卖房炒股，你被扯着蛋了吗？
杨红旭
上海易居房地产研究院综合研究部部长
股市，就这么完蛋了！自去年7月开始慢涨，11月降息后加速涨，今年4、5、6月继续冲高，6月12日见顶5178点，其后快速下跌三成多，政府救市后企稳，但8月22日跌破3600点、3500点，也即政策底部被击穿，W形底构筑，宣告失败。于是乎，没戏了。于是乎，被套的巨量散户，不知等到猴年马月，才能解套。
而此时再来回顾过去的一年，是不是很有意义？不会反思的人，永远别想在资本市场赚到钱！过去一年，老杨也一直关注股市变化，并细心研究股市和楼市的关系，主要写了四篇文章，都是公开发表过的。回顾市场，总觉得很容易，但预期测市场，那可就难了。文章中有很多预测性观点，现在回顾，看看有多少能被验证？
四篇文章集中转载如下，文字很长，仅献给那些有耐心、爱学习的粉丝。请记住，这一场风花雪月的故事，一场游戏一场梦，只有一线城市的房子，才是对自己最忠诚的狗狗！
本文2014年12月9日发表于新浪财经专栏
卖房炒股没有想像的那么美
近期，随着中国股市持续反弹，一个声音越来越强烈：卖房炒股！与此同时，全国房价仍在下跌，9月以来，70城房价指数同比总体由涨转跌，也即全国大部分城市的房价已经回到了去年9月前后。在股热房冷的背景下，“卖房炒股论”颇具煽动性和诱惑力。千万民众，心痒血热。对一般百姓来说，果真是一个发财机会吗？
其实，在过去的十多年，每当股市上涨一段时间后，就有类似的声音发出，比如2007年、2009年二三季度、2012年四季度等。但真按此操作，最终结局美满者，估计只是极少数。最典型的要算2007年，上证指数冲高历史高点6124的前后几个月(10月前后)，如果卖房买股，则其后熊途漫漫，不知套惨多少散户。
再举一例。2012年9月，北京某投资机构总裁在微博上说“我个人用行动来回答：我已经把自己的房子卖了，等在那里买股票型产品；我向最好的朋友们强烈建议，现在卖房子，未来买股票。”这一公开言论，引发众多网友围观，新闻媒体也跟风炒作。
后来的事实是，2012年12月至2013年2月，上证指数上涨了二成，其后继续回落，并重归2000点低位。而2014年初相比2012年年中，北京市区多数房屋价格应上涨四成左右。除非当时买的是创业板，倒真大涨150%，但又有多少散户敢于追高大涨的小盘股呢？
首先，需要搞清楚一点，股市和楼市之间是“跷跷板”的关系吗？如果在房价下跌的同时，股价却是上涨的。那么，卖房炒房，具有相当大的合理性。如果二者是同向同步变化的，同步上涨或同步下跌，则卖房炒股的可操作性就较差。当然，如果未来一年股价上涨100%，而房价只能上涨10%，则卖房买股也具有一定的可行性。
不妨先看美国规律。美国股市和楼市具有较高的关联度，主要表现为大周期变化上的一致性。1991年开始，美国楼市和股市稳定上升，2000年3月纳斯达克股价泡沫开始破裂，道琼斯工业指数开始高位盘整，房价指数增幅则直到2001年2月才达高位，其后皆回落，2002年触底反弹，二者基本同步。
房价高点出现于2006年6月，道指于2007年10月触顶下滑。2009年3月前后，二者同步持续小幅反弹。值得一提的是，2010年9月之后，道指震荡上行，而房价指数却盘整下滑。说明那时美国楼市去泡沫化的过程非常艰难，这也是对本世纪的楼市超级牛市的校正。
完成“W”形筑底后，从2012年开始，美国房价真正进入上行通道，与股市共舞。美国20城房价指数，2012年1月见底，最低点为134点，相比2006年峰值下跌27%。其后步入上行通道，2014年6月达166点，相比谷值上涨24%。但相比2006年历史峰值，仍下跌10%！而道指2014年11月相比2009年初的谷值，上涨178%。
