产持有，我们作为业主现在有一些机会进行轻资产扩张。我们第一步可能是从精品客栈方向来打造自身的客栈酒店管理能力，金茂有这个优势，因为这么多年跟TOP10酒店管理公司合作，本身我们要对他们进行监管和管理，所以这些系统、体系、标准我们是比较熟悉的。如果说我们快速扩张，我们推出的系统和体系是集各家之所长，再结合本土企业的优势，我觉得我们会做得更实一点。但是我们初期不是说要把规模做得多大，而是要把我们自己的优势做大、做强，做实了以后会迎来一个快速发展阶段。
现场提问：精品客栈会在旅游度假项目中吗？
管理层：我们在丽江有实实在在的销售物业，销售出去的物业有很多客户不常住，他们想返租给我们。我们也想借这个机会利用客户的资产打造金茂的软实力。但是现在稍微纠结一点的是收益率，比如说一套房子想有8%到10%的收益，但是市场平均回报没那么高，只能给4%到5%左右的收益。很多客户在那里买了房子自己打理都很困难，他一年可能去那里住一个月，其他时间如果能带来4%到5%的收益已经很好了，这也恰恰是我们推出这个产品的契机。
从酒店的消费群来讲，很多人去丽江恰恰是想体验具有本土特色的客栈，丽江现在有很多客栈，他们的客栈无论是从硬件水平、管理、品牌知名度以及标准来说还不能够给客户带来比较高端，比较满意的服务，恰恰金茂的定位能够满足。我们这么多年无论做哪个业态都没有改变高端精品的理念，但是这个高端精品是相对的。在丽江市场我们就要打造丽江当地相对比较高端的产品，如果我们做客栈，我们也会做当地市场所谓的精品客栈，瞄准金字塔顶的那部分客群。
现场提问：现在经济放缓很严重，你们下半年的平均房价还有信心维持稳定的来源？
管理层：第一，虽然中国经济放缓明显，但是旅游市场的增长还是两位数的；第二，我们商旅方面的需求仍然存在，虽然国内的经济有所放缓，但国内外经济文化的交流以及商旅的需求也是客观存在的。绝大部分城市的酒店入住率在增长，但是相当部分城市竞争比较激烈，相当一部分酒店的运营者采用的是以价换量的策略。但是这个城市的入住率增长，房价略有下降的态势是阶段性的，我们相信出租率的增长在短期内还是一个趋势。从七、八月份的数据来看，我们酒店业的数据仍然不错。
现场提问：今后金茂投资扩张的路径是怎样的？会不会去收购一些资产来作为金茂的投资。
管理层：从去年做IPO的时候，大家就很关心这个问题。发展的路径一直是两个方式，一种是对外并购，另外一种是股东正在建还没有装进来的物业。去年说的时候是以自己开发的物业为主，但是按照现在的形势来看，如果有机会，在国内和国际上都是可以进行两种路径投资的操作。总的来讲，还是要把握比较稳健的发展策略，因为股东投资金茂都希望发展稳一点，不希望太膨胀，不确定性很多。
现场提问：今年很多做基金的特别活跃，他们也是想跟企业去合作，跟商业地产合作，去投资或者进行并购，金茂有没有跟基金进行前期的接洽，或者今后有这样的打算？
管理层：我们前期也跟对房地产比较感兴趣的险资进行过沟通，包括房地产基金、保险资金，他们也非常看重金茂的实力。如果单纯做资产的扩张，这可能会影响我们对现有股东的分派，因为如果我们需要负债或者酒店不能在短期内达到这么高的水平，这对我现有的股东会有影响。
我们也想跟资金提供方，包括险资和一些房地产基金合作，他们可能对酒店管理和运营不太在行，他们想借助金茂专业管理经验来带动整个酒店的管理，也许这些酒店在前面的业主手上，或者在前面开发商手上运营得不是太理想，但是我们认为它比较有潜力，我们也会跟金融机构进行合作，以一种小股持大盘的方式进行合作。他们会提供大的资金，但是他们想获得稳定的回报，这个稳定的回报来自金茂专业的管理和运营。
