深圳住宅市场量价双双冲高 年中完美收官
6月份，深圳一、二手住宅合计成交23224套，较5月上涨19.20%。其中，一手住宅成交量、价继续攀升，成交量为7494套，环比上涨22.73%；均价为30713元/ m2，上涨7.81%，创下历史新高。二手住宅成交量为15730套，环比上涨17.58%；美联物业（深圳）蓝筹住宅价格为27555元/ m2，上涨0.98%，涨幅继续收窄。市场延续火爆走势，一手市场在供应热的助力下表现稳定，于月初（6.1-6.7）达成1896套的周成交量，为今年次高，于下旬因端午假期而小幅回落，但之后迅速回归；二手市场实际成交有所放缓，但因备案存有滞后性，数据面上来到15000套以上。
图1：一、二手住宅成交和价格走势
市场表现出色，开发商保有信心，预售量继续走高，全市有17个住宅项目取得预售许可，推出7845套商品住宅，面积为94.35万平米。
图2：全市一手住宅市场供应走势（套）
二手住宅方面，备案数据保持高位运行，于周（6.15-6.21）达成4016套的周成交峰值。
图3：二手住宅周成交量走势（套）
从区域来看，一手市场各区成交全线走高，其中龙岗因供应丰富，成交上涨23.52%，以4059套的成绩保持首位，约贡献了全市54.16%的成交份额；而位于龙华、光明等地的项目销售不俗，推动宝安上涨14.80%，达成2156套的成绩；关内各区中以南山的表现最为出色，成交681套，涨幅为35.93%。
图4：各区一手住宅成交量（单位：套）
二手住宅方面，各区数据保持上扬，其中关外的宝安、龙岗扩大领先优势，龙岗以3757套的佳绩稳居第一，涨幅为16.10%；宝安上涨27.74%，以3449套来到第二；福田亦达成3000套以上的成交。
图5：各区二手住宅成交量（单位：套）
6月份美联物业（深圳）蓝筹住宅租金价格为58.41/ m2.月，环比下跌0.47%。租赁市场进入淡季，租金水平连续上涨后终现小幅回调，而买卖市场价格还在上涨，致使租金回报率显著下滑。
图6：蓝筹租金价格、回报率走势（元/m2）
近期，银行开始收紧房贷，其实以现下的政策环境和深圳的供求特征而言，房价涨势虽快，风险还是较小，且多次降准之下，银行的流动性亦颇为充足，此次操作应更多是出于利益考虑和楼市过热引起的监管压力，而在6.28央行再次实行降息之后，优惠减少更是必然，但因五年期以上贷款基准利率已下调至5.40%，即已相当于原利率5.65%的95折左右，执行水平实际是保持在宽松低位，对购房者的利息成本影响几乎可以忽略。我们认为此次房贷收紧一定程度有助于楼市的稳增长，但对走势难以构成决定性影响，且银行操作有望根据市场动向而调整，实际额度应不会过度紧张。
7月份，市场供应热度有望延续，全月预计将有20个以上的项目入市，但因大量需求已集中入市，市场表现或将趋稳；价格方面，3.30新政后，新推、在售项目价格升幅显著，助力5、6月的成交均价呈现非结构性的连续走高，短期增值空间有所压缩，后市大幅攀升的可能性理论上较小，预计价格涨幅将有所收窄。二手市场方面，实际成交或持续放缓，但因备案有延迟，预计三季度初的数据仍会好看。