日本的股市与楼市，同样大体同步，关联度较高，只是后者波动的频率慢于前者。从全球史上最大泡沫破灭来看，日经股指于1989年底达到最高点，而地价指数1991年才见顶。1991年9月开始，地价持续下跌了15年，2006年6月开始曾有波反弹，2007年6月增幅触顶。而股市1990年开始大跌，熊途漫漫，其中2005年7月曾出现一轮反弹，也是2007年6月到顶。
香港股市与楼市相关度非常高，比美国还要密切。回顾近10年，2003年4月，恒生指数触底，8月房价触底；2007年10月，股价创历史新高，2008年6月，房价也达高点，不过离1997年历史峰值仍然下跌了27%。
可见，香港股市领先楼市约4个月左右。值得一提的是，2009年9月后，香港房价持续上涨，而股价则出现了大幅震荡。2011年3月股价开始下跌，9月份房价指数也开始下跌，规律依旧存在。2012年恒指开始振荡上行，至2014年9月最高达25362点，略超2009年高点，相比2011年10月低点上涨了56%。而房价亦从2012年初开始重新上涨，至2014年9月，又上涨了48%。
我国大陆地区。2005年之前，由于我国楼市(市场化初期几年)和股市(股改之前)皆比较特殊，所以二者关联度不高。2005年之后至2011年，股市和楼市呈正相关。
2005年股价下跌，70城房价涨幅缩小。2006年房价涨幅盘整，股价上涨。2007年房价大涨，环比涨幅9月见顶，股价大涨上证指数10月达到6124点历史高点。2008年股价与房价同步回落。而2008年10月至2009年1月，上证指数在底部徘徊，此时房价下跌。其后股价与房价同步上涨。
2009年8月，上证指数见顶回落，12月房价环比增幅达1.5%的峰值，其后涨幅也趋于回落。2012年6月，房价环比止跌反弹，股市于12月突然急涨。2013年3月股价再度下跌，而恰恰也是3月，70城房价环比涨幅见顶。2014年7月上证指数开始上涨，而70城房价自5月开始环比下跌，8月环比跌见底，其后仍然下跌，但跌幅趋于收窄。
综合上述国内外历史经验，股市和楼市基本同向变化，虽然在先后顺序和节奏上存在差异，但二者肯定不是“跷跷板”的关系！
实际上，就短期变化而言，有两个重要因素同步影响着股市和楼市，比较重要的是货币政策与流动性，其次是宏观经济。不妨回顾一下，在股市明显上涨的2007年、2009年和近三四个月，都属于流动性宽松时期。其中不同点是，2007年经济增幅很高，货币紧缩，但境外热钱疯狂流入，形势更复杂些。2007和2009年楼市同步火爆。
今年以来，货币定向宽松，不过商业银行并不愿卖力的支持小微企业和三农，导致定向宽松后资金在金融体系中囤集，突出表现为：货币供应增幅没有扩大(尤其是M1)，但银行间市场利率却显著下滑。11月22日全面降息，标志着货币由定向放水到全面放水，微刺激升级为中刺激，这直接导致了资金涌入股市。当然，推升股市的另外一股更强的力量，是改革加速的现实与预期。
货币放水，同样有利于楼市，但三个因素制约了楼市快速反弹。其一，中国经济新常态强调由要素驱动、投资驱动转向创新驱动，作为投资“三架马车”重要组成部分，房地产投资在经济发展中的地位趋降。
其二，2012-2013年这轮楼市反弹强度远超股市，2014年楼市注定需要降温和调整，且应弱于股市，但凡背离，总有回归。同时，这是房地产短周期内在规律的要求。
其三，今年以来货币定向宽松，上半年却并没有惠及楼市，突出表现在个人房贷持续紧张，房贷利率不断趋升。直至8月开始，房贷才趋于宽松，9月30日央四条出台后，加速放松，首套房贷利率持续下滑。
所以，货币放松的利好，直至近二三个月才明显浸透至房地产领域，于是10月全国主要城市的商品住宅成交量一跃而起，较9月大增二成多，11月成交量继续保持高位。成交量先反弹，房价滞后几个月也会随之反弹。于是，我们可以先看到8月份全国70城房价指数环比跌幅见底。下一步，只需观察何时由跌转涨。明年二季度可能性较大。
