日渐高昂的土地成本,正在让龙头房企逐渐放慢拿地的脚步,手中“粮票”越来越紧。今年上半年,十大房企新增土地储备面积763.1万平方米,同比下降39.5%,跌幅继续收窄;土地成交金额774.7亿元,同比下跌26.5%,较上月收窄18个百分点。从单个企业拿地金额来看,前6个月,恒大、绿地、万科拿地总额位居前三位,分别是172亿元、170亿元、126亿元。

  成交额下滑

  今年上半年,房地产市场由低迷逐渐升温,重点城市房地产市场状况改善明显,但上半年房企拿地节奏总体上仍有减缓趋势。

  从此次纳入统计的万科、恒大、保利、中海、绿地、碧桂园、世茂房地产、绿城、融创等大型房企的表现来看,拿地金额增幅方面,万科、融创、恒大3家企业为正增长。十大房企的另外几家表现则不那么乐观。绿城去年同期没有土地进账,今年前6个月拿地金额也仅为24亿元,其他6家企业拿地金额更是同比下跌。

  业内人士表示,其他业绩排名靠前的房企拿地势头呈低迷态势。一方面由于一线及二线重点城市土地资源日益稀缺,供地量缩减;另一方面,多数房企又青睐于布局在这些城市,所以未来房企不可能出现新增土地储备量大幅增长。

  随着近期一二线城市楼市渐趋向好,房企拿地热情均有所提升。统计显示,6月,十大房企商品房销售金额为939.6亿元,环比上升17.3%;成交均价为1.38万元/平方米,环比上升12.8%。

  6月十大房企商品房成交面积同比增长近五成,预计下半年在市场成交维持较好情况的基础上,加上去年同期市场基数较低,销售额同比增幅将保持在较高水平。但大部分的三四线城市房价仍在下降,不同区域房价分化明显,房价增速出现震荡将是未来长期存在的现象。传导到土地市场上的结果就是土地市场短期内不会大幅升温。

  土地价格上涨

  与拿地节奏放缓相比,拿地平均楼面价一路看涨。

  上海易居房地产研究院统计数据显示,今年上半年,十强房企拿地平均楼面价3570元/平方米,环比上升7.2%,同比上升9%。

  上述业内人士判断,随着大城市楼市渐趋向好,房企拿地热情及实力均有所提升,且更加聚焦于一线城市,未来重点城市土地市场将会面临更加激烈的竞争,楼面价依旧有一定的上升空间。但下半年房地产市场若出现更大反弹,土地价格将持续走高。

  “供地锐减是土地价格走高的另一个直接原因。”中原地产首席分析师张大伟分析,包括北京等主要城市,虽然出让土地大部分成交溢价率非常高,但因为挂牌土地明显减少,造成了土地市场的人为降温。以北京为例,在7月成交数宗土地后,再次出现了土地供应断顿的现象。

  从土地供应看,2015年初至今,一线城市土地供应明显锐减,但供应的土地价格出现大幅度上涨。以住宅土地为例,2015年供应的土地均价为1.6万元/平方米,同比2014年的1.19万元/平方米涨幅高达35%。土地供应稀缺,导致一线土地市场的争抢持续出现。

  市场分化明显

  与一线城市地价飙升、地王频现对应的是房企对三四线市场的谨慎态度。

  专家指出,一二线城市虽然也处于调整中,但需求基础依然庞大,从2014年四季度以来的市场看,明显一二线城市快速复苏。

  整体市场已经出现了明显的四不均:需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨跌幅不均衡。从全国房地产市场看,很多城市的库存积压已经非常严重,局部三四线市场即使在救市的情况下,依然酝酿崩盘风险。

  从十大标杆房企拿地来看,一线城市最被看好。特别是降息后,一二线城市,楼市资金面将明显好转,但三四线因为库存绝对值过高,即使信贷刺激,出现全面回暖的可能性也不大。