北京甲级写字楼大单交易多 二季度销售均价5.2万/平方米
北京写字楼市场再度出现过万平方米租赁成交大单！“位于望京区域的保利国际广场近1.5万平方米出租给了北京现代汽车金融有限公司。”有市场消息人士近日向《证券日报》记者透露。8月6日，本报记者得到证实，保利地产相关负责人表示，保利国际广场T1写字楼的18～25层确实已整租给北京现代金融出租给北京现代汽车金融有限公司。
事实上，相对于大单租赁或售卖交易，分层租赁或者分层产权销售往往在市场上较为活跃。不过，2014年以来，由于北京CBD租金过高，其外溢需求开始寻求相对较成熟、租金水平尚未赶超CBD的区域落地，望京则成为了北京CBD外溢需求的承接地。
据统计，截至目前，望京区域内已成交了12宗过万平方米的租售大单。而据誉翔安渠道监测数据显示，2014年3月份以来，北京写字楼市场至少实现了9宗办公物业大单成交，总计成交金额达104.05亿元。
租售大单频现
据莱坊机构研究报告显示，今年第二季度，北京写字楼投资市场持续保持平静，未录得整售交易。甲级写字楼平均成交价格至每平方米人民币52001元。与此同时，一些新兴写字楼市场中的分层产权交易活动保持活跃，尤其是在商业环境成熟、可用资源丰富以及到市中心的可达性较强的区域，例如朝阳区的望京区域和丰台区的丽泽商务区。
事实上，据记者调查获悉，2014年以来，租售大单在望京商务区成交单数较多，包括保利国际广场今年4月份完成的13.3亿元整售大单、阿里巴巴购得绿地中心一栋楼，以及本报记者刚刚获得的北京现代金融有限公司租赁保利国际广场1.5万平方米租赁大单等。
而记者多次往返望京发现，望京SOHO、保利地产、绿地集团等巨头开发商开发经营的写字楼商用物业已经开始投入使用，浦项中心、阿里巴巴、惠普等500强巨头均在此购置写字楼，“大望京第二CBD”战略部署目前已经可以称之为实现了落地成熟运营，而这些巨头开发商的进驻，无疑在一定程度上也抬升了望京写字楼的租金收入。
记者在望京调查发现，目前，望京CBD区域内的望京SOHO、方恒中心等办公物业，租金为每天每平方米在7元～13元不等，而保利国际广场整租大单租金亦在此区间内。
值得注意的是，有业内人士向记者表示，望京商务区核心区几乎已经没有土地再度供应，整个区域新增供应量也有限，其稀缺性和产业聚集性将吸引更多知名企业进驻。
仲量联行华北区商业地产部资深董事贺睿柯也称，“可租赁面积的稀缺使得北京的办公楼业主有才能提高租金，除非遇到弗成预见的因素，业主方将连续坚持市场优势。”
投资回报率涨至6.3%
事实上，在北京写字楼市场频现租售大单成交的背后，是需求的增长和投资回报率的提升。
据高纬环球最新研究报告显示，在亚太核心市场，写字楼空间需求增长逾20%——其中，保险业租赁活跃，占已签订大租约比例超过40%，而且大部分租约的签订明显呈现出避险买盘的趋势。
而另外一组最新的公开资料统计显示，今年7月份，北京写字楼市场7月份成交382套，环比上涨136%；成交面积13.87万平方米，环比上涨214%；成交均价39341元/平方米，环比上涨31%；成交金额54.55亿元，环比上涨310%。由此可见，北京写字楼市场在热销项目的带动下，升温明显，投资前景被看好。
而第一太平戴维斯研究报告显示，今年二季度，北京甲级写字楼每月平均租金为319.1元/平方米。莱坊机构研究报告则显示，2015年第二季度，北京甲级写字楼投资回报率提升至6.3%。
莱坊董事及北京研究及咨询部主管孙文静向《证券日报》记者表示，预计今年第三季度，随着经济增长持续放缓及市场需要时间吸纳已完成的新增供应，北京甲级写字楼市场空置率将持续上升至6%左右。
高纬环球企业租赁顾问团队中国区董事邵华则称：“随着新增的高质量项目的入市，同业竞争日趋激烈，北京写字楼市场呈现精细化趋势的同时，办公模式的改变以及客户需求的多样化推动着存量老旧写字楼的改造升级。”
高纬环球北京分公司总经理罗志强同时表示：“在未来一段时间，小面积的办公空间需求的上升将会给传统老旧写字楼改造提供新的选择。同时，在京津冀一体化的大趋势下，产业转移将逐步落实，各核心商圈的主要用户群也将面临调整。”