股市与楼市同向变化的历史规律依然有效。只不过，这次股市反弹的时点，明显早于楼市几个月。其中楼市又可分为两个指标看：量与价。其中，房价反弹较为滞后于股价反弹。但大城市住宅成交量9月就开始小幅反弹，10月明显反弹，仅比股市反弹晚了二三个月。基本属于正常时间范畴。展望明年，房价将稳中有涨，但股价很难预测，冲高回落的可能性较大。
近日证监会提示：新入市的中小投资者理性投资，尊重股市，牢记股市有风险量力而行，不要被卖房炒股的言论误导。总体上，我是赞成这一提醒的。股市涨后，房市也会涨。但股市跌后，房价却不易跌。
近期股市很疯，但别忘了，长期来看，中国散户股民“七亏二平一赚”，绝大部分散户从股市中赚不到钱，主要是“贪婪与恐惧”的人性弱点使然。现在冲进股市，即便是明年上证指数能冲高到5000点(注意，这是假设)，再过两年回头一看，新被套者又是一大批。而三年后多数城市的房价肯定比现在高(我仍坚持：中国房价整体上基本无泡沫，至少未来五年不会大跌)，尤其是一线城市和部分二线城市。
当然，从结构上分析，考虑到当前及未来两三年，库存压力较大的三四五线城市，房价难有明显上涨，在这些城市拥有多套房屋的人，也可以考虑适当卖掉一两套房产，购买股票型基金(将钱交给基金经理间接投资股票，避免个人乱买乱卖)，明年后年再视股市走势而决定继续持有还是退出。而一线城市和多数二线城市，以及多数城市的自住者，没必要参与“卖房炒股”的高风险游戏。
下面这篇文章2015年4月15日发表于新浪财经专栏
近10年散户第四次“被套”进行时
小提示：这篇文章上周就写好了，本来投给了一家具有官方背景的财经大报，今早编辑跟我说，不能发表，原因是他们领导有指示：“最近多头思路，偏空文章先不发”。官方托举股市的心思，已到了路人皆知的地步？于是，今早转投给了新浪财经专栏。结果，今天创业板就暴跌了。难道老杨真是个“乌鸦嘴”！
中国股市火了。非常罕见的一种现象：很多记者，包括央广财经节目的主持人(我是其特约评论员)会问我：对于普通百姓来说，当前该买房，还是买股？这从一个侧面，反映出当前股市非常吃香，把楼市的风头全抢走了！
本轮股市上涨，从上证指数来看，最早始于2014年7月下旬，从2050点涨至11月中旬的2450点左右，4个月涨约400点，还只是弱反弹。从11月22日降息开始，大盘开始一轮凌厉的猛拉，至2015年1月中旬涨至3400点左右，2个月暴涨近1000点。其后高位调整了两个月。从3月中旬开始再度大涨，4月上旬已站上4000点。8个多月，上证指数翻番。如此疯牛，史上少见。至于创业板就更牛了，仅今年头3个多月就暴涨七成。
大妈们不跳广场舞了、80后90后等第五代股民入市了、新股民开户数量大增、卖房炒房……，类似新闻，主要从3月中旬开始多起来的。也就是说，在股价上涨约1400点，相比启动之前的底部大涨近七成之后，那些从来没炒过股的小鲜肉们进场了，于是新开户量屡创新高，那些被套七八年的大妈大爷们，也开始重新去证券营业部“上班”了。如此全民炒股，最终能否都能赚到，是否一年后还能在梦中都笑醒呢。我看未必！对于很多散户而言，或许正在走进近10年来第四个圈套。接下来，中国投资者被套的三次“惨案”。
第一次，2007年股市泡沫破灭。2005年股权分制改革，上证指数最低破1000点，其后走出一波大牛市。2006年属于启动期，从年初的1163点，年底涨至2675点，全年上涨1500多点，上涨130%。2007年则是加速涨，直至10月16日创6124点的历史大顶，再涨近3500点，即130%。相比2006年初，则累计上涨近5000点，上涨超4倍。其后，一路下跌至2008年10月底的1664点，几乎回到“解放前”。
