白银时代，房企业绩严重分化，强者恒强。万科(000002.SZ)虽然不再强调规模，但这条大船依然快速前行。

    8月16日晚间，万科发布了2015年中期报告，上半年实现营业收入502.7亿元，同比增长22.72%；实现归属于上市公司股东的净利润为48.5亿元，同比增长0.77%。不过，由于合作项目较多，导致结算净利率出现了较大下滑，跌至9.6%。

    销售方面，万科上半年实现销售金额1099.6亿元，连续两年成为国内唯一一家半年度销售额破千亿的房企。

    在巩固传统业务的同时，万科也在积极加大对物流地产、租赁公寓、教育、度假、养老等新型地产业务的探索与延伸。按照万科总裁郁亮的设想，未来万科希望培育更多的新业务，以万亿市值作为奋斗目标，从单一上市公司，转向多业态、多上市平台的控股集团。

净利率跌破10%

    行业竞争加剧，利润率下滑已成共识，万科也未能幸免。

    根据万科2015年中期报告，其上半年的营业收入虽然增长了22.72%，但归属于上市公司股东的净利润并没有实现同样的大幅增长，仅仅同比增长了0.77%。

    对此，万科解释称，主要是因为当期结算的项目中，合作比例较高，少数股东损益占比大幅上升。

    实际上，万科在上半年实现净利润(含少数股东损益)67.9亿元，同比增长23.6%。但在结算的项目中，合作方权益占比超过35%的项目超过20个，该等项目贡献当期公司整体净利润(含少数股东损益)的47%。扣除少数股东损益后，归属于上市公司股东的净利润为48.5亿元。

    而上半年万科归属于上市公司股东的结算净利润率较去年同期大幅下降，为9.60%。2014年同期的结算净利率为14.09%。

    从毛利率来看，上半年万科房地产业务的结算毛利率为21.0%，与去年全年基本持平。

    万科董事会秘书谭华杰表示，近年来，地价占房价比例不断上升，毛利率下降是行业趋势。万科正在努力推进各项利润挖潜行动，以保持毛利率稳定，并通过节约费用，争取净利润率有所上升。他同时表示，合作比例上升符合万科的转型方向；下半年随着竣工结算量上升，预计全年净利润增速将明显高于上半年。

    数据显示，上半年万科的开发节奏有所加快，实现新开工面积1011.9万平方米，较去年同期增长5.2%；实现竣工面积517.2万平方米，同比增长29.9%。万科预计今年实际的开、竣工面积都有望超过年初计划。

拿地同比涨九成

    随着楼市的逐渐回暖，万科在上半年的销售再度夺冠。

    1~6月，万科累计实现销售面积902.6万平方米，销售金额1099.6亿元，同比分别上升9.9%和9.0%。这也是继2014年后，再度成为国内唯一半年度销售突破千亿的企业。

    这得益于“3·30”新政带来的楼市大反弹。今年一季度，全国商品住宅成交面积还是同比下降9.8%，但到第二季度，就已经变为同比上升14.8%，结束了自2014年年初以来的连续5个季度的下调。上半年全国商品住宅成交面积同比增长4.5%(2014年上半年同比下降7.8%)。

    “短期来看，主要城市已经走出成交低谷，市场信心逐步回升，相对宽松的行业、货币政策也为市场复苏提供了稳定基础。”万科总裁郁亮表示。

    万科对后市的看好也表现在拿地的积极性上。上半年，万科新增加开发项目26个，总建筑面积为688.1万平方米，其中按万科权益计算的规划建筑面积约507.5万平方米，较2014年同期增长92.2%。

    截至6月底，万科规划中项目的权益建筑面积合计3678.3万平方米。此外，万科还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，此类项目中万科权益建筑面积在报告期末合计约270.8万平方米。

    “白银时代，房价单边上涨的时代结束，土地拿得多并不一定是财富。”郁亮表示，公司目前的项目资源足以支持两年以上的开发需求，未来将继续坚持审慎的投资策略，保持良好的投资质量。

    稳健的财务为万科后续的发展提供充足的准备。截至6月底，万科持有货币资金446.1亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和237.7亿元；净负债率(有息负债减去货币资金，除以净资产)为15.76%，继续保持在行业较低水平。

    上半年万科一方面强化现金流管控，另一方面也联合各类金融机构，积极进行金融创新。以前海万科企业公馆为投资标的的鹏华前海万科REITs成为国内首只公募REITs。

    “类似于REITs这样的产品，有助于公司盘活存量资源，提高资金利用效率。”谭华杰表示，“未来公司转型的方向之一，是由单一即售型不动产开发，转向多种资产管理与价值提升，而金融将在促成这一转型中起到关键性作用，‘金融化、重运营’是长期发展思路，公司会积极寻求和各类机构的合作机会，尝试和探索证券化产品。”

加快转型

    万科在做好传统业务的同时，也在加大对物流地产、租赁公寓、教育、度假、养老等新型地产业务以及物业服务、建筑产业化等地产延伸业务方面的探索力度。

    上半年，万科物业明确了市场化发展方向，未来的新承接项目将大部分来自非万科开发的楼盘，但原则上不承接与万科存在直接竞争关系的在售项目。同时，万科鼓励物业通过并购与合作实现快速增长。为提高竞争力，万科还将在物业业务中引入事业合伙人机制。

    作为产业地产的组成部分，物流地产同样是万科重点布局的领域。上半年，万科正式成立了万科物流地产发展有限公司，目前已在贵阳、武汉正式获取两个物流地产项目。此外，据万科方面透露，目前有10多个物流地产项目已经初步达成合作意向，未来有望陆续完成正式获取。

    万科的出租公寓，已经建立“万科驿”和“万科派”两个品牌。其中面向城市新移民第一站的“万科驿”，已经基本完成从0到1的探索过程，建立起可复制的商业模式和同业竞争力。预计未来三年内，“万科驿”将快速扩张到多个人口快速流入的城市，成为中国出租公寓行业的领跑品牌。

    在今年5月的股东大会上，郁亮明确表示：“未来万科希望培育更多的新业务，以万亿市值作为奋斗目标，从单一上市公司，转向多业态、多上市平台的控股集团。”


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