笔者还曾记得：2007年的夏天，办公室天天有人谈股票，就连毕业才一年的研究生，也从每个月5000元的工资中，抠出来一点买股票。2006至2007年这轮大牛市中，套住了很多人，尤其是那些后知后觉、跟风盲从的新股民，多在2007年二三季度入市，属于牛市的后半段，还有部分人在6124点回落之后，还在下跌途中抢反弹，更是从没尝到过赚钱的甜头，便被埋葬在快速而持续的下跌废墟里面。其实，即便是当前股市重上4000点，仍有大量散户没有被解套，或者说没有把2007年-2008年的损失收回来。
第二次，2011年少数城市楼市泡沫破灭。1998年房改，之后中国住宅市场化快速推进，2007年随着股市高涨，全国房价也大涨。但截至彼时，全国各地房价基本无泡沫。2008年9月国际金融危机爆发，10月中央救楼市、11月抛出“四万亿”刺激经济计划，在货币放水与楼市救助双重利好驱动下，2009年二季度全国楼市复苏，下半年趋于火爆，2010年一季度部分城市房价疯涨，即便2010年4月出台史上最严厉的“国十条”，楼市也并未大降温，其后调控两次升级，直至2011年下半年才明显降温。
在2009年下半年直至2011年上半年这轮房价上涨中，少数地区炒房成风，房价暴涨，但悲剧的是，这些少数地区并非经济发达、或者即便经济发达但经济结构失衡、人口增长缓慢或不增，典型者如温州和鄂尔多斯，海南也符合部分特征。结果是，2012-2013年，一线和多数二线城市房价重新上涨，但这些少数地区的房价不仅没有复苏，而且一直下跌、阴跌。
按国家统计局的70城房价指数：拿2014年底的房价水平相比2010年，房价下跌的城市共有五个，分别是温州、杭州、宁波、金华和海口，其中温州领跌全国，下跌24%。70城中没有把鄂尔多斯列为样本城市，其实当前温州和鄂尔多斯的很多楼盘的价格，距高峰时仍低30-50%。那些在2009下年半年，尤其是2010年全年疯狂炒房的温州人、鄂尔多斯的煤老板，及其他在错误时间、在错误城市投资房产的人，至今仍被深套。
第三次，2014年高利贷泡沫破灭。早在2011年，温州等地的民间借贷泡沫就已破灭，但范围更大、危害更重的泡沫，却集中出现于2014年。典型案例是2014年7月，河北邯郸金世纪地产董事长史虞豹跑路事发，其后又有别的开发商跑路，一时间邯郸风声鹤唳，投资者争相讨债、挤兑，危机爆发并快速蔓延。同样是在2014年，河南洛阳、南阳等多地出现类似的高利贷泡沫破灭危机，众多担保公司、典当行等资金中介机构关门，或者苟延残喘，大量普通投资者或者暂时拿不回本息，或者注定已血本无归。
这场涉及全国多个地区的民间借贷危机，与信贷环境的变化与房地产市场变化息息相关。2008年四季度至2010年上半年，为了救经济而发行了大量货币，信贷极度宽松，企业申请贷款轻而易举。同时，国家又大力刺激楼市，导致三四线城市出现房地产开发热，众多中小开发商借助银行贷款，拿了很多地块。而2010年4月开始实行严厉的房地产调控，其后国家收紧银根与信贷。商业银行大幅减少，甚至不再放贷给中小开发商，逼使开发商通过民间高息借贷，维持开发经营活动。
雪上加霜的是，2011年下半年全国楼市普遍降温，三四线城市楼盘供应却正好放量(多是2009-2010年拿的地)，而需求萎缩，导致开发商资金紧张，只能以更高成本继续借贷，借新钱还旧帐。而市场持续低迷，直至2014年，很多开发商已无法支撑下去，这个“游戏”只能爆掉。其实，很多开发商早就明白无望通过卖房实现赚钱，也明知道所借资金无法全部偿还，但只能硬着头皮继续借贷，其实质已构成“庞式骗局”。而中国老百姓既贪婪、又盲从，看到亲戚、同学、同事、朋友都在收获高额利息，惟一的想法就是：我不这么干，就是傻瓜。于是，很多人最终成为被宰割的“羔羊”。
第四次，2016年股市泡沫再度破灭？股市轮回，潮起潮落，涨潮时人们争先恐后的冲浪，在泡沫中游泳，只有退潮时才知道多少人的内裤被冲走了。而且，每一轮牛市中，都会催生一大批新股民，他们没有经历过被套的精神折磨，只知道热血涌头地向前冲。既便是曾经被套一次、几次的老股民，面对股价暴涨的行情，也不可能保持“春心”不动。在这场全民游戏中，贪婪与恐惧，人性弱点赤裸。
每一轮牛市，驱动因素既有相同之处，也有差异之点，而且股评家们讲故事的方式也有差异。比如，2006-2007年那轮牛市，股权分制改革是基础性政策因素，经济高烧是最主要的宏观背景，人民币快升值、外储猛增、流动性充裕是资金条件(但当时处于升息周期)。而这轮牛市，经济较低迷，企业盈利面偏弱，这是与上轮牛市相比最大的不同；处于降息周期，资金面偏宽松，融资便利导致高杠杆炒股，但人民币小幅贬值、外储稳中略减；政策、改革、反腐等因素所占权重，大于上轮牛市，所以人称这轮牛市为“改革牛”。
但不管什么“牛”，股市最终必须要与经济面、企业面相匹配。如果未来一年基本面仍无改善，则飞到天上的牛，也会摔到地上。简单而又重要的指标：市盈率。当前沪深两市平均市盈率分别为20倍左右和50倍左右，仍低于2007年股市高位时的水平。但创业板则超100倍，其中科技股高达220倍，在全球同行中居首，已超过2000年3月斯达克综指见顶时的水平。
于是，有人戏称：创业板早就不谈市盈率了，连“市梦率”也有点过时了，当前玩得是“市胆率”。各位，有胆的尽管放马过去。处在风口，骑猪飞行，肯定很爽。什么时候会摔下来？预测顶部在什么点位，咱没这本事。
从时间角度讲，不妨观察两点：一是行情上涨的速度，假如今年就超6124点，再创新高，则2016年泡沫必破，甚至今年年内就可能步入下跌通道；二是货币由松转紧的节点，在货币宽松期，股市不太可能大跌。美联储可能9月加息，中国最快也得2016年下半年才会考虑收紧货币。
笔者认为：未来半年至两年之间，50%散户股民被套的概率应大于50%。当前正兴奋的股民们，请一路珍重！
下面这篇文章2015年7月8日发表于中国证券报
股灾之后，房价也会跟着大跌？
连续的股市大跌，把人跌懵了。6月12日上证指数摸高5178点，6月15日开始一路猛跌，至7月7日盘中最低3585点，三周累计暴跌近31%，而深成指则跌近38%。如此急速下跌，国内没有先例，国外也很罕见，堪称股灾。
股市跌残了，楼市会怎样？很多人关心这一问题，多数网友在我微博微信中的留言观点是：房价也将跟着大跌！很多记者也采访我这一话题。对此，有必要做些分析。
之前，我曾定性过股市和楼市的关系：同向、不同步。也即每一轮市场波动，股市和楼市总体朝同一方向变化，比如今年上半年，股市总体上涨，房价也开始止跌反弹；但一般股市先转向，楼市后跟随，比如去年7月股市就开始上行，而今年上半楼市复苏，其中70城房价指数于5月止跌上涨。
股市和楼市不同步，二者之间在市场需求上又存在一定竞争，可以分为三个阶段。第一阶段：去年7月至今年一季度，股市先涨，房价未涨，所以部分人将打算买房的钱投进了股市，因此利空楼市。
第二阶段：今年3.30政策后，楼市快速复苏，房价止跌反弹，其中深圳房价暴涨，引发全国关注，这一阶段股市和楼市在争夺资金方面互有损益，呈中性关系。
第三阶段：股市见顶，持续下跌，逐步走熊，越来越多的人离开股市，其中部分资金转入楼市，因此利好楼市。原本我预计这一阶段可能于四季度或明年上半年出现，由于近三周股市暴跌，暂时只能将时点提前，也即6月下旬之后，已经进入第三阶段。笔者已于6月27日提出，5178年成为本轮牛市高点的可能性为八成。
当然，就眼前情况而言，又比较复杂。越来越多的人想要逃离股市，拥抱楼市，但也有些人有心无力。具体表现为，过去三周股市急跌，导致很多人的财富急剧缩水，甚至三周之前原本打算购房，甚至已付定金的人，也因为资金缩水，而不得不重新考虑购房事宜。他们不一定放弃购房，但可能会控制总价，调换户型。
因此，总体来看，股市下跌之后，很多人肯定会重新配置资产。由于楼市变化滞后于股市，股市走熊之后，楼市仍将继续上行至少一年。比如，2009年8月初股市反弹至3478点见顶，其后振荡下行，而房价继续上涨，直至2010年4月“国十条”出台之后，涨幅才有所放缓，直至2011年10月才真正开始下跌。当前，房价刚刚止跌反弹，我预计至少未来一年继续上涨。所以从资产配置角度看，必定会吸纳部分从股市中撤出的资金。
另外，其实大部分购房的股民，并非完全是为了投资目的而购房，八成以上属于自住需求，其中以改善需求为主。今年上半年，一线城市高档住宅市场成交活跃，甚至单价10万级别的豪宅成交套数，也创了历史新高，远远高于过去几年平均销量。
据我了解，近几个月的豪宅购房者，他们的股市风险防范意识远强于小散，很多人在4000点左右时已经减仓或清仓，然后购房。股市的财富效应，以前部分先知先觉、不贪不骄大户的提前离场，是导致近几个月一线城市豪宅成交热的重要原因之一。
当然，也有很多人持不同意见。过去二三周，我在微博微信上频频提示股市风险，就有部分网友留言：股市大跌了，楼市肯定也完蛋。财富缩水，股票被套，情绪低落，这些网友的心情可以理解。
但我们必须理性认知股市和楼市的关系，未来一年，即便剔除股市波动因素，房价仍然会上涨，因为股市只是影响房价的非决定性因素。短期来看，股价大跌之后，有助于房价继续上涨。
但长期来看，整体而言，股价暴跌之后，房价确实也可能会下跌(滞后一段时间)，比如1990年日本股市崩盘，1991楼市崩盘；再如中国股市2007年10月中旬见顶后下跌，2008年8月70城房价开始下跌。但是，这种房价下跌，其主要因素是经济或金融系统出现问题或危机，而非：因为股价下跌，所以房价下跌。
就未来一两年形势判断，我认为即便股市走熊，中国也不会爆发金融或经济危机，也不会因此而导致房价再度下跌。两年之后，中国房价很可能会再度出现短周期性质的调整，但与股市并无直接关系，甚至也与经济关系不大。以后有机会，再专门分析这一问题吧。
下面这篇文章7月22日发表于新闻晨报
本股牛市逻辑已破，年内难现新高点
6月中旬后的近一个月内，上证指标最大累计跌幅近35%，创业板最大累计跌幅近43%。这次史上罕见的股市急跌，对楼市也造成了一定的影响，比如一线销售人员就有感受：有购房者因股票损失惨重而推迟购房计划。于是，有种观点颇有市场：股灾之后，楼市也会遭殃，房价也会跟跌。
由此管窥，股市的大幅波动，也会牵动楼市的神经。其实，今年以来部分城市高端住宅需求的爆发，也与6月之前股市的疯牛行情所催生的“财富效应”有一定关系，部分高净值群体股市赚钱后，先知先觉的将获利资金转入楼市，导致高端改善需求显著释放。
股市和楼市之间的联系，可分为外部和内部。从外部环境看，货币政策与流动性，同向影响楼市和股市，流动性宽松时期，两个市场皆倾向于上涨，就如去年11月降息以来。从内部联系看，股市火爆时，一方面财富效应利好楼市需求，另一方面也会分流楼市资金；股市低迷时，一方面无财富效应，另一方面可能将资金挤入楼市(房价上涨时期显著，比如2013年)。
首先，简要分析一下近期股市下跌的性质，到底是中线调整，还是长线走熊？笔者长期研究房地产大势，同时也关注宏观经济走势，在构建逻辑方面有些心得。作为房地产短周期理论和实践的先行者，从经济、政策、资金、库存等四个方面建立预测房价短期波动的分析框架，对于2012年以来的中国房价走势，总体预测结果还算靠谱。
对于本轮股市的上涨，我认为存在四大逻辑：其一，熊牛轮岗，久跌必涨。2008年至2014年，中国股市熊了七年，然后2014年7月至今年6月牛了一年，从2000点左右涨至5178点，最高涨幅约160%。中国股市牛短熊长，无论从时间，还是从涨幅，如果说本轮牛市就此结束，也不必大惊小怪。所以，这一逻辑相比半年之前，已经由强变弱，甚至可以说逻辑已破。
其二，杠杆牛。与之前不同，这轮牛市是带杠杆的牛市，融资融券是正规军，还有大量的游击队，即场外融资。高杠杆也就是市场加速器，它可以让股价连续暴涨，比如去年四季度和今年3-5月份，同时也会让市场加速下跌。6月中旬以来，政府严查场外融资，然后股价大跌，然后场外融资盘多数爆掉，场内的1:1的低杠杆融资也有少量被平仓。经过此番股市大跌，即便未来几个月再度反弹，高杠杆也不可能重现盛况了。玩家一朝被蛇咬，十年怕井绳。因此，杠杆牛基本被判死刑。
其三，改革牛。十八届三中全会以来，我国改革明显加速，这是有利于经济、社会发展的好事大事。而股市只是经济的组成部分，只是为经济发展、企业壮大提供融资渠道。这次牛市，被很多人与媒体炒作成所谓的“改革牛”，这有失妥当，甚至在某种程度上绑架了改革事业。改革是长期推进的过程，难道中国牛市还能持续疯涨三年、五年、八年？从实证分析，国企改革是改革的重要组成部分，而作为国企改革的重要上市公司，中车上市前连续大涨，上市后却连续大跌，神车变破车，甚至有股民为之跳楼。因此，改革牛逻辑存疑，一定程度上也可以说国企改革牛已被证伪。
其四，资金牛。之所以前面说股市与楼市同向变化，主要因素就是资金面同时影响股市和楼市。这轮资金面趋松，是牛市的重要逻辑之一。去年11月降息后，引发股市加速上涨，今年持续降息降准，且近两三个月银行间市场利率明显下降，说明资金面趋于宽松。当前，存款准备金率仍偏高，未来一年仍有几次下调可能，但贷款利率已创近几十年新低，继续降息空间很小，至多还有一次。可见，资金牛的逻辑仍然存在，但持续时间已不宜乐观了，再观察半年吧。
综上所述，笔者认为本轮牛市的四大逻辑，只有资金牛依然完整存在，其他三大逻辑或者崩灭或者受损。据此判断，今年6月12日的5178点，成为年内高点的概率，高达八成，也有可能成本这一大轮牛市的大顶，这一观点我在6月下旬微博中已表达过。
另外，还应关注另外一个新增逻辑，和一个暂不成立却很重要逻辑。新增逻辑即政府救市，效果已经显现，上证指数已经较最低点反弹了几百点，重上4000点。但这一逻辑只是暂时的，只能“救心丸”，而非“长补药”，能否重上5000点，与这一逻辑无关。而且政府救市政策，未来总归要淡出的。
还有一个暂时不成立的逻辑，也即经济好转。今年上半年，我国GDP增幅为7%，处于历史偏低水平，少数指标显示经济有企稳迹象，但即便下半年企稳，也难奢望增幅明显扩大。因此，与股市密切相关的经济面，以及与经济面相关的企业盈利面，下半年难有显著改善。2009年之后，美国股市出现长牛，其重要支撑是经济明显转好。据此逻辑，我国股市能否出现长牛，只能等待与观察。暂时，这个逻辑不存在。
政策出台后，股市已经企稳并反弹，于是乐观情绪滋生，甚至少数惨遭平仓的股民，又开始想借钱重新杀进股市。但由于上述四个逻辑仅剩资金牛一个逻辑，而新增的救市逻辑只是暂时的，且长牛所依赖的经济转好逻辑尚未出现，今年下半年重上5178点的可能性很小了。另外，由于政策底与市场底基本探明，年内上证指数跌破3000点的可能性同样很小。
据此，可知下半年股市对楼市的影响力，将会明显弱于上半年。股市的暴涨或暴跌，容易对楼市需求产生利空或利好。但一旦股市走稳，或在较窄空间内波动，则也就基本不可能明显影响楼市了。下半年，楼市将按自身逻辑运行，继续回暖是全国的主趋势。
（文章转载自杨红旭的微博）